Применение приобретательной давности к земельным участкам
Комментария к части первой ГК РФ. Однако
подобная ситуация маловероятна. Ведь само
по себе отсутствие законного основания
владения землей, несанкционнированность
такого владения со стороны уполномоченных
органов уже должны влечь сомнения
относительно добросовестности владения.
Кроме того, непонятно, какие обстоятельства
могут служить основой для столь серьезных
заблуждений незаконного владельца
относительно своих прав. Следует учитывать
и то, что для легализации права на земельный
участок незаконный владелец обязан
обратиться в суд с иском о признании права
собственности, а для этого он должен
осознавать цель своего обращения - желание
стать собственником имущества, которым
пользовался на протяжении 15 или более лет.
Очевидно, добросовестное владение
базируется не на том, что владелец
имущества не знает об отсутствии у него
права собственности, а на том, что он
добросовестно полагает: собственник
имущества утратил интерес к своей
собственности, фактически отказался от нее.
Прежде всего это должно выражаться в
отсутствии притязаний со стороны
собственника к давностному владельцу на
протяжении 15 лет. Другими словами,
безмолвие и бездеятельность собственника
должны лежать в основе добросовестности
давностного владения.
В этом смысле
дореволюционное законодательство
использовало более точную характеристику
давностного владения: владение должно быть
в течение всего давностного срока
бесспорным (non interrompue), т.е. на него не
предъявлялись притязания посторонних лиц,
в данном случае собственника.
Бесспорность владения должна быть
обязательным атрибутом приобретательной
давности. К сожалению, судебная практика
зачастую не рассматривает добросовестное
владение как бесспорное. Например, решением
Ленинского районного суда г. Перми от 27
октября 1994 г. по делу N 2-585 за 17 гражданами
было признано в силу ст. 234 ГК РФ право
собственности. Суд мотивировал это тем, что
все эти годы (в течение которых
осуществлялось давностное владение
земельными участками) вместо надлежащего
оформления прав землепользователей
городская администрация лишь
констатировала факт самовольного
использования садоводами земельного
участка. Акты проверок соблюдения
земельного законодательства с
констатацией самовольного характера
использования земельных участков
гражданами истолковывались судом не как
отсутствие добросовестности со стороны
граждан, а как неправомерные действия
администрации.
Наряду с перечисленными
реквизитами приобретательной давности
необходимо также, чтобы владение
имуществом было открытым и непрерывным.
Открытое, т.е. без утайки, но вряд ли иное
возможно применительно к использованию
земельных участков, поэтому данный признак
приобретательной давности не имеет особого
практического смысла применительно к
земельным отношениям. Непрерывность
владения, исходя из самого названия,
означает, что пользование имуществом не
должно иметь пробелов в течение всего
срока. Владение может быть прервано либо
тем, что отпало намерение присвоить себе
имущество, либо тем, что утрачена
возможность господства над вещью (например,
земельный участок истребован законным
собственником из чужого незаконного
владения).
Признавая право
собственности на земельный участок в
порядке ст. 234 ГК РФ, необходимо исключить
возможность привлечения давностного
владельца к юридической ответственности.
Например, ст. 330 УК РФ предусматривает
ответственность за самоуправство, т.е. за
самовольное, вопреки установленному
законом или иным нормативным правовым
актом порядку, совершение каких-либо
действий, правомерность которых
оспаривается организацией или гражданином,
если такими действиями причинен
существенный вред.
В случае если
прежний законный собственник пожелает
оспорить действия давностного владельца,
судебное решение о признании права
собственности за давностным владельцем
может рассматриваться в качестве
преюдициального факта, как бесспорное
доказательство того, что давностный
владелец самовольно использовал чужой
земельный участок на протяжении 15 и более
лет. В целях недопущения привлечения
давностного владельца, признанного судом
собственником в порядке ст. 234 ГК РФ, к
ответственности (которая может быть не
только уголовно-правовой, но и
административно-, и гражданско-правовой)
следует установить, что признание права
собственности в порядке приобретательной
давности является безусловным
обстоятельством, освобождающим давностное
лицо от ответственности за незаконное
использование участка.
Помимо
перечисленных условий, установленных для
приобретения имущества на основании
приобретательной давности, необходимо
соблюдение еще двух общих требований,
предъявляемых для возникновения
субъективного права независимо от его
основания. Одно из них - требование к
субъекту: лицо, претендующее на признание
за ним права собственности в порядке ст. 234
ГК РФ, должно входить в перечень субъектов
права собственности по российскому
законодательству. Действующее земельное
законодательство предусматривает, что
иностранные граждане, лица без гражданства,
иностранные юридические лица не могут быть
субъектами права частной собственности в
отношении земельных участков, находящихся
на приграничных территориях, и земель
сельскохозяйственного назначения,
подпадающих под действие Федерального
закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения". Поэтому
указанные субъекты не могут выступать в
роли давностных владельцев в рамках
приобретательной давности.
Кроме того,
для применения норм о приобретательной
давности требуется, чтобы земельный
участок не был изъят или ограничен в
обороте. Поэтому сколь долго ни длилось бы
владение такими землями, как, например
лесного и водного фонда, они не могут быть
переданы в собственность на основании ст.
234. Более того, давностное владение землей
не должно противоречить одному из основных
принципов земельного законодательства -
целевому использованию земельных участков.
В частности, это должно выражаться в
соответствии характера использования
участка актам планирования и зонирования
соответствующей территории. Допустим,
генеральным планом поселения определенный
земельный участок отнесен к
производственной зоне, тогда как
давностный владелец использует его для
сельскохозяйственных нужд.
В подобных
случаях суд должен отказывать в признании
права собственности на землю, иначе будет
иметь место нарушение ст. 83 ЗК РФ,
устанавливающей без каких-либо изъятий
правило о соответствии использования
земель поселений зонированию их
территорий. Правда, на практике довольно
часто сложно решить вопрос, к какой
территориальной зоне относится тот или
иной земельный участок, поскольку в ряде
регионов отсутствует необходимая
нормативная правовая база. Кроме того, суд,
признав право собственности на земельные
участки с отступлением от генерального
плана, иной градостроительной
документации, тем самым превысит свою
компетенцию, ибо такое решение будет
противоречить Градостроительному кодексу
РФ. В соответствии с п. 9 ст. 28 названного
Кодекса "внесение изменений в утвержденную
градостроительную документацию любого
вида осуществляется по решению органов,
утвердивших указанную градостроительную
документацию, при условии ее опубликования
и проведения обсуждения с участием
населения, интересы которого затрагиваются
в результате таких изменений".
Судебная
практика свидетельствует, что при решении
вопроса о признании права собственности в
порядке ст. 234 ГК РФ не всегда учитывается
особенность земельного законодательства,
состоящая в рациональном использовании
земельного фонда определенной территории,
что выражается в планировании и
зонировании использования земли. Так, при
вынесении упомянутого ранее решения по
делу N 2-585 Ленинский районный суд г. Перми
исходил из установленного факта: группа
граждан владела земельными участками более
15 лет в районе Городские горки,
используемыми ими под мичуринские сады.
Между тем еще в письме Пермского городского
совета союза спортивных обществ и
организаций от 16 мая и решении Пермского
горисполкома от 4 августа 1960 г. было
подчеркнуто, что эти сады организованы без
согласия горисполкома на землях,
предназначенных для занятий горнолыжным
спортом. Однако это обстоятельство суд не
принял во внимание. Не стало препятствием
для легализации права собственности на
землю за "мичуринцами" и ссылка ответчика
(городской администрации) на проект
детальной планировки указанного жилого
района, который был утвержден решением
Пермского горисполкома 7 июня 1977 г. N 383. По
этому плану коллективные сады на Городских
горках практически оказались в центре
города, и их существование вошло в
известной степени в конфликт с бурно
развивающимся городским строительством.
Часть оврагов, а следовательно, и
коллективных садов подлежала ликвидации в
соответствии с генеральным планом.
Нельзя не вспомнить слова видного
дореволюционного цивилиста В.И. Синайского,
который отмечал, что "большая часть
судебных споров, наиболее продолжительных
и запутанных в области вещного права,
относится на долю приобретательной
давности" <*>.
--------------------------------
<*> Синайский В.И. Русское гражданское
право. М., 2002. С. 221.
Остается лишь
надеяться: современное законодательство и
правоприменительная практика сумеют
сформулировать ясные, точные положения для
разрешения подобных споров.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН
РФ от 11.10.1991 N 1738-1
"О ПЛАТЕ ЗА
ЗЕМЛЮ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"УГОЛОВНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 13.06.1996 N
63-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
24.05.1996)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 24.07.2002 N 101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
Адвокат, N 7, 2003
