Сообщается, что на встрече помимо профильных министерств присутствовали представители АИЖК и крупнейших ипотечных банков страны, в том числе Сбербанк, ВТБ24, Райффайзенбанк, Абсолют-банк. Среди приоритетных направлений, рассматриваемых на встрече: снижение коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала Н1 (с 70% до 35%) и норм резервирования по ипотечным ссудам, увеличение объема рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны ЦБ, законодательное упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным.
Также рабочей группой было принято решение вывести регулирование ипотеки из находящегося на рассмотрении Госдумы закона о потребительском кредитовании. Напомним, ранее власти рассматривали возможность распространения законопроекта о потребительском кредитовании на ипотечные кредиты.
По данным Центробанка РФ, задолженность физлиц по ипотечным кредитам в России увеличилась в январе-сентябре 2013 года на 401,6 млрд рублей (на 21,1%) до 2 трлн 398,8 млрд рублей. Объем ипотечных кредитов в РФ за 9 месяцев 2013 года вырос на 28% - до 905,9 млрд руб. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% на начало 2012 года до 12,6% годовых по итогам сентября 2013 года.
Как вы прокомментируете передачу вопроса снижения ипотечных ставок под контроль ЦБ?
Во многом инициатива передачи вопроса о снижении ставок по ипотеке Банку России – верная, поскольку ЦБ может рыночно воздействовать на процентные ставки, как главный поставщик ликвидности для банковской системы. Также, уровень ставок сложно регулировать на законодательном уровне. На уровень ставок по ипотеке сложно будет воздействовать без снижения ключевой ставки ЦБ РФ, поскольку ситуация с ликвидностью остаётся довольно напряженной, помимо всего прочего темпы роста строительства в жилом секторе замедляются. Значительную же поддержку могла бы оказать мера по упрощению процедуры переуступки прав требования по закладным, это позволило бы секьюритизировать крупную часть ипотечных кредитов. До конца года снижения ставки по ипотеке не ожидается, спрос на неё устойчив. Снижение ставки не более чем на 50 б.п. можно ожидать в 1кв14 при смягчении монетарной политики ЦБ.
Я считаю, что «согласие - продукт взаимного непротивления сторон». Процентная ставка определяется балансом спроса и предложения. Если ее установить директивно (решением ЦБ или законом), то ипотекой у нас в стране будут заниматься только госбанки. Может быть это и неплохо, но как-то не очень изящно.
Для того, чтобы сделать жилищные кредиты более доступными, гораздо важнее следующее:
1. Снизить цену жилья за счет устранения из нее всякого рода административных рент. Процентная ставка, конечно, важна, но основной долг (стоимость кредитуемого жилья) тоже нужно возвращать;
2. Расширить круг участников ипотеки, направив в экономику «длинные» деньги, например, пенсионные. Сейчас считанные банки имеют возможность держать ипотечные кредиты на своем балансе, у большинства нет для этого кредитных ресурсов нужной срочности. Остальные перекидывают ее, как горячие пирожки, государству, в лице АИЖК. И такая система с фактически одним узким горлом не может быть удобной и оперативной.
Насколько верным Вам представляется решение передачи вопроса снижения ипотечных ставок под контроль ЦБ?
Учитывая сложность кредитной документации по ипотечным сделкам, на мой взгляд, это правильное решение. Все прекрасно понимают, что структура сделки и кредитная документация по ипотеке на вторичном и первичном рынке каждая имеет свою особенность.
Насколько могут быть снижены ставки?
Достаточно трудно сказать, все зависит от стоимости источников фондирования ипотеки. По прежнему основным источником остаются вклады населения, ряд банков проводит сделки секьюритизации. Уверен, их объем был бы больше, если бы банкам разрешали включать в пулы кредиты, предоставленные на приобретение строящегося жилья в рамках 214-ФЗ.
Как вы прокомментируете передачу вопроса снижения ипотечных ставок под контроль ЦБ?
ЦБ занялся очень важными и насущными вопросами. Решение не распространять закон о потребительском кредитовании на ипотеку, чтобы совсем не затормозить рост ипотечного рынка, является на наш взгляд своевременным. По резервированию идёт некоторое ужесточение по необеспеченным кредитам, к которым относятся займы, например, на строящееся жилье. Изначально была мысль ограничить потребительские кредиты, правда, эта мера коснулась и ипотечной тематики в сегменте строящегося жилья, где ещё нет залога.
Рефинансирование ипотечных кредитов, а именно предоставление нового ипотечного кредита под более низку процентную ставку на погашения ранее взятой ипотеки по более высокой процентной ставке зачастую является проблемой для банка, так как банки по таким кредитам обязаны создавать повышенные резервы в размере не менее чем 21% от суммы кредита. Банк получает проценты по ставке, скажем, 12%, а тратит на сделку 21%. Финансовый результат от такой операции становится отрицательным для Банка.
Кроме того, если банк использует иные способы проверки финансового состояния заемщика, нежели получение справок от работодателей, все выливается в повышенное резервирование.
В настоящее время в сферу компетенции ЦБ вошло также регулирование рынка ценных бумаг. Возможно теперь, благодаря его усилиям, отрасль перейдет на электронную форму закладной. Эта мера снизит операционные издержки банков, а, следовательно, и ставки.
Поскольку рефинансирование ипотеки требует значительных организационно-финансовых затрат, действенной мерой по снижению ставок со стороны ЦБ было бы осуществлять рефинансирование Банков, выдающих ипотечные кредиты, предоставляя долгосрочное финансирование, например, принимая в залог закладные по своим кредитам.
Насколько могут быть снижены ставки?
Снижение издержек по выдаче кредитов поможет снизить ставку по ипотечным кредитам приблизительно на 0,3%. Снижение издержек по рефинансированию – еще примерно на столько. Влияние изменения нормативов по резервированию оценить достаточно сложно, но уменьшение нормативов явно существенно скажется на снижении ставок. Банкам необходим доступ к дешевым и длинным источникам финансирования ипотеки.
Кроме того, важно ускорить и упростить процедуру обращения взыскания – порой она длится годами в рамках существующих законодательных возможностей для недобросовестных заемщиков по защите от обращения взыскания.
Ставки по ипотеке – это серьезный и системный вопрос. Во-первых, ипотечные кредиты долгосрочные на 15-20 лет, таким образом встает вопрос стоимости и наличия рыночных ресурсов на такой срок. В современной России в широком формате таких чисто рыночных ресурсов пока нет. Сейчас кредиторы используют либо собственные средства, либо средства от рефинансирования кредитов выданных ранее, либо средства на счетах (пассивы), но все это, как правило, в лучшем случае среднесрочная база. Во-вторых, ставки отражают стоимость ресурсов и уровень рисков. На сегодня говорить о том, что стоимость привлекаемых ресурсов снижается и риски тоже резко снижаются – пока рано. Риски связанные с кредитованием на долгий срок и с залогом особенно таких объектов, как земля и коттеджи по-прежнему достаточно высоки, стоимость пассивов на рынке пока не снижается.
Таким образом, инициатива о системном подходе к регулированию ставок в целом интересна, но надо четко сформулировать за счет каких рыночных прежде всего механизмов это можно будет сделать.
Это работа по созданию работающего рынка ипотечных ценных бумаг, сертификатов участия и нормативы регулирования деятельности кредитных организаций работающих активно на ипотечном рынке. Потому что в основе экономики ипотечного бизнеса важную роль как раз играют и регулятивные, нормативные вопросы.