Закон о страховании вкладов может быть изменен в скором будущем. АРБ предлагает страховать средства граждан, которые размещаются на специальных счетах в банках с целью оплаты жилья на первичном рынке недвижимости. Нынешние нормы закона разрешают страховать средства дольщиков на сумму не более 10 млн рублей, но только на приобретение жилья на вторичном рынке.
Законопроект АРБ должен пройти одобрение в АСВ. По оценкам экспертов, реализация проекта даст начало новой схеме взаимодействия девелоперов и дольщиков (граждан и индивидуальных предпринимателей), пишут «Известия». Для того, чтобы закон сработал, необходимо подключить к проекту банк-посредник; на счетах этого банка будут размещаться и аккумулироваться средства дольщиков. Возможен также вариант поэтапного расчета граждан с девелоперами – по ходу строительства.
Как Вы оцениваете предложение АРБ?
Пока абсолютно не понятно, как эскроу-счета могут способствовать внедрению обсуждаемой сейчас в правительстве новой схемы взаимодействия застройщика и дольщика, поскольку мы так и не получили от властей окончательной схемы реализации данной идеи. Да, эскроу-счета действительно являются одним из вариантов защиты средств дольщиков. Однако не понятно, можно ли их открывать на столь длительное время, а именно – период строительства дома. Кроме того, деньги передаются застройщику после регистрации права собственности. Тогда не понятно, в чем смысл, ведь, по сути, аккредитив выполняет те же функции.
Использование эскроу-счетов на рынке недвижимости позволяет максимально исключить риск потери денежных средств как покупателя, так и продавца, поскольку в передаче денег участвует третье лицо – эскроу-агент, который передает деньги только в том случае, если каждая сторона выполнила все договорные обязательства. То есть если сделка по той или иной причине срывается, счёт закрывается, а деньги возвращаются покупателю. Основное отличие такой схемы передачи денег, например, от аккредитива заключается в том, что эскроу-агент может проверить фактическое использование договорных обязательств путем обращения в соответствующие органы. То есть надежность сделок с недвижимостью в таком случае, безусловно, повышается.
Как Вы оцениваете предложение АРБ?
Я не вижу большого смысла при действующих способах покупки внедрять в цепочку «клиент- застройщик» третью сторону в лице эскроу-агента. Ведь, по сути, сегодня эскроу-счет – аналог аккредитива, который, кстати, на первичном рынке используется редко. Как правило, после регистрации ДДУ покупателю дается некоторый промежуток времени, в течение которого он должен перевести средства на счет застройщика. Это делается одним днем и поэтому риск потери денег минимален. Банк просто не успеет разориться за такой срок. Однако чаще всего средства за покупку квартиры девелопер получает от банка, поскольку больше половины сделок совершается сегодня с привлечением ипотечного кредита. На мой взгляд, эскроу-счета – это только дополнительный сбор документов и затраты покупателя, ведь его открытие и обслуживание может стоить десятки тысяч рублей. Кроме того, большая часть клиентов попросту не хотят держать деньги на счете в банке, пусть и небольшое время до момента регистрации ДДУ. Они руководствуются логикой «будет зарегистрированный договор, тогда я его и оплачу». Сам аккредитив не вызывает доверия, а усложнение его до эскроу-счетов точно не добавит популярности такому способу оплаты сделки.
Конечно, инициатива властей страховать средства будущих дольщиков направлена на уменьшение числа обманутых покупателей. Однако если сам инструмент эскроу-счетов не используется, есть ли смысл вообще его совершенствовать. На мой взгляд, в данной ситуации скорее выиграют именно эскроу-агенты, которые смогут заработать на комиссии.
Как Вы оцениваете предложение АРБ?
Использование эксроу-счетов в качестве способа оплаты покупки недвижимости вызывает некоторые сомнения. Ведь сегодня застройщики даже не пользуются аккредитивом, который фактически является аналогом предложенной схемы. Конечно, аккредитив, с одной стороны, дополнительная гарантия того, что покупатель не передумает приобретать недвижимость. С другой стороны, клиент все равно может расторгнуть договор и никакие подобные схемы не могут этому воспрепятствовать. Кроме того, аккредитив часто используют неблагонадежные продавцы, которые с помощью подобных финансовых механизмов осуществляют сбор денег. Мы же продаем по 214-ФЗ и получаем средства от дольщиков только после регистрации ДДУ. Это значит, что покупатель фактически не несет рисков, связанных с возможным отзывом лицензии банков. А от банкротства самого застройщика защищает уже обязательное страхование его ответственности.
На мой взгляд, идея использования эскроу-счетов не лишена смысла, но пока не понятно, для чего она нужна, если на первичном рынке и так все работает предельно четко и понятно.
Наиболее оптимальный вариант взаимодействия я вижу следующий: застройщик, покупатель и эскроу-агент заключают трехсторонний договор. Эскроу-агент выступает гарантом по страхованию вклада на весь период строительства, выполняет функцию страховой компании. Тогда схема станет более понятной и рабочей. Кроме того, банков, которые могли бы выступать в роли эскроу-агентов гораздо больше, чем лимитированное количество страховых компаний.
Реализация схемы с переводом средств застройщику по мере увеличения стадии строительной готовности выгодна, прежде всего, банку, поскольку непереведенную часть средств он может использовать дополнительно. При этом покупатель будет уверен, что его средства застройщик расходует согласно целевому назначению.