Рабочая группа по ипотечному кредитованию, созданная ЦБ, рассматривает вопрос о кардинальных изменениях на рынке. Регулятор при поддержке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию планирует приравнять ипотечные компании, выдающие займы на покупку недвижимости, к микрофинансовым организациям, что позволит вывести их из тени. Более того, Банк России намерен перевести эти МФО под свой личный контроль.
Как поясняют в ЦБ, такая трансформация позволит законодательным путем оградить граждан от непрофессиональных кредиторов. Подоплекой для курирования ипотечными компаниями стали умножающиеся случаи мошенничества в сегменте кредитования физлиц. При дальнейшем игнорировании проблемы, деятельность таких организаций может оказаться вне правового поля, а это – 25 млрд рублей (т.е. объем бизнеса).
Вопрос о переводе ипотечных компаний в статус МФО на данный момент находится на обсуждении, в том числе и с представителями АИЖК. Для реализации нормы потребуется внести поправки в закон о микрофинансовой деятельности.
Стоит отметить, что ипотечные компании – региональные партнеры АИЖК. В рамках сотрудничества они выдают займы и перепродают их агентству (либо рефинансируют банковские кредиты по аналогии с механизмом агентства). Таким образом, в стране развивается рынок ипотечного кредитования.
Как подчеркивают в АИЖК, сегодня существует большая потребность в том, чтобы сделать деятельность ипотечных компаний прозрачной и регулируемой.
«Сейчас их роль в регионах очень важна: они являются активными участниками реализации как региональных, так и федеральных жилищных программ, например, выдача ипотечных займов социально приоритетным категориям населения, участие в реализации программы "Жилье для российской семьи", выполнение различных региональных жилищных программ и др.»,— сообщил заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
На фоне борьбы с shadow banking в Китае, в котором это является проблемой потому, что есть реальная опасность в схеме, в рамках которой некая компания берет кредит в банке, а потом передает в займ на покупку недвижимости третьим лицам, в нашем случае ситуация кардинально иная. Наши банки не умеют и не хотят работать над уменьшением профиля рисков, именно поэтому, как и в США, постепенно стал развиваться слой профессиональных заемщиков, по-сути, фирм прямых инвестиций, private equity. То-есть, разница в ситуации в Китае и у нас кардинальная: профессиональные заемщики дают займы из собственных средств, не заемных. Нигде в мире это не может быть вопросом контроля Центрального Банка. Не могу себе представить, чтобы, во в целом, хорошей команде Банка России, могла бы родиться идея уничтожить ипотечное кредитование в России, однако, если это так, то это как минимум свидетельствует об абсолютно дилетантском подходе регулятора к этому вопросу, что, разумеется, приведет к катастрофическим последствиям в банковском бизнесе в России и попутно уничтожит начинающее зарождаться совместное финансирование (mutual finance) встречное финансирование (peer-to-peer lending) и целый слой смежных бизнесов. Эта практика существует во всем мире более 100 лет. Активное развитие этой практики, более того, предоставление долгосрочного не кредитного финансирования таким компаниям в США в значительной степени помогло преодолеть кризис 2008 года. Принятие таких ограничений будет фундаментальной ошибкой странового масштаба.
На мой взгляд ничего кардинально не поменяется ни в работе ипотечных компаний, ни на рынке в целом. Ипотечные компании как работали, так и будут работать. Их особенность в отличие от МФО в том, что клиент в большинстве случаев там получает не только кредит, но и полный спектр услуг, начиная от консультаций и до непосредственно покупки недвижимости. Другими словами, такие компании нельзя назвать непрофессиональными кредиторами, от которых пытается защитить население ЦБ. Тем не менее, я вижу несколько положительных моментов в этой инициативе. Во-первых, рынок кредитования в целом становится более цивилизованным, поскольку все кредиторы будут действовать в рамках единого правового поля. Во-вторых, мы будем иметь официальную статистику объема рынка ипотечного кредитования небанковскими организациями.
В-третьих, что особенно важно именно в контексте ипотечных компаний, так это то, что будут унифицированы стандарты работы компаний и кредитов. Компании будут действовать в соответствие со стандартами, которые будут разработаны в рамках СРО ипотечных компаний, АИЖК, совместных рабочих групп. Это очень важно формирования однородных кредитов для последующего рефинансирования. К слову, именно такой тезис прозвучал из уст представителя Центрального Банка на финансовом форуме Ведомостей.