Коллекторские агентства в 2017 году привлекались банками не только для возврата просроченной задолженности. Кредитные организации обращались за их помощью при реализации заложенной по ипотеке недвижимости. Речь идет о добровольной продаже квартиры в случае невозможности оплаты даже при реструктуризации долга.
Участники банковского рынка рассказали «Ъ», что коллекторы оказывают помощь в ведении переговоров с должниками, поиске покупателей заложенной недвижимости, контроле поступления денежных средств и погашения задолженности. Ранее банки предпочитали это делать самостоятельно; впрочем, после принятия профильного закона и роста объема проблемных портфелей банкиры решили обратиться к профессиональным взыскателям.
Аналитики отмечают, что по результатам 2017 года численность залоговых квартир, приобретенных с помощью новой ипотеки, увеличилась в 2.4 раза по сравнению с показателями 2016 года. Таким образом, доля такой недвижимости достигла 20% от общего объема проданных квартир.
По Вашему мнению, насколько перспективно сотрудничество коллекторских агентств с банками в сфере реализации заложенных по ипотеке квартир?
Как известно, любой актив требует внимания. Недвижимость в силу своих особенностей требует повышенного внимания со стороны банков-залогодержателей на всём процессе: с момента заключения кредитного договора и договора ипотеки, и до момента добровольной продажи объекта третьему лицу; либо в ином случае – до принудительной продажи объекта на торгах в исполнительном производстве или процедуре банкротства, или принятия банком объекта в собственность в счет погашения долга заемщика. Администрирование множества сопутствующих организационных и юридических процессов и процедур, которые неизбежно возникают в этой связи, требует наличия налаженных бизнес-процессов, квалифицированных сотрудников и возможность выполнять задачи «в поле» в различных регионах России. Кто то ведь должен заниматься организацией рыночной оценки объектов, контактировать с судебными приставами и арбитражными управляющими, менять входные замки, регистрировать переход права собственности, устанавливать личности зарегистрированных в жилых помещениях лиц, выселять их в судебном порядке при необходимости и т.п. И это обычные, стандартные вещи. А случается ведь, к примеру, когда залогодатель умирает, а в права наследования никто из потенциальных наследников вступать не хочет. Или на этапе принудительного обращения взыскания на домовладение выясняется, что дом, который есть по документам, фактически на участке отсутствует. Далеко не всякий крупный банк обладает необходимыми ресурсами и персоналом для решения подобных задач, поскольку они слабо вписываются в обычную банковскую деятельность.
На примере нашей компании, которая в числе других ведущих коллекторских компаний нашей страны занимается взысканием ипотечных кредитов уже в течении целого ряда лет, могу сообщить, что за это время, с одной стороны, мы накопили необходимый опыт. С другой, наши клиенты (банки) ощутили положительный эффект от такого сотрудничества. Определили перечень задач, которые они готовы передавать нам. Поэтому нет ничего удивительного в том, что постепенно банки все чаще станут отдавать на аутсорсинг коллекторам задачи по сопровождению объектов недвижимости с целью их перевода в живые деньги. Разумеется, тем коллекторам, которые хорошо себя зарекомендовали в этой области.
По Вашему мнению, насколько перспективно сотрудничество коллекторских агентств с банками в сфере реализации заложенных по ипотеке квартир?
Мы полагаем, что это перспективное направление. Дело в том, что работа с должником по ипотечному кредиту более сложна и требует наличия больших знаний, чем работа с просрочкой по необеспеченному кредиту. Требуется вступить в переговоры с должником, для которого ипотека имеет приоритет по сравнению с другими обязательствами, и определить реальную его платежеспособность. Весьма вероятно, что у него уже есть задолженность по кредитным картам, потребительским кредитам, но до последнего времени он еще оплачивал ипотеку – таково типичное поведение должника по ипотеке. То есть его платежное поведение, дисциплина, вероятно, уже знакомы взыскателям. Вот, кстати, почему важно не прятаться от коллектора, а спокойно вести переговоры.
Кредитор заинтересован в немедленной реализации залога, но это сложный и длительный процесс. Значит весьма вероятно, что кредитору нужен помощник – агент - взыскатель, который сможет договориться о погашении кредита с должником или быстро и без проблем реализовать имущество в интересах банка. Еще взыскатель может приобрести обязательство (по достаточно высокой цене, т.к. есть залог), а затем – предложить реструктуризацию или реализовать залог. Банк ведь не риэлтор, для него продажа недвижимости – непрофильная деятельность и нелегкий процесс, учитывая множество тонкостей при реализации имущества. Нередко банк пытается продать ипотечную квартиру с не выписанным из нее должником, делая значительные скидки. Далее покупатель, польстившийся на дешевую квартиру, выселяет должника, что не всегда законно. В отличие от него коллектор находится под пристальным надзором ФССП России и действует быстро, но строго по закону.
По Вашему мнению, насколько перспективно сотрудничество коллекторских агентств с банками в сфере реализации заложенных по ипотеке квартир?
Сотрудничество банков с коллекторами по ипотечным долгам не особо перспективно, как показывает практика. О нескольких коллекторских агентствах, которые специализировались на ипотеке практически ничего не слышно. Мой собственный опыт обучения работе с ипотечными долгами показывает, что ипотечное коллекторство лучше осваивают сами кредиторы. При этом важна специальная инфраструктура, включающая кризисные консультационные центры, и разработка специфических комплектов материалов по типам долговых ситуаций (развод созаемщиков, болезнь или смерть должника и т.д.). В некоторых случаях ипотечное коллекторство сближается с VIP-коллекторством. Речь идет о ситуациях, когда должник сопротивляется юридическому и внесудебному взысканию. В результате актуальная разработка специальной программы взыскания, которая может включать использование элементов корпоративного коллекторства (PR-сопровождение судебных процессов, расширенная претензионная переписка и т.д.).