Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу n А75-375/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

могло повлиять на итоговый результат расчёта рыночной стоимости спорного имущества.

            Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Из чего следует, что при оценке объекта допускается возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Однако в пункте 4.2. отчёта оценщиком указано, что стоимость замещения – это расчётная стоимость строительства, в текущих ценах, на дату оценки объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, построенного с применением современных материалов и по современному проекту.  Стоимость замещения отражает затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект, с применением современных материалов, технологий и строительных норм. В основу расчёта положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости воспроизводства строительной продукции из уровня цен 2004 года (аналогов) в уровень цен 2011 года.

При этом следует отметить, что из пункта 1.20. отчёта следует, что от заказчика получена информация, отражающая качественные и количественные характеристики объекта оценки – технический паспорт.

В материалы дела представлена заверенная копия технического паспорта на магазин по состоянию на 03.11.2000 (т. 19 л.д. 17-25).

В пункте 1.16. отчёта (подпункт 12) указано, что оценка здания магазина произведена с учётом его состояния на дату осмотра, то есть на 01.12.2013, изменения и улучшения, произведенные с момента продажи и даты оценки до 01.12.2013 оценщиком не учтены, так как заказчик оценки не имеет данной информации.

Из чего следует, что на момент фактической оценки объекта оценки 01.12.2013 спорное имущество уже не находилось в том физическом состоянии, в котором его приобрела Драчева Г.А. (20.05.2011).

По затратному методу оценщиком определялась в условиях, когда с момента сделки 20.05.2011 прошло более двух с половиной лет, восстановительная стоимость здания, которая не отражает действительного технического состояния здания на момент сделки для целей её применения при оспаривании сделки по признаку неравноценности.

   Согласно пункту 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

То есть данный подход, который был применён оценщиком, применим, когда речь идёт не о продаже объекта оценки, а возможных доходах этого объекта.

В связи с чем стоимость, рассчитанная оценщиком как с использованием затратного, так и  доходного подходов, не может безусловно свидетельствовать о том, что на момент продажи рыночная стоимость объекта составляла именно 12 300 000 руб., учитывая, что оценка имела место спустя длительное время после продажи должником объекта оценки, и последующей продажи Драчевой Г.А. новому собственнику Шаймарданову  Р.А., которым, как следует из материалов дела,  в 2011 году были проведены определённые работы на объекте, о чём свидетельствуют представленные Шаймардановым Р.А. в дело документы (т. 27 л.д. 57-85).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что суд первой инстанции обратил внимание на то обстоятельство, что договор подряда № 02/2011 от 10.02.2011 третье лицо заключило в тот момент, когда собственником магазина было ОАО «Гарант».

Действительно, данный договор между Шаймардановым Р.А. и ООО «ОЛТЕКС» датирован 10.02.2011 (т. 27 л.д. 65-72), вместе с тем, в самом договоре (пункт 10) указан срок выполнения работ с 01.08.2011 по 30.09.2011, а работы по этому договору ООО «ОЛТЕКС» сдало Шаймарданову Р.А. по акту № 1 от 30.09.2011

В любом случае обстоятельства, связанные с тем, в каком техническом состоянии находится объект после продажи 20.05.2011, не имеет правового значения, поскольку для целей признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве необходимо установление продажной цены объекта на дату сделки 20.05.2011.

В связи с тем, что осмотр объекта оценщиком имел место 01.12.2013, после истечения длительного времени после продажи 20.05.2011, то визуальный осмотр никак не может безусловно подтверждать то обстоятельство, что здание на дату 01.12.2013 находится в таком же состоянии, что и на дату 20.05.2011.

Поэтому и имеет в данном случае существенное значение применение сравнительного подхода при оценке объекта, то есть какова была похожих с объектом оценки рыночная стоимость сравниваемых объектов.

Обоснование оценщиком своего отказа от применения сравнительного подхода в отчёте не основывается на том, что отсутствуют как таковые похожие объекты оценки, а по сути на том, оценщик не располагает достаточной и достоверной информацией о стоимости аналогичных объектов. В обоснование отказа от применения сравнительного подхода в отчёте указано о том, что участники рынка недвижимости не спешат делиться информацией о подробностях сделок и ценах конкретных продаж, о невозможности её получения  в нотариальных контрах, скудности информации по сделкам купли-продажи.

При этом оценщиком никак не обоснована невозможность использования информации, размещённой в сети Интернет, в которой размещаются предложения о продаже объектов недвижимости.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не может считать выводы отчёта достоверными и воспринимать отчёт № 467-86-019-13 ООО «Варт-Бизнес-Оценка» от 03.12.2013 как надлежащее доказательство, безусловно свидетельствующее о том, что на момент продажи 20.05.2011 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляла 12 300 000 руб.

Таким образом, надлежащих доказательств, которые бы подтверждали тот факт, что согласованная сторонами в договоре купли-продажи рыночная стоимость имущества, является заниженной по сравнению с той, которая действительно имела место на момент продажи 20.05.2011, в дело не представлено.

Следовательно, конкурсный управляющий не доказал обоснованности своих требований.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришёл к ошибочному  выводу для признания сделки недействительной, как совершённой при неравноценном исполнении встречного обязательства покупателем.

Устанавливая фактические обстоятельства по делу, суд первой инстанции указал, что доказательства оплаты спорной сделки Драчевой Г.А. не представлены.

Однако обстоятельства исполнения сделки не являются квалифицирующими признаками недействительности сделки по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

В случае неоплаты покупателем по сделке стоимости имущества продавец имеет право в порядке статьи 486 ГК РФ потребовать от покупателя такой оплаты.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что Драчевой Г.А. в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что она исполнила фактически сделку купли-продажи, ссылаясь на то, что до заключения 20.05.2011 оспариваемой сделки ею с должником был заключён 02.02.2011 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она внесла в кассу должника денежные средства в сумме 2 500 000 руб. по приходному кассовому ордеру № 10 от 02.02.2011.

            В суд апелляционной инстанции Драчевой Г.А. были приложены копии предварительного договора и квитанции должника к приходному кассовому ордеру № 10 от 02.02.2011, которые подтверждают доводы жалобы Драчевой Г.А.

            Кроме этого, данные доводы Драчевой Г.А. не противоречат и сведениям, изложенным в  выписке ЗАО НГАБ «Ермак» по движению счёта за 01.01.2011-31.12.2011, в соответствии с которыми 02.02.2011 на расчётный счёт должником внесены денежные средства  в сумме 2 490 000 руб. как пополнение счёта (т. 27 л.д. 121-132).

            Доказательств, свидетельствующих о том, что указанные денежные средства не были получены от Драчевой Г.А. по предварительному договору от 02.02.2011,  из материалов дела не усматривается.

            Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств нельзя сделать вывод о том, что Драчева Г.А. не оплатила должнику стоимость приобретённого имущества.

            Поэтому суд апелляционной инстанции считает исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, что требования конкурсного управляющего не могли быть удовлетворены судом первой инстанции именно по причине недоказанности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной.

Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ отменить обжалуемое определение в полном объёме, отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего и удовлетворив апелляционную жалобу Драчевой Г.А.

По общему правилу статьи 110 АПК РФ понесённые сторонами судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону в случае удовлетворения требований другой стороны в полном объёме.

Расходы должника по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. при подаче заявления относятся на должника ввиду отказа в удовлетворении его заявления в полном объёме.

Поскольку определением от 09.09.2013 суд первой инстанции предоставил отсрочку конкурсному управляющему в уплате государственной пошлины, с должника следует взыскать в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины за подачу заявления.

            Расходы Драчевой Г.А. в сумме 2 000 руб. при подаче жалобы в связи с её удовлетворением относятся по общему правилу в деле о банкротстве на должника вне зависимости от того, что заявление подано конкурсным управляющим, поскольку последний в деле о банкротстве действует от имени должника.

            Согласно пункту 40 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» полномочия арбитражного суда апелляционной инстанции при рассмотрении жалоб на определения, принятые в рамках дела о банкротстве по результатам рассмотрения обособленного спора по существу, в том числе определения об установлении требований кредиторов, о признании недействительными сделок и т.п., определяются статьёй 269, а не частью 4 статьи 272 АПК РФ.

            На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Апелляционную жалобу Драчевой Галины Анваровны удовлетворить.

            Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25.03.2014 по делу № А75-375/2012 отменить.

            Принять по делу новый судебный акт.

            В удовлетворении заявления конкурсного управляющего  открытого акционерного общества «Гарант» Глуховченко Ильи Юрьевича к Драчевой Галине Анваровне о признании сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.05.2011 недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

            Взыскать с открытого акционерного общества «Гарант» в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины за подачу заявления.

            Взыскать с открытого акционерного общества «Гарант» в пользу Драчевой Галины Анваровны 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Ю.М. Солодкевич

Н.А. Шарова