Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу n А70-7740/2013. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

126).

Помимо передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО СФ «САРЕТ» как застройщик передал ООО «Тюменгазстрой» свои права и обязанности застройщика.

Так, по договору от 16.04.2012 уступки прав застройки с соглашением от 02.07.2012 (т. 30 л.д. 127-129) застройщик ООО СФ «САРЕТ» передал новому застройщику ООО «Тюменгазстрой» права и обязанности застройщика в отношении строительства жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта (секции № 6, № 7, № 8, № 9, № 10 – первая очередь), расположенного  по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная на земельном участке с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0127 с даты перехода к новому застройщику права аренды земельного участка по договору от 21.03.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В данном договоре от 16.04.2012 с учётом соглашения от 02.07.2012 содержатся следующие  условия (пункты 1.4., 1.5.): права, передаваемые застройщиком по настоящему договору, переходят к новому застройщику в объёме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права, с даты подписания настоящего договора, но не ранее возникновения у нового застройщика права аренды земельного участка. В качестве платы за уступку права засчитываются передаваемые новому застройщику обязательства перед дольщиками в сумме 109 938 629 руб. 82 коп., оставшиеся обязательства перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве, заключённым застройщиком, в сумме 123 418 369 руб. 64 коп. являются задолженностью застройщика или дольщиков (в случае не подтверждения ими полной оплаты по договору участия в долевом строительстве) перед новым застройщиком.

            Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что ООО «Тюменгазстрой» является застройщиком жилого дома на земельном участке, являющемся предметом договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому переданы должником новому застройщику ООО «Тюменгазстрой».

            Договором уступки прав застройки предусмотрена сторонами плата за уступаемое право застройщика.

            Договор уступки прав застройки не признан недействительным в установленном законом порядке.

            Как указывалось выше, конкурсный управляющий оспаривает договор уступки права от 21.03.2012 по признаку безвозмездности, наличие которого по правилам пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве и статьи 10 ГК РФ свидетельствует о причинении вреда имущественным правам кредиторам должника, поскольку безвозмездная передача имущества должника исключает возможность получения его кредиторами в деле о банкротстве удовлетворения требований за счёт выбывшего из конкурсной массы должника имущества.

            В данном же случае исходя из фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции считает, что признак безвозмездности относительно оспариваемой сделки можно было бы предполагать, если действительно рассматриваемый договор является договором цессии, предусмотренным статьёй 382 ГК РФ.

            Между тем, оспариваемый договор не является таковым и к тому же фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что заключение договора цессии обусловлено последующей передачей должником ООО «Тюменгазстрой» прав застройщика жилого дома, строительство которого осуществлено на арендуемом земельном участке.

            В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 1,  статьи 2,  части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на момент выдачи разрешения на строительство 02.08.2007,  настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

 Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

 В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом.

            Исходя из указанных норм права статус застройщика возможен лишь при наличии у него на праве собственности или аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома.

             Соответственно, самого по себе разрешения на строительство недостаточно, чтобы считать определённое лицо застройщиком.

            Это важно при рассмотрении настоящего спора, потому что в силу вышеприведённых норм права застройщиком не может считаться лицо, не обладающее правами на земельный участок, на котором возводится жилой дом.

            При наличии у ООО «Тюменгазстрой» прав застройщика, полученных им по не оспоренному и не признанному недействительным договору уступки прав застройки от 16.04.2012,  оспариваемый договор цессии (фактически договор перенайма) нельзя рассматривать в отрыве от договора уступки прав застройки от 16.04.2012.

            Тем более, что из выписки из ЕГРП  от 23.09.2013 (т. 20 л.д. 79-95) в отношении земельного участка усматривается, что к данному объекту недвижимости имеются зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве (213 объектов долевого строительства, находящихся  по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная).

            В суд апелляционной инстанции ООО «Тюменгазстрой» представлены копии договоров участия в долевом строительстве, свидетельствующих о том, что до передачи ООО «Тюменгазстрой» прав и обязанностей по договору уступки прав от 21.03.2012 должником были заключены договоры участия в долевом строительстве (2007, 2008, 2009, 2010 годы), и уже после заключения договора цессии ООО «Тюменгазстрой» как застройщик также заключило такие договоры (2012, 2013 годы).

            Более того, представленные в суд апелляционной инстанции копии актов приёма-передачи квартир в собственность, датированных периодом апрель-май 2014 года, между ООО «Тюменгазстрой» и физическими  лицами, свидетельствуют о том, что объект сдан в эксплуатацию (в актах имеется ссылка на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2014 № RU72304000-43-рв).

            Данное обстоятельство указывает о том, что на земельном участке возведён объект строительства – жилой дом, в котором участникам долевого строительства переданы ООО «Тюменгазстрой» как застройщиком квартиры.

            В условиях, когда на земельном участке имеется возведённый жилой дом, в котором участникам долевого строительства переданы уже квартиры, и которые в силу закона имеют право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, являющийся общим имуществом собственников квартир, у должника отсутствует  возможность получить обратно права аренды на этот земельный участок даже в случае удовлетворения требования конкурсного управляющего.

            Конкурсный управляющий должника  сам указывает в заявлении о том, что в связи с невозможностью применения при признании договора имущественной реституции в виде возврата в конкурсную массу ООО СФ «САРЕТ» безвозмездно отчуждённых арендных прав  в отношении земельного участка по причине его застройки после переоформления прав ООО «Тюменгазстрой» новыми объектами, обременёнными обязательствами участников долевого строительства, с ответчика в пользу должника подлежит взысканию денежная реституция в виде действительной стоимости спорного имущества на момент приобретения и убытков, вызванных последующим изменения стоимости указанного имущества (т. 20 л.д. 2-7).

Таким образом, конкурсный управляющий сам указывает о том, что земельный участок не является свободным фактически, занят новыми объектами, обременёнными обязательствами участников долевого строительства.

            Однако, в обоснование своего  довода о необходимости взыскания с ООО «Тюменгазстрой» действительной стоимости спорного имущества конкурсный управляющий ссылается на отчёт № 05-14 ИП Лумпова И.А. от 04.02.2014 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка (т. 30 л.д. 1-61) на дату 21.03.2012, по которому рыночная стоимость права аренды земельного участка определена в размере 13 574 280 руб. исходя из того, что земельный участок является свободным от застройки.

            Поэтому данный отчёт не может выступать надлежащим доказательством по делу даже в случае признания сделки недействительной.

            Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка производилась, как если бы земельный участок был свободен от застройки,  что предполагает предоставление земельного участка под будущую застройку.

            При расчёте рыночной стоимости оценщиком был применён только сравнительный подход.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

            Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из таблицы  5.5. отчёта «Расчёт стоимости земельного участка методом сравнения продаж», для сравнения принимались объекты – свободные, без коммуникаций, под коммерческую застройку, что не отвечает изначальному назначению использования на земельном участке объекта – для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта в жилом районе.

Учитывая, что предметом спора является договор цессии (перенайма), то объектами для сравнения могли быть только взяты цены уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков по договорам с аналогичным содержанием.

Тем самым, оценщиком для сравнения была использована предлагаемая продажная цена прав аренды свободных земельных участков, и к тому же по состоянию на январь 2014 года, тогда как уступка прав аренды имела место 21.03.2012.

То есть, если рассматривать сделку по состоянию на дату совершения 21.03.2012, то и цена предложения должна быть взята на эту дату.                                Кроме этого, объекты, взятые для  сравнения – свободные земельные участки с иным назначением земельного участка – под коммерческую застройку вместо с назначением для строительства многоэтажных жилых домов.

            В связи с чем отчёт оценщика не может выступать допустимым доказательством по настоящему спору, поскольку для целей определения рыночной цены права аренды земельного участка в качестве сравнения использовались сведения, не соотносимые с фактическим назначением земельного участка, ценой предложения.

            Таким образом, анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что с учётом  передачи должником ООО «Тюменгазстрой» прав застройщика жилого дома передачу