Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2010 по делу n А46-7900/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

131 Закона о банкротстве имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведённых разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учётом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

 Между тем, залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчёта об оценке, проведённой по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества, учитывая, что в силу закона (пункт 4 статьи 138) порядок и условия проведения торгов заложенного имущества определяет всё же залоговый кредитор и именно судом разрешаются разногласия между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, в вопросе о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, к которому относится и определение начальной продажной цены предмета залога.

Поэтому непринятие во внимание судом первой инстанции доказательства залогового кредитора об оценке заложенного имущества ввиду того, что  законодательством о банкротстве привлечение оценщика отнесено к компетенции конкурсного управляющего,  нельзя признать обоснованным и законным.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении настоящего вопроса принимает во внимание, и, соответственно, оценивает предложения конкурсного управляющего и банка, изложенные ими в своих заявлениях в суд.

Исходя из представленных в суд предложений можно сделать вывод о том, что разногласия между конкурсным управляющим и банком возникли по поводу определения начальной продажной цены предмета залога и включения конкурсным управляющим в своём предложении предмета залога в единый лот выставляемого на торги имущества должника в составе вместе с движимым имуществом, не являющимся предметом залога.

В своих письменных возражениях на предложение конкурсного управляющего, имеющихся в деле (т.4, л.д. 153-154), банк указывает на то, что начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества в размере 39 152 000 рублей не соответствует действительной ситуации на рынке недвижимости и является значительно завышенной, так как в общую стоимость оценки включена не только стоимость заложенной недвижимости, но и стоимость  находящегося на объекте оборудования. В связи с чем банком было инициировано проведение независимой оценки, в результате которой установлена рыночная стоимость объекта недвижимости и права аренды по состоянию на 22.12.2009 в размере 22 580 000 рублей. Данную цену банк считает наиболее реальной и приближённой к ценам на рынке недвижимости.

Из предложения конкурсного управляющего усматривается, что на торги в форме аукциона выставляется, в частности, лот, в состав которого входит заложенное имущество должника, являющееся предметом залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007, общая стоимость которого определена в размере 39 152 000 рублей, в том числе рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса – 36 088 000 рублей, права аренды земельного участка – 3 064 000 рублей.

Такая стоимость определена оценщиком  ООО «Центр интеллектуальных технологий» в отчёте № 04-2/09/2009 от 26.11.2009 (т.4, л.д. 97-98, т.5 л.д. 1-126).

При этом следует отметить, что согласно пункту 2.1. положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника заложенного банку, предлагаемого для утверждения судом конкурсным управляющим, предметом торгов является имущество выставляемое одним лотом в составе движимого и недвижимого имущества, имущественных прав.

То есть, помимо фактически заложенного должником банку по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007 мясоперерабатывающего корпуса и права аренды земельного участка, на котором расположен названный корпус, конкурсным управляющим к продаже на торгах вместе с этим имуществом как единый лот предлагается дополнительно движимое имущество, стоимость которого определена также   ООО «Центр интеллектуальных технологий» в  отчёте № 04-1/09/2009 от 27.11.2009 в размере 3 921 224 рубля 18 копеек. В связи с чем конкурсным управляющим предложена начальная продажная цена единого лота в размере 43 073 224 рублей 20 копеек (39152000 + 3921224,18).

 Однако, как уже указывалось выше, предметом залога являются только мясоперерабатывающий корпус и право аренды земельного участка.

 В состав предмета залога какое-либо движимое имущество не входит.

 Следовательно, движимое имущество, включённое в состав единого лота, не относится к предмету залога, от реализации которого в процедуре банкротства должны быть удовлетворены требования залогового кредитора.

  При разрешении разногласий суд первой инстанции сослался на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58, согласно которому, если предмет залога входит в состав предприятия должника, предприятие может быть продано как единый объект. При проведении оценки предприятия должно быть отдельно оценено заложенное имущество.

 Однако, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции необоснованно сослался на указанные разъяснения ВАС РФ исходя из следующего.           

 Продажа имущества должника осуществляется в процедуре конкурсного производства в соответствии с требованиями статей 110, 111 Закона о банкротстве путём продажи предприятия должника либо путём продажи части имущества должника.                                                                                                                                            Согласно пунктам 1, 3 статьи 110 Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.                                                                                                                        Таким образом, Закон о банкротстве прямо предусматривает, что при продаже предприятия должника, отчуждается всё имеющееся имущество должника, за исключением имущества, прямо указанного в самом законе.    

  Из предложения конкурсного управляющего не усматривается, что на торги предлагается выставить предприятие должника как единый имущественный комплекс, в состав которого входит предмет залога.

 Представителем банка в апелляционный суд представлен акт об инвентаризации имущества должника, подписанный комиссией с участием конкурсного управляющего Арутюняна А.А., содержание которого позволяет суду сделать вывод о том, что помимо указанного в предложении конкурсного управляющего имущества у должника имеется иное имущество, не включённое в состав единого лота.                                                               Согласно акту инвентаризации конкурсным управляющим выявлено следующее имущество должника:

- административное одноэтажное кирпичное здание общей площадью 88,80 кв., литера Д, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-134502, свидетельство серия 55 АА № 396158 от 28.05.2002;

- проходная, магазин – одноэтажное кирпичное строение с одноэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 101,00 кв.м, литеры Ю, Ю1, расположенное АО адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175173, свидетельство серия 55 АА № 530673 от 18.07.2003;

- мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота – одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв.м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175169, свидетельство серия 55 АА № 530670 от 18.07.2003;

- шкуропосольный цех, котельная – одноэтажное кирпичное строение с двумя одноэтажными кирпичными пристройками, общей площадью 521,0 кв.м, литеры В-В2, расположенное по адресу: Г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175170, свидетельство серия 55 АА № 530671 от 18.07.2003.

Кроме того, в указанных строениях согласно акту инвентаризации находится различное движимое имущество – мебель, бытовая техника, оргтехника, оборудование.

Однако, из перечисленного недвижимого имущества объектом торгов в предложении конкурсного управляющего указан предмет залога - мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота – одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв.м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130.

Таким образом, в соответствии с предложениями конкурсного управляющего на торги выставляется не всё принадлежащее должнику имущество, в связи с чем положения статьи 110 Закона о банкротстве в данном случае не применяются.

 Следовательно, в рассматриваемом случае разъяснения Пленума ВАС РФ также не применимы, поскольку они относятся к ситуации, когда предмет залога входит в состав предприятия должника, которое, в свою очередь выставляется на продажу как единый объект.                                                                                                                           Так как объект недвижимости, являющийся предметом залога, не выставляется на продажу в составе предприятия в соответствии со статьёй 110 Закона о банкротстве, он подлежит оценке для определения начальной цены продажи отдельно от другого имущества должника.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции со ссылкой на страницу 34 отчёта, о том, что указание в отчёте на реализацию объектов в комплексе с оборудованием означает лишь то, что оценщиком принимался во внимание фактор реализации предприятия в качестве единого комплекса, что не противоречит закону.

Из пункта 15.2 «Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода» отчёта № 04-2/09/2009 от 26.11.2009 (страница 34 отчёта)  усматривается, что при расчётах оценщиком учитывалось то обстоятельство, что часть объектов реализуется в комплексе с оборудованием (холодильные камеры, мясоперерабатывающее оборудование и др.).

В приложении № 2 к отчёту № 04-2/09/2009 от 26.11.2009 в качестве параметров определения рыночной стоимости объектов оценки взяты «удаленность от г. Омска» и  «что продаётся» с определёнными числовыми значениями от 1 до 4.                                              В примечании указано, что присвоение числовых значений качественным параметрам выполнено исходя из следующего: стоимость строения, продающегося в комплексе с оборудованием выше стоимости строения без оборудования (при прочих равных составляющих), соответственно таковому строению присвоен больший балл.        В параметре «что продается» выделены 4 категории, которым присвоен соответствующий балл: строению  - 1; строению с полным комплектом оборудования -4; строению холодильное оборудование – 2; строению, холодильное, весовое оборудование  - 3.

   Из чего следует, что в любом случае рыночная стоимость строения с каким-либо оборудованием выше стоимости строения без оборудования.

   Поэтому то, что при расчёте рыночной стоимости предмета залога оценщиком во внимание принимался  факт реализации строения вместе с оборудованием, повлияло на результат такой оценки. При определении критериев оценки учитывался не только сам по себе мясоперерабатывающий корпус как строение, а также и факт продажи объекта недвижимости с находящимся в нём оборудованием.

 Между тем, предметом залога выступает только сам мясоперерабатывающий корпус без какого-либо дополнительного оборудования.

 Следовательно, оценка должна была определить только стоимость предмета залога, то есть без учёта применения дополнительных критериев, повышающих стоимость предмета залога, как то: реализация мясоперерабатывающего корпуса (предмета залога) с оборудованием, которое не является предметом залога.

 Поскольку рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса была определена исходя из того, что он будет реализован с находящимся в нём оборудованием, то данная стоимость не отражает реальной его стоимости как самостоятельного объекта недвижимости. В связи с чем отчёт № 04/-2/09/2009 от 26.11.2009 об определении рыночной стоимости  мясоперерабатывающего корпуса в размере 36 088 000 рублей не может признан апелляционным судом достоверным в целях определения действительной стоимости предмета залога – мясоперерабатывающего корпуса.

   Вышеизложенное свидетельствует о том, что безусловных оснований для принятия представленного конкурсным управляющим отчёта в целях определения начальной продажной цены заложенного имущества у апелляционного суда не имеется.

   Суд апелляционной инстанции считает заявление конкурсного управляющего должника об установлении начальной продажной цены не подлежащим удовлетворению, поскольку предложенная им цена не соответствует результатам оценки непосредственно заложенного имущества.

            ОАО «БАНК УРАЛСИБ» в обоснование своей предлагаемой суду начальной продажной цены предмета залога ссылается на отчёт № 72/09 от 23.12.2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, проведённой ООО «Бизнес-Эксперт».

            Согласно указанному отчёту рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса определена в размере 21 550 000 рублей, права аренды земельного участка  в размере 1 030 000 рублей.