Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу n А70-13557/2009. Изменить решение

основаниям данное ходатайство правомерно отклонено и судом первой инстанции.

01.04.2008 между ООО «Сибинтел-Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Фортуна-Мода» (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 287-А, в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование были предоставлены нежилые помещения №№ 14, 15, 16. 17, 18, 19 общей суммарной площадью 296,3 квадратных метров, находящиеся на первом этаже здания Торгового комплекса «Даудель», расположенного по адресу: г, Тюмень, ул. М. Горького, 68/4.

Указанные помещения принадлежали арендодателю ООО «Сибинтел-Девелопмент» на праве общей долевой собственности, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72НЛ №072391 от 26.03.2008 года (том 3 л.д. 22).

Факт передачи помещений арендатору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества к договору от 01.04.2008 года, подписанный контрагентами (том 1 л.д. 49).

21.10.2008 право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды между ООО «Сибинтел-Девелопмент» и ООО «Фортуна-Мода», в соответствие со свидетельством о государственной регистрации права 72НЛ №107960 от 21.10.2008 года (том 1 л.д. 127), перешло к ООО «КОМ-Сервис».

В связи со сменой собственника помещений, 21.10.2008 ООО «Сибинтел-Девелопмент» (арендодатель), ООО «КОМ-Сервис» (новый арендодатель, истец) и ООО «Фортуна-Мода» (арендатор, ответчик) заключили трехстороннее дополнительное соглашение № 3 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 №287-А (том 1 л.д. 53-54, согласно которому к ООО «КОМ-Сервис» переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 №287-А. Указанное соглашение подписано всеми контрагентами, подписи заверены круглыми печатями.

20.02.2009 между ООО «КОМ-Сервис» (арендодатель, истец) и ООО «Фортуна-Мода» (арендатор, ответчик) было заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 287-А (том 1 л.д. 55), в соответствии с которым стороны констатировали, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО «Сибинтел-Девелопмент» в общей сумме 5 072 656 руб., задолженность по арендной плате перед ООО «КОМ-Сервис» в размере 1 134 734 руб. 18 коп., а также утвердили график ежемесячного погашения указанной задолженности.

Суд первой инстанции правомерно оценил договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 287-А как соответствующий по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, верно квалифицировал сложившиеся между правоотношения между истцом и ответчиком как арендные правоотношения.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику.

Арендодатель выполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи имущества от 01.04.2008 (том. 1 л.д. 49).

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату в размерах и в сроки, указанные в договоре.

Согласно пункту 2.1 Договора, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 2 000 рублей за один кв. м. помещения. Арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, выплачивает арендодателю сумму арендной платы, при условии предоставления арендодателем за 5 рабочих дней до срока оплаты соответствующего счета.

Дополнительным соглашением от 20.02.2009 № 4 к договору аренды стороны установили график погашения арендатором имеющейся задолженности по арендным платежам (пункт 3 дополнительного соглашения), а также изменили размер арендной платы, а именно: с 01.11.2008 по 31.12.2008 арендная плата составляет 560 кв.м за 1 кв.м, что составляет 331 856 руб. в месяц (пункта 1 дополнительного соглашения), с 01.02.2009 по 30.11.2009 арендная плата составляет 1000 руб. за 1 кв.м, что составляет 2 963 000 руб. в месяц (пункт 4 дополнительного соглашения).

При этом в пункте 6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором графика погашения задолженности по арендным платежам, предусмотренного пунктом 3 соглашения, и (или) несоблюдения арендатором условий, предусмотренных в пункте 5 соглашения, настоящее соглашение теряет силу и стороны руководствуются условиями о ставке арендной платы, предусмотренными в Договоре аренды.

Из материалов дела следует, что ООО «Фортуна Мода» не соблюдены требования пункта 3 дополнительного соглашения, доказательств погашения задолженности по арендной плате в соответствии с утвержденным этим пунктов графиком суду не представлено. В связи с указанным обстоятельством, истец при определении суммы задолженности по арендной плате правомерно руководствовался положениями Договора аренды, а не дополнительного соглашения от 20.02.2009 № 4, которое согласно пункту 6 утратило силу по причине нарушения ООО «Фортуна Мода» графика погашения задолженности. Соответственно доводы апелляционной жалобы в этой части суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.

В соответствии с агентским договором №1901-Пос от 01.01.2009 года между ОАО «Сибинтел» (агент) и ООО «КОМ-Сервис» (принципал, истец) агент по поручению принципала осуществляет функции расчетного агента по приему, учету и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений, принадлежащих ООО «КОМ-Сервис» на праве собственности (том 3 л.д. 13-14).

С учетом условий указанного агентского договора, оплата арендных платежей ответчиком осуществлялась в кассу ОАО «Сибинтел». ОАО «Сибинтел», в свою очередь, перечисляло поступившие от арендатора денежные средства на счета ООО «КОМ-Сервис».

По расчетам истца за период с 21.10.2008 по 31.11.2009 ответчику начислена арендная плата в сумме 7 914 078 руб. 18 коп., с учетом произведенной ООО «Фортуна Мода» оплаты в сумме 526 946 руб. 84 коп., задолженность ответчика перед истцом по договору аренды составила 7 387 131 руб. 34 коп.

Суд первой инстанции признал обоснованным данный расчет и удовлетворил в этой части исковые требования в полном объеме.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что исходя из условий договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 №287-А, а также дополнительного соглашения от 20.02.2009 № 4, в соответствии с которым ответчик признает наличие задолженности перед прежним собственником ООО «Сибинтел-Девелопмент», сложившиеся между истцом и ответчиком отношения не противоречат нормам действующего законодательства.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ООО «Фортуна Мода» внесена арендная плата в сумме 4 446 021 руб. 50 коп.; агент (ОАО «Сибинтел») неправомерно перечислил в ООО «Сибинтел-Девелопмент» денежные средства в сумме 550 000 руб., внесенные ООО «Фортуна Мода» по приходному ордеру от 04.03.2009 № 26; 237 584 руб. 36 коп., внесенные по приходному ордеру от 05.03.2009 № 28; 296 300 руб., внесенные по приходному ордеру от 10.03.2009 № 32; 400 000 руб. – по приходному ордеру от 06.04.2009 № 39; 126 946 руб. 84 коп. – по приходному ордеру от 04.05.2009 № 48; 100 000 руб. – по приходному ордеру от 30.09.2009 № 86; 250 000 руб. – по приходному ордеру от 06.10.2009 № 88; 130 000 руб. – по приходному ордеру от 30.10.2009 № 93; 225 000 руб. – по приходному ордеру от 02.11.2009 № 95; 145 000 руб. – по приходному ордеру от 02.11.2009 № 94; 1 000 000 руб. – по приходному ордеру от 03.11.2009 № 97; 296 300 руб. – по приходному ордеру от 18.11.2009 № 99; 150 000 руб. – приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 № 97 на сумму 161 943 руб.; с назначением платежа «за аренду», суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Как указано выше, ОАО «Сибинтел» являлось агентом по приему, учету и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений как в отношениях с ООО «КОМ-Сервис» (агентский договор от 01.01.2009 № 1901-Пос), так и в отношениях с ООО «Сибинтел-Девелопмент» (агентский договор от 21.10.2008 № 1736-Пос).

В пункте 1.2 агентского договора от 21.10.2008 № 1736-Пос закреплено, что стороны договора констатируют, что на момент заключения договора у принципала (ООО «Сибинтел-Девелопмент») имеется дебиторская задолженность по оплате аренды от арендатора – ООО «Фортуна Мода» в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 287-А, заключенного принципалом с ООО «Фортуна Мода» в сумме 3 937 921 руб. 82 коп.

Как указано выше, в дополнительном соглашении от 20.02.2009 № 4 , подписанном между ООО «КОМ-Сервис» и ООО «Фортуна Мода» стороны констатировали, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО «Сибинтел-Девелопмент» в общей сумме 3 937 921 руб. 82 коп.

В имеющихся в материалах дела приходных кассовых ордерах и квитанциях к нему, которыми ответчик вносила денежные средства в кассу ОАО «Сибинтел» в назначении платежа указано «за аренду».

При этом, не ясно кому из указанных лиц (ООО «КОМ-Сервис» или ООО «Сибинтел-Девелопмент»), с которыми у ОАО «Сибинтел» заключены агентские договоры, и перед которыми у ООО «Фортуна Мода» имеется обязанность по внесению арендной платы (задолженности по арендной плате), предназначены к перечислению внесенные в кассу ОАО «Сибинтел» денежные средства.

В такой ситуации перечисление агентом денежных средств в остальной сумме, не учтенной истцом в качестве оплаты, внесенных ответчиком по приходным кассовым ордерам в кассу агента с назначение платежа «за аренду», не истцу, а ООО «Сибинтел-Девелопмент» соответствует условиям указанных договоров и не противоречат нормам действующего законодательства.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению в силу следующего.

Перечисление агентом в ООО «Премьер-Сервис» в оплату коммунальных услуг 11 943 руб. 47 коп., из внесенных ООО «Фортуна Мода» 161 943 руб. в кассу агента по приходному ордеру от 20.04.2009 № 42 на сумму 161 943 руб., не соответствует условиям рассмотренных договоров, поскольку агент в силу условий агентских договоров перечисляет поступившие денежные средства только принципалу. Законных оснований для перечисления этих денежных средств третьим лицам суд апелляционной инстанции мне находит.

Кроме того, в приходном кассовым ордере и квитанции к нему от 18.11.2009 № 99 на сумму 296 300 руб. (том 2 л.д. 48, том 3 л.д.56) указано назначение платежа – за аренду за ноябрь 2009 года.

Данная оплата не была принята истцом в подтверждение внесение арендной платы.

Однако, учитывая, что в ноябре 2009 года договорные отношения между ООО «Фортуна Мода» и ООО «Сибинтел-Девелопмент» отсутствовали, суд апелляционной инстанции считает, что данный платеж предназначался арендодателю в качестве арендной плате за ноябрь 2009 года, то есть – истцу.

Таким образом, в расчет суммы арендной платы, уплаченной ООО «Фортуна Мода», помимо указанной истцом и принятой судом первой инстанции суммы 526 946 руб. 84 коп. подлежат включению следующие суммы: 11 943 руб. 47 коп. внесенные в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 № 42 на сумму 161 943 руб.; 296 300 руб., внесенные в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 18.11.2009 № 99 на сумму 296 300 руб.

С учетом данных обстоятельств сумма задолженности ООО «Фортуна Мода» перед истцом составляет 7 078 887 руб. 87 коп. (7 914 078 руб. 18 коп. – 526 946 руб. 84 коп. – 11 943 руб. 47 коп. – 296 300 руб. = 7 078 887 руб. 87 коп.). Соответственно решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению, с ООО «Фортуна Мода» в пользу ООО «КОМ-Сервис» подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 7 078 887 руб. 87 коп.

Ссылку подателя апелляционной жалобы на то, что в качестве основания для установления суммы задолженности по арендной плате суд указал на выставленные истцом ответчику счета на сумму 7 914 078 руб. 18 коп., однако эти счета истцом ответчику не направлялись, а реестры направления счетов исключены из числа доказательств по делу, суд апелляционной жалобы отклоняет как необоснованную, поскольку сумма арендной платы определена не на основании счетов, а на основании установленного в договоре аренды размера арендной платы. Кроме того, обязанность арендатора по внесению арендной платы не связана с фактом выставления счетов на оплату, а обусловлена фактом принятия в аренду имущества и наступлением срока внесения арендной платы.

Доводы ООО «Фортуна Мода» о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, агента – ОАО «Сибинтел», суд апелляционной инстанции отклоняет по изложенным выше основаниям.

Также истцом были заявлены исковые требования об истребовании арендуемых помещений по договорам аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А, от 01.04.2008 № 287-А из чужого незаконного владения.

Пунктами 5.6, 5.1 указанных договоров предусмотрено, что в случае однократного нарушения или неполной оплаты арендатором арендной платы в установленный договором срок и просрочки арендной платы более 15 календарных дней от установленного договором срока платежа, договоры аренды прекращают свое действие по истечении 5 дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора. В этот же срок арендатор обязан освободить помещения от своего имущества и передать помещения арендодателю по акту приема-передачи.

23.11.2009 ООО «КОМ-Сервис» направило в адрес ООО «Фортуна-Мода» и предпринимателя Пиголевой С.В. уведомления № 8 и № 9 о прекращении арендных отношений с 28.11.2009 (том 1 л.д. 116-117). Оба письма приняты 23.11.2009 лично Пиголевой С.В., которая также является генеральным директором ООО «Фортуна-Мода».

Таким образом, с учетом пунктов 5.6 договоров, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А, от 01.04.2008 № 287-А прекратили действовать с 28.11.2009 в связи с расторжением.

Доводы ООО «Фортуна-Мода» о том, что в связи с отсутствием задолженности по арендной плате, договор должен считаться расторгнутым на основании пункта 5.7 договора от 01.04.2008 № 287-А, то есть по истечении 4 месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора, а именно - с 23.03.2010, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку наличие задолженности ООО «Фортуна Мода» по арендной плате подтверждена материалами дела, в связи с