Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу n А70-13557/2009. Изменить решение

арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А. Указанное соглашение подписано всеми контрагентами, подписи заверены круглыми печатями.

20.02.2009 между ООО «КОМ-Сервис» (арендодатель, истец) и предпринимателем Пиголевой С.В. (арендатор, ответчик) было заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 №277-А (том 1 л.д. 41), согласно которому стороны констатировали, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО «Сибинтел-Девелопмент» в общей сумме 423 599 руб. 47 коп., а также утвердили график ежемесячного погашения указанной задолженности.

Суд первой инстанции правомерно оценил договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А как соответствующий по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, верно квалифицировал сложившиеся между правоотношения между истцом и ответчиком как арендные правоотношения.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику.

Арендодатель выполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи имущества от 01.04.2008 года (том. 1 л.д. 35).

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату в размерах и в сроки, указанные в договоре.

Пунктом 2.1 Договора, ежемесячная арендная плата установлена в размере 2 000 рублей за один кв.м помещения. Арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, выплачивает арендодателю сумму арендной платы, при условии предоставления арендодателем за 5 рабочих дней до срока оплаты соответствующего счета.

Дополнительным соглашением от 20.02.2009 № 4 к договору аренды стороны установили график погашения арендатором имеющейся задолженности по арендным платежам (пункт 4 дополнительного соглашения), а также изменили размер арендной платы, а именно: с 01.11.2008 по 31.12.2008 арендная плата составляет 560 кв.м за 1 кв.м, что составляет 229 152 руб. в месяц (пункта 1 дополнительного соглашения), с 01.02.2009 по 30.11.2009 арендная плата составляет 1000 руб. за 1 кв.м, что составляет 2 046 000 руб. в месяц (пункт 5 дополнительного соглашения).

При этом в пункте 7 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором графика погашения задолженности по арендным платежам, предусмотренного пунктом 3 соглашения, и (или) несоблюдения арендатором условий, предусмотренных в пункте 5 соглашения, настоящее соглашение теряет силу и стороны руководствуются условиями о ставке арендной платы, предусмотренными в Договоре аренды.

Из материалов дела следует, что предпринимателем Пиголевой С.В. не соблюден график погашения задолженности, доказательств погашения задолженности по арендной плате в соответствии с утвержденным графиком суду не представлено. В связи с указанным обстоятельством, истец при определении суммы задолженности по арендной плате правомерно руководствовался положениями Договора аренды, а не дополнительного соглашения от 20.02.2009 № 4, которое согласно пункту 7 утратило силу по причине нарушения предпринимателем Пиголевой С.В. графика погашения задолженности. Соответственно доводы апелляционной жалобы в этой части суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.

Кроме того, согласно условиям предварительного договора от 08.08.2007 № 213-Пр предприниматель Пиголева С.В. в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению основного договора аренды перечислила на расчетный счет арендодателя (ООО «Сибинтел-Девелопмент») 50% от суммы обеспечительной меры в размере 494 200 руб.

21.10.2008 сумма обеспечительной меры передана по разделительному балансу ООО «Ком-Сервис».

В соответствии с агентским договором №1901-Пос от 01.01.2009 года между ОАО «Сибинтел» (агент) и ООО «КОМ-Сервис» (принципал, истец) агент по поручению принципала осуществляет функции расчетного агента по приему, учету и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений, принадлежащих ООО «КОМ-Сервис» на праве собственности (том 3 л.д. 13-14).

С учетом условий указанного агентского договора, оплата арендных платежей предпринимателем Пиголевой С.В. осуществлялась в кассу ОАО «Сибинтел». ОАО «Сибинтел», в свою очередь, перечисляло поступившие от арендатора денежные средства на счета ООО «КОМ-Сервис».

По расчетам истца за период с 21.10.2008 по 31.11.2009 предпринимателю Пиголевой С.В. начислена арендная плата в размере 5 464 800 руб. 53 коп., с учетом произведенной предпринимателем оплаты в сумме 1 133 960 руб. 20 коп., в том числе предоплата в сумме 494 200 руб., задолженность предпринимателя перед истцом составила 4 330 840 руб. 33 коп.

Доводы предпринимателя о том, что суд при расчете не учел предоплату в сумме 494 200 руб. суд апелляционной инстанции отклоняет, как не соответствующие фактическим обстоятельствам.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уменьшил размер исковых требований в части требования о взыскания задолженности по арендной плате с предпринимателя Пиголевой С.В. и просил взыскать задолженность в сумме 4 325 840 руб. 33 коп. (том 4 л.д.3).

Суд первой инстанции признал обоснованным данный расчет и удовлетворил в этой части исковые требования в сумме 4 250 840 руб. 33 коп.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что исходя из условий договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 №277-А, а также дополнительного соглашения от 20.02.2009 № 4, в соответствии с которым ответчик признает наличие задолженности перед прежним собственником ООО «Сибинтел-Девелопмент», сложившиеся между истцом и ответчиком отношения не противоречат нормам действующего законодательства.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что предпринимателем внесена арендная плата в сумме 2 209 861 руб. 36 коп.; агент (ОАО «Сибинтел») неправомерно перечислил в ООО «Сибинтел-Девелопмент» денежные средства в сумме 650 000 руб., внесенные предпринимателем в кассу агенту по приходному ордеру от 13.02.2009 № 19, а также в сумме 84 719 руб. 89 коп., внесенные предпринимателем по приходному ордеру от 20.04.2009 № 41 на сумму 87 021 руб. 58 коп. в кассу агента с назначение платежа «за аренду», суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ОАО «Сибинтел» являлся агентом в отношениях с истцом – ООО «КОМ-Сервис» на основании агентского договора от 01.01.2009 № 1901-Пос, и агентом в отношениях с ООО «Сибинтел-Девелопмент» (предыдущий собственник помещений и предыдущий арендодатель) на основании агентского договора от 21.10.2008 № 1736-Пос.

В пункте 1.2 агентского договора от 21.10.2008 № 1736-Пос закреплено, что стороны договора констатируют, что на момент заключения договора у принципала (ООО «Сибинтел-Девелопмент») имеется дебиторская задолженность по оплате аренды от арендатора - предпринимателя Пиголевой С.В. в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А, заключенного принципалом с предпринимателем Пиголевой С.В.

В силу агентского договора между ОАО «Сибинтел» и ООО «Сибинтел-Девелопмент» агент осуществляет функции расчетного агента по приему, учету и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений, принадлежащих ООО «Сибинтел-Девелопмент» на праве собственности, производимой в рамках договоров аренды недвижимого имущества, заключенных принципалом с третьими лицами.

Таким образом, ОАО «Сибинтел» являлось агентом по приему, учету и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений как в отношениях с ООО «КОМ-Сервис», так и в отношениях с ООО «Сибинтел-Девелопмент».

При этом, как указано выше, в дополнительном соглашении от 20.02.2009 № 4 , подписанном между ООО «КОМ-Сервис» и предпринимателем Пиголевой С.В. стороны констатировали, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО «Сибинтел-Девелопмент» в общей сумме 423 599 руб. 47 коп.

В имеющихся в материалах дела приходных кассовых ордерах и квитанциях к нему, которыми предприниматель вносила денежные средства в кассу ОАО «Сибинтел» в назначении платежа указано «за аренду».

Из приходных кассовых ордеров не ясно кому из указанных лиц (ООО «КОМ-Сервис» или ООО «Сибинтел-Девелопмент»), с которыми у ОАО «Сибинтел» заключены агентские договоры, и перед которыми у предпринимателя имеется обязанность по внесению арендной платы (задолженности по арендной плате), предназначены к перечислению внесенные в кассу ОАО «Сибинтел» денежные средства.

В такой ситуации перечисление агентом денежных средств в сумме 650 000 руб., внесенных предпринимателем в кассу агенту по приходному ордеру от 13.02.2009 № 19, а также в сумме 84 719 руб. 89 коп., внесенных предпринимателем по приходному ордеру от 20.04.2009 № 41 на сумму 87 021 руб. 58 коп. в кассу агента с назначение платежа «за аренду», не истцу, а ООО «Сибинтел-Девелопмент» соответствует условиям указанных договоров и не противоречат нормам действующего законодательства. Аналогичный вывод касается и остальных приходных кассовых ордеров, в которых в качестве назначения платежа указано «за аренду».

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению в силу следующего.

Перечисление агентом в ООО «Премьер-Сервис» в оплату коммунальных услуг 2301 руб. 69 коп., из внесенных 87 021 руб. 58 коп. предпринимателем Пиголевой С.В. в кассу агента по приходному ордеру от 20.04.2009 № 41 на сумму 87 021 руб. 58 коп., не соответствует условиям рассмотренных договоров, поскольку агент в силу условий агентских договоров перечисляет поступившие денежные средства только принципалу. Законных оснований для перечисления этих денежных средств третьим лицам суд апелляционной инстанции не находит.

Кроме того, в приходных кассовых ордерах и квитанциях к ним: от 19.11.2009 № 101 на сумму 40 000 руб. (том 3 л.д. 38, том 2 л.д. 131), от 24.11.2009 № 102 на сумму 164 600 руб. (том 3 л.д. 39, том 2 л.д. 132) указано назначение платежа – за аренду за ноябрь 2009 года.

Оплата по приходному кассовому ордеру от 19.11.2009 № 101 на сумму 40 000 руб. не была принята истцом в подтверждение внесение арендной платы; оплата по приходному кассовому ордеру от 24.11.2009 № 102 на сумму 164 600 руб. принята истцом частично на сумму 155 040 руб. 31 коп.

Учитывая, что в ноябре 2009 года договорные отношения между предпринимателем Пиголевой С.В. и ООО «Сибинтел-Девелопмент» отсутствовали, суд апелляционной инстанции считает, что данные платежи предназначались арендодателю в качестве арендной плате за ноябрь 2009 года, то есть – истцу.

Таким образом, в расчет суммы арендной платы, уплаченной предпринимателем Пиголевой С.В. помимо указанной истцом и принятой судом первой инстанции суммы 1 133 960 руб. 20 коп. подлежат включению следующие суммы: 2301 руб. 69 коп., внесенные в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 № 41 на сумму 87 021 руб. 58 коп.; 40 000 руб., внесенные в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 19.11.2009 № 101 на сумму 40 000 руб.; 9559 руб. 69 коп., внесенные в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 24.11.2009 № 102 на сумму 164 600 руб.

С учетом данных обстоятельств сумма задолженности предпринимателя Пиголевой С.В. перед истцом составляет 4 278 978 руб. 95 коп. (5 464 800 руб. 53 коп. – 1 133 960 руб. 20 коп. – 2301 руб. 69 коп. – 40 000 руб. –9559 руб. 69 коп. = 4 278 978 руб. 95 коп.). Соответственно решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению, в предпринимателя Пиголевой С.В. в пользу ООО «КОМ-Сервис» подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 4 278 978 руб. 95 коп.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что суд первой инстанции взыскивая задолженность по арендной плате в сумме 4 250 840 руб. 33 коп., в мотивировочной части решения (лист 5 решения) указал, что согласно возражениям истца на отзывы ответчиков (том 3 л.д. 9-12), и ходатайству об уточнении возражений, за время действия договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 № 277-А ООО «КОМ-Сервис» выставило счета арендатору на общую сумму 5 464 800 руб. 53 коп. Частичная оплата предпринимателем Пиголевой С.В. арендных платежей по договору составила 1 138 960 руб. 20 коп. Таким образом, у ответчика сложилась задолженность по арендной плате в размере 4 250 840 руб. 33 коп.

Однако при вычетании из суммы подлежащих уплате арендных платежей суммы уплаченных арендных платежей указанная судом сумма задолженности не образуется, а именно: 5 464 800 руб. 53 коп. – 1 138 960 руб. 20 коп. = 4 325 840 руб. 33 коп.

Судом первой инстанции данное обстоятельство никак не мотивировано.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка при определении суммы задолженности.

Ссылку подателя апелляционной жалобы на то, что в качестве основания для установления суммы задолженности по арендной плате суд указал на выставленные истцом ответчику счета на сумму 5 464 800 руб., однако эти счета истцом ответчику не направлялись, а реестры направления счетов исключены из числа доказательств по делу, суд апелляционной жалобы отклоняет как необоснованную, поскольку сумма арендной платы определена не на основании счетов, а на основании установленного в договоре аренды размера арендной платы. Кроме того, обязанность арендатора по внесению арендной платы не связана с фактом выставления счетов на оплату, а обусловлена фактом принятия в аренду имущества и наступлением срока внесения арендной платы.

Ходатайство предпринимателя Пиголевой С.В. о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, агента – ОАО «Сибинтел» суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В данном случае судебный акт по настоящему делу не затрагивает прав ОАО «Сибинтел», не влияет на права или обязанности ОАО «Сибинтел» по отношения к лицам, участвующим в деле.

По изложенным