Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

На стояках горячего и холодного водоснабжения имеются запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают подачу водоснабжения в подъезд 3, кв. 33-48, подъезд 4 кв. 49-64. На канализационных стояках и лежаках в подъезде № 3 и № 4 расположены ревизии для прочистки в количестве 2-х штук. В нежилом помещении имеются два канализационных впуска. Назначение помещения по техпаспорту - технический подвал. Данный акт представителями департамента не подписан. К акту приложены фотографии.

09.11.2010 представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ООО «Жилкомцентр», и ООО «Сантрейд» составлен акт проверки № 1833, согласно данному акту:

- помещение № 68 объединено в помещение № 70, на которое зарегистрировано право муниципальной собственности от 07.07.2010г. 24 ЕИ № 665995, общей площадью 460,2 кв.м. Площадь помещения № 68, согласно техпаспорту от 18.04.2004 составляет 129.8 кв.м., данное помещение передано третьему лицу по договору аренды от 21.04.2008 № 11206. На момент проверки планировка соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В помещении размещены инженерные коммуникации, лифты, подъемники для транспортировки товара из подвала, а также все коммуникации, обслуживающие помещения магазина, расположенного на 1 этаже. Как следует из замечаний на акте выполненных ООО «Жилкомцентр» - в части помещения № 68 (ком.1,2,3,4) расположен элеваторный узел с 4 задвижками по теплоснабжению, отключающий дом от отопления и 2 задвижки водоснабжения ОТК от РВС. В остальных комнатах имеется трубопровод отопления с запирающей арматурой отк. 33,34,37,38,41 ,45,46. Также трубопровод РВС и ХВС с запирающим устройством отключающий кВ.17-32,33,34,37,38,41,42,45,46. Также в помещении № 68 имеется 2 ревизии и 1 канализационный. Помещение № 68 является техническим подвалом. К акту приложены фотографии.

Согласно пояснениям ОАО «Территориальный градостроительный институт «Красноярскгражданпроект» от 10.11.2010 № 10-3813/8, жилой дом со встроено-пристроенным магазином по ул. А.Матросова, № 1 в г. Красноярске, был запроектирован и построен согласно типовому проекту 1-335А-5 «Крупнопанельный 5 этажный жилой дом на 80 квартир с наружными стенами из однослойных или трехслойных панелей с размещением промтоварного или продовольственного магазина на площади всего первого          этажа». Типовое проектное решение предусматривало неразрывную технологическую связь первого этажа и подвала здания. Подвал был разработан для обслуживания магазина, расположенного на площади всего первого этажа жилого дома. В подвале располагались складские помещения, холодильные камеры, комнаты персонала, помещения подготовки товаров продаж. Для бесперебойной работы магазина технологической частью проекта предусмотрены несколько лифтов (грузоподъемностью 100 кг. и 500 кг.). Помещения лифтового хозяйства находятся на первом этаже и в подвале здания. К данному пояснению представлены части проекта – лист АС-8и «Монтажный план 1-го этажа (продовольственный магазин); лист АС-16и «Монтажный план подвала (продовольственный магазин»; лист Т-9 «Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 1-18»; лист Т-10 «Магазин продовольственный. Технологические планы подвала и 1 этажа в осях 18-35».

Истец, считая подписанный между ответчиками договор аренды нежилого помещения от 21.04.2008 № 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения № 68, общей площадью 129,8 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1 недействительным, просит суд признать таковым указанный договор и обязать общество с ограниченной ответственностью «Сантрейд» освободить нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьями 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.

Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Предметом иска являются требования о признании договора аренды спорного имущества, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой и об обязании освободить нежилое помещение в связи с невозможностью из-за использования части помещения ООО «Сантрейд» осуществлять обязательства, принятые на  себя истцом в связи с заключением договора управления многоквартирным домом.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом должно обеспечиваться через управление многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частями 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как следует из материалов дела, ООО «Жилкомцентр» осуществляет функции по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора № 1 от 18.07.2006 и решения внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. А. Матросова, 1, проведенного в форме очного голосования (Протокол № 125/2 от 03.07.2009),

Из содержания данного договора следует, что правомочия у истца возникают только в отношении общего имущества многоквартирного дома, не обремененного правами третьих лиц. Вместе с тем, ООО «Сантрейд» занимает спорное нежилое помещение на основании договора аренды от 21.04.2008 № 11206, подписанного между ответчиками, а право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием город Красноярск  в установленном порядке.

Доказательств принадлежности истцу на праве собственности и на каком-либо ином вещном праве  данного помещения в материалы дела не представлено. При этом обязанности, вытекающие из договора на управление многоквартирным домом, не порождают у истца каких-либо прав относительно спорного помещения.

Таким образом, законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у истца.

С учетом изложенного довод истца о том, что ООО «Жилкомцентр» защищает собственное нарушенное право, имеет самостоятельный экономический интерес, отличный от интересов собственников помещений, подлежит отклонению.

Доказательства наличия полномочий на предъявление иска от имени собственников в защиту права общей долевой собственности истцом не представлены.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии права у истца на обращение с настоящим иском являются правомерными.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. С учетом изложенного подлежит отклонению ссылка на акт проверки от 09.11.2010 № 1833.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья является основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново. Без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.

Данная правовая позиция выработана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09.

Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск «Центр приватизации жилья» (письмо от 17.08.2010г. № 2043), в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация квартиры осуществлена в отношении квартиры № 18 – 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).

Как следует из информации, предоставленной ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010, согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992 комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения № 68) имели следующее назначение:

-   комната 13 – назначение «складское»;

-   комната 14 – назначение «складское»;

-   комната 15 – назначение «складское»;

-   комната 18 – назначение «холодильная камера»;

-   комната 19 – назначение «коридор»;

-   комната 20 – назначение «холодильная камера»;

-   комната 21 – назначение «холодильная камера».

Как следует из технического паспорта на жилой дом по улице А. Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989 жилой дом имеет встроено-пристроенное помещение на первом этаже здания – магазин.

Согласно пояснениям ОАО «Территориальный градостроительный институт «Красноярскгражданпроект» от 10.11.2010 № 10-3813/8 жилой дом со встроено-пристроенным