Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«09» февраля  2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-10587/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «25» января  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «09» февраля  2011года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Петровской О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от ООО «Жилкомцентр» (истца): Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 № 31,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика): Новиковой  И.В. – представителя по доверенности от 11.01.2011 № 27

от ООО «Сантрейд» (ответчика): Раздайбеда Н.В. - представителя по доверенности от 11.01.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «17» ноября 2010 года по делу №А33-10587/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр» (ОГРН 1022402310600, ИНН 2464026997) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657), обществу с ограниченной ответственностью «Сантрейд» (ОГРН 1022401949965, ИНН 2461026043):

- о признании недействительной ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения от 21.04.2008 № 11206 о предоставлении в аренду нежилого помещения № 68, общей площадью 129,8 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Сантрейд»;

- об обязании общества с ограниченной ответственностью «Сантрейд» освободить указанное нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 ноября 2010 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

- использование нежилого подвального помещения № 68, общей площадью 129,8 кв.м. третьим лицом, не состоявшим в договорных отношениях с истцом, препятствует управлению многоквартирным домом, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку отсутствие доступа к запирающим устройствам, расположенным в спорном помещении, не позволяет эксплуатирование их и приводит к тому, что при любой неисправности инженерного оборудования в одной квартире коммунальные услуги недополучают жильцы не только тех квартир, через которые проходит стояк (отопления, горячего, холодного водоснабжения), а жители всего подъезда; надлежащим образом содержать общее имущества в многоквартирном доме, поскольку содержание и ремонт расположенного в спорном помещении инженерных систем и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и являющегося общим имуществом собственников помещений, предполагает постоянный открытый доступ к нему. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; решать вопросы пользования общим имуществом, поскольку спорное помещение, являющееся техническим подвалом, использует третье лицо, не связанное договорными отношениями с управляющей компанией;

- принадлежность нежилого подвального помещения № 68 общей площадью 129,8 кв. м к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. А. Матросова,1 подтверждают следующие документы: акт от 25.05.2010, составленный с участием представителя ООО «Жилкомцентр» и представителя ООО «Аврора» - подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Матросова, 1 на основании договора на выполнение работ от 01.01.2010 № 106, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных сетей и запорно-регулирующей аппаратуры на них; акт от 09.10.2010 № 1833, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; акт от 28.10.2010 № 1759, составленный с участием представителей сторон по делу, который подтверждает наличие в спорном помещении общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования; от 09.11.2010, составленный с участием представителя ООО «Жилкомцентр» (представители ответчиков от подписания акта отказались);

- истец настоящим иском защищает прежде всего собственное нарушенное право, имеет самостоятельный   материально- правовой и экономический интерес, следовательно, не нуждается в предоставлении каких-либо полномочий от собственников помещений;

- в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме по ул. А.Матросова, 1, то есть на 20.07.1992, спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  в отзыве на апелляционную жалобу указал:

- истцом не представлены документы, подтверждающие право ООО «Жилкомцентр» на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде;

- поскольку истцом не доказан факт нарушения именно его прав и законных интересов, в защиту которых было подано исковое заявление, ООО «Жилкомцентр» является ненадлежащим истцом по делу;

- истцом не доказано, что спорное помещение является общим имуществом и соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- акт осмотра  от 25.05.2010 не подтверждает, что спорное помещение является техническим подвалом, так как составлено неуполномоченным органом.

Представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель ООО «Сантрейд» пояснил, что элеваторный общедомовой узел имеет отдельный вход и находится в изолированном помещении.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

18.07.2006 между ООО «Жилкомцентр» и Гитлиной А.Г., действующей от имени и в интересах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, подписан договор на управление общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1.

25.06.2007 ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект»  сообщило ООО «Сантрейд», что согласно проектному решению 1 этаж и подвал магазина жилого дома по ул. Матросова, 1, связаны единым технологическим решением. Подвал с инженерными коммуникациями, складскими помещениями, лифтовым хозяйством предназначен для обслуживания основного торгового зала, расположенного на 1 этаже.

15.10.2007 комиссией в составе представителей ОАО  «ТГИ Красноярскгражданпроект»,  ФГУ «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ по Красноярскому краю, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, составлен акт освидетельствования нежилого помещения - подвального помещения № 68, согласно которому:

- помещение было спроектировано и построено для обслуживания нежилых помещений (№ 66,67) магазина, находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1. В данном помещении находятся подсобные помещения (гардероб персонала, кладовые комнаты персонала, контора, приемочная, машинное отделение, холодильные камеры, подготовки товаров к продаже, электрощитовые, венткамеры) а также все коммуникации, обеспечивающие помещения магазина (системы инженерного обеспечения). Согласно данному акту системы инженерного обеспечения жилой части дома находятся в отдельном помещении с доступом из подъезда жилого дома.

21.04.2008 между департаментом муниципального имущества и земельным отношений (арендодатель) и ООО «Сантрейд» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 11206, в соответствии с которым (пункт 1.1.) арендодатель передает в арендное пользование арендатору – нежилое помещение № 68, реестровый № СТР09235, общей площадью 129,8 кв.м., в том числе  подвальное помещение площадью 129,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, для использования под склад.

По акту приема передачи от 21.04.2008 помещение передано в аренду ООО «Сантрейд». К договору приложена экспликация помещений, согласно которой в состав помещения № 68 входят комнаты:

№ 1 – коридор общей площадью 6,9 кв.м.;

№ 2 – подсобное  помещение общей площадью 4,8 кв.м.;

№ 3 - тех. комната общей площадью 9,8 кв.м.;

№ 4 – тех. комната общей площадью 12,9 кв.м.;

№ 5 – подсобное помещение, общей площадью 75,5 кв.м.;

№ 6 – тех. комната, общей площадью 19,9 кв.м. Итого 129,8 кв.м.

В соответствии с выпиской из Реестра муниципальной собственности г. Красноярск от 18.10.2010 помещение № 68, общей площадью 129,8 кв.м., по адресу: г. Красноярск ул. Матросова, 1, является муниципальной собственностью, находится на учете в казне муниципального образования, основание включения в реестр – абзац 2 п.1 приложения №3 к постановлению ВС Российской Федерации №3020-1 от 27.12.1991.

13.07.2009  внеочередным собранием собственников         жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, 1, принято решение о наделении ООО «Жилкомцентр» полномочиями по защите и представлению интересов собственников жилых помещений по вопросам распоряжения общим имуществом жилого дома.

25.05.2010 представителями истца составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова,1, согласно которому при осмотре нежилого помещения № 68, площадью 129,8 кв.м. установлено, что в данное помещение имеется отдельный вход со стороны ул. Матросова, в помещении имеется теплоснабжение, центральное отопление, горячее водоснабжение. В помещении имеются средства запорной регулирующей аппаратуры. Назначение помещения – технический подвал. Согласно выводам комиссии, данное помещение (технический подвал) требует постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, данный подвал является общим имуществом собственников жилого дома. К акту приложены фотографии помещения.

07.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 129,8 кв.м., этаж-подвал, по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. А. Матросова, 1, пом. № 68, кадастровый номер 24:50:000000:0000:1987540000:0068. Регистрация произведена на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.1991 № 3020-1.

В дело представлены технические паспорта:

-    на жилой дом по улице А.Матросова, 1 инвентарный номер 8754 по состоянию на 19.06.1989;

-    на встроенное помещение в жилом строении № 1 помещение № 68 по ул.А.Матросова, лит А1 по состоянию на 18.10.2004, составленный ФГУП «Ростехинвентаризация».

В соответствии с ответом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю от 28.10.2010 на запрос суда от 12.10.2010 согласно экспликации к поэтажному плану, составленному по данным технической инвентаризации, проводившейся 02.06.1992, комнаты бывшего помещения 2 (впоследствии вошедшие в состав помещения № 68) имели следующее назначение:

-    комната 13 – назначение «складское»;

-    комната 14 – назначение «складское»;

-    комната 15 – назначение «складское»;

-    комната 18 – назначение «холодильная камера»;

-    комната 19 – назначение «коридор»;

-    комната 20 – назначение «холодильная камера»;

-    комната 21 – назначение «холодильная камера».

По данным технической инвентаризации от 16.03.2010 нежилое помещение № 68 общей площадью 109,9 кв.м., вошло в состав помещения № 70 общей площадью 396,3 кв.м.

Согласно информации, предоставленной МУП г. Красноярск «Центр, приватизации жилья» (письмо от 17.08.2010г. № 2043) в жилом доме по ул. А. Матросова, 1 первая приватизация осуществлена в отношении квартиры № 18 – 20.07.1992 (договор на передачу жилого помещения в собственность граждан).

В соответствии с договором на выполнение работ № 106, подписанному между истцом (заказчик) и ООО «Аврора» (подрядчик), на производство работ по содержанию объектов жилого и нежилого фонда, в адресном списке объектов жилого и нежилого фонда, приложенного истцом к данному договору указан и жилой дом по ул. А.Матросова, 1.

Актом проверки № 1759, составленным представителями департамента муниципального имущества и земельных отношений 28.10.2010, установлено что, нежилое помещение № 68, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск ул. А. Матросова, 1 передано по договору аренды от 21.04.2008  № 11206 ООО «Сантрейд», со сроком действия до 20.03.2009 под склад. На момент проверки планировка данного помещения соответствует технической документации, используется по назначению, состояние удовлетворительное. В вышеуказанном помещении размещены инженерные коммуникации жилого дома.

28.10.2010 представителями ООО «Жилкомцентр» составлен акт осмотра (обследования) общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А. Матросова, 1. Согласно данному акту предметом обследования является нежилое помещение № 68, расположенное в подвале дома. Как указано в акте в помещение имеется отдельный вход, доступ во все помещения представителями ООО «Сантрейд» предоставлен не был, помещение используется под склад и заставлено товаром. В акте указано, что на имеющихся в подвальном помещении стояках теплоснабжения расположены запорно-регулирующие устройства, которые перекрывают отопление в подъезде 3 кв. 33-48, подъезде 4 кв. 49-64.