Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«03» февраля  2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-10585/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «24» января  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «03» февраля  2011года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Петровской О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от ООО «Управляющая компания «Красжилсервис» (истца): Петряевой М.В. - представителя по доверенности от 26.12.2010 № 33,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика): Петрушиной Н.Ю. – представителя по доверенности от 11.01.2011 № 2,

индивидуального предпринимателя Щекина Б.П.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью УК «Красжилсервис»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «10» ноября 2010 года по делу №А33-10585/2010, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Красжилсервис» (ОГРН 1052465032278) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2460110657) к индивидуальному предпринимателю Щекину Борису Петровичу о признании недействительной ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения от 07.02.2005 №9138 о предоставлении в аренду нежилого помещения: комнаты №№15, 16, 21-23, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 14 «в», об обязании освободить  нежилое помещение - комнаты №№15, 16, 21-23, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 14 «в», в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 08 октября 2010 года производство по делу № А33-10585/2010 в части признания недействительной ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения от 07.02.2005 № 9138 прекращено в связи с отказом от исковых требований в указанной части.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судом первой инстанции принято заявление об уточнении правового основания иска в связи с частичным отказом от требований. Истец  просит на основании статей 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязать индивидуального предпринимателя Щекина Бориса Петровича освободить нежилое помещение комнаты №№15, 16, 21-23, общей площадью 108,7 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 14 «в», в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 ноября 2010 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

- использование нежилого подвального помещения – комнат № 15,16, 21-23, общей площадью 108,7 кв.м. третьим лицом, не состоявшим в договорных отношениях с истцом, препятствует управлению многоквартирным домом, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку отсутствие доступа к запирающим устройствам, расположенным в спорном помещении, не позволяет эксплуатирование их и приводит к тому, что при любой неисправности инженерного оборудования в одной квартире коммунальные услуги недополучают жильцы не только тех квартир, через которые проходит стояк (отопления, горячего, холодного водоснабжения), а жители всего подъезда; надлежащим образом содержать общее имущества в многоквартирном доме, поскольку содержание и ремонт расположенного в спорном помещении инженерных систем и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и являющегося общим имуществом собственников помещений, предполагает постоянный открытый доступ к нему. Спорное помещение изолировано, доступ в него ограничен; дверь в помещение запирается на замок, ключи от которого у управляющей компании отсутствуют; решать вопросы пользования общим имуществом, поскольку спорное помещение, являющееся техническим подвалом, использует третье лицо, не связанное договорными отношениями с управляющей компанией;

- принадлежность нежилого подвального помещения - комнат №№ 15, 16, 21—23 общей площадью 108,7 кв. м к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по пр. Металлургов, 14 «в» подтверждает акт от 21.05.2010, составленный с участием представителя ООО УК «Красжилсервис», представителя ООО «Жил-Сервис № 2» -подрядной организации, осуществляющей работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по пр. Металлургов, 14 «в» на основании договора на выполнение работ от 01.01.2010 № 6-ТО, и собственников помещений. Названным актом установлено, что через данное нежилое помещение проходят сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации; на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения установлена запорная аппаратура (вентили), требующая постоянного открытого доступа для ее эксплуатации и контроля;

- основанием иска УК «Красжилсервис» является устранение препятствий в управлении многоквартирным домом по пр. Металлургов, 14 «в» и сохранение в силе договора управления от 01.11.2007 № 566-у. Заявленное ООО УК «Красжилсервис» требование не является вещно-правовым, а вытекает из обязательственных правоотношений, поскольку не предполагает ни защиту права общей долевой собственности, ни признание права общей долевой собственности, ни устранение препятствий в пользовании объектами общей долевой собственности, следовательно, не нуждается в предоставлении управляющей компанией каких-либо полномочий собственниками помещений;

- индивидуальный предприниматель Щекин Б. П. незаконно использует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,  так как создает препятствия ООО УК «Красжилсервис» в управлении многоквартирным домом и угрозу для предпринимательской деятельности истца;

- в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. На дату приватизации первой квартиры в жилом доме по пр. Металлургов, 14 «в», то есть на 27.06.1992, спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;

- техническое заключение Красноярского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № О-03 8/2010-46 не может являться надлежащим доказательством по делу.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Щекин Б. П.  указал следующие возражения против апелляционной жалобы:

- за период аренды с 07.02.2005 года у истца не возникала необходимость доступа к оборудованию, так как оно в помещении отсутствует. Для постоянного доступа к инженерному оборудованию дома для его эксплуатации и контроля в каждом подъезде дома имеется тепловой узел, специально предназначенный для обслуживания, где и установлена запорная арматура (вентили). Нежилое помещение не является техническим и общим имуществом дома, несмотря на наличие в нем труб отопления холодного и горячего водоснабжения и канализации (как в любом жилом помещении многоквартирного жилого дома). Стояки не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находятся механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, которое на основании статьи  36 Жилищного кодекса Российской Федерации обуславливает отнесение помещение к общей долевой собственности;

- акт осмотра помещения представителями ООО УК «Красжилсервис» не может быть объективным, так как ООО УК «Красжилсервис» является заинтересованной стороной и не имеет лицензии на выдачу технического заключения на помещения;

- нежилое помещение комнаты №№ 15, 16, 21-23 общей площадью 108,7 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 14 «в» является муниципальной собственностью. Индивидуальный предприниматель Щекин Б.П. является добросовестным арендатором переданного мне в аренду имущества и не должен являться ответчиком.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  в отзыве на апелляционную жалобу указал:

- истцом не представлены документы, подтверждающие право ООО Управляющая компания «Красжилсервис» на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в суде;

- поскольку истцом не доказан факт нарушения именно его прав и законных интересов, в защиту которых было подано исковое заявление, ООО Управляющая компания «Красжилсервис» является ненадлежащим истцом по делу;

- истцом не представлено доказательств того, что на общем собрании присутствовали именно собственники помещений, а не иные лица, что свидетельствует о невозможности рассмотрения копии протокола  общего собрания собственников помещений многоквартирного дома;

- акт осмотра от 21.05.2010 не является документом, подтверждающим, что данное помещение является техническим подвалом;

- истцом не доказано, что спорное помещение имеет исключительно технический характер и относится к общедолевой собственности;

- Департамент правомерно осуществляет использование указанного помещения, выступая от имени собственника муниципального образования согласно свидетельству  о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 03.09.2010 серия 24 ЕИ № 775997;

- согласно техническому заключению указанное помещение не является помещением общего пользования.

Представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель истца пояснил, что на момент обращения истца с иском в суд у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовало право собственности на спорный объект, право зарегистрировано в период рассмотрения настоящего дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству от 04.04.2005 серия 24 №002807207 ООО Управляющая компания «Красжилсервис» зарегистрировано в качестве юридического лица Инспекцией Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Красноярска за основным государственным регистрационным номером  1052465032278.

В уставе ООО Управляющая компания «Красжилсервис» указаны следующие  полномочия истца:

- осуществлять функции заказчика – застройщика;

- осуществлять функции технического надзора, включая контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, в том числе качества строительно- монтажных работ, соответствия стоимости строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения предприятий (объектов);

- осуществлять функции инженерной организации (технического заказчика);

- деятельность по строительству зданий и сооружений: деятельность по проектированию зданий и сооружений, деятельность по инженерным изысканиям  для строительства зданий и сооружений, деятельность по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, деятельность в области архитектуры, инженерно – техническое проектирование в промышленности и строительстве, проектирование, связанное со строительством инженерных сооружений, включая гидротехническое сооружение, деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, включая монтаж, наладку, ремонт и техническое обслуживание теплотехнического и другого технологического оборудования, аппаратуры, средств защиты котельных и тепловых сетей.

Протоколом № 136  от 03.08.2009 (л.д. 52, том 1) ООО Управляющая компания «Красжилсервис» поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.  Красноярск, пр. Металлургов, 14 «в»  представлять интересы собственников в судебных инстанциях с правом подписания искового заявления.

На основании свидетельства о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 03.09.2010 серия 24 ЕИ № 775997 (л.д.74, том 1) помещение, назначение нежилое, общей площадью 107,4 кв.м., этаж подвал № 1, адрес объекта: г. Красноярске по адресу: пр. Металлургов, 14 «в», пом. 212, кадастровый номер 24:50:0000000:0:2907/16, зарегистрировано на праве собственности за муниципальным образованием  - город Красноярск на основании Постановления Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

07.02.2005 между Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Щёкиным Б.П. (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № 9138, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приёма – передачи, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилое помещение реестровый номер СТР04512 общей площадью 108,7 кв.м., расположенное в подвале 9-этажного жилого дома в г. Красноярске по адресу: пр. Металлургов, 14 «в» для использования под спортивно – оздоровительный комплекс (пункт 1.1. договора). Договор заключён на срок 01.03.2005 по 31.01.2006 (пункт 2.1. договора).

Дополнительными соглашениями № 1 от 12.01.2006, № 2 от 31.01.2006, № 3 от 27.10.2006, № 4 от 12.12.2006  от 27.11.2007, № 8 от 20.11.2008 к договору аренды  срок договора аренды продлён до 31.10.2008.

По акту приёма – передачи от 01.03.2005 помещение предано арендатору согласно договору аренды.

В материалы дела представлен план подвального этажа многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск,  пр. Металлургов, 14 «в», технический паспорт на нежилое помещение – подвал № 1 в доме по адресу г. Красноярске по адресу: пр. Металлургов, 14 «в», инвентарный номер 04:401:001:015109230:0001,