Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 по делу n А31-4075/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

площадью 30020,3 кв.м. с кадастровым № 44:07:121901:0100, расположенный примерно в 0,8 км. по направлению на север от ориентира п.Прибрежный, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Костромская область, Костромской район для обслуживания базы отдыха (пункты 1.1 и 1.2.2 договора).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали срок действия договора с 08.04.2008 по 08.04.2057.

Согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора сумма арендной платы определяется согласно прилагаемому расчету, в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и (или) Костромской области, органов местного самоуправления. Арендная плата за пользование и владение участком перечисляется ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в договоре аренды в срок не позднее первого числа месяца, следующего а отчетным кварталом, в порядке, установленном действующим законодательством РФ путем перечисления на расчетный счет УФК России по Костромской области. При внесении арендной платы арендатор в платежном поручении указывает номер договора аренды и период, за который производится оплата. Пени, уплачиваемые арендатором, выделяются в платежном поручении отдельной строкой.

На основании пункта 3.6 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства РФ, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления. При этом уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора аренды. Новый размер арендной платы устанавливается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов РФ и (или) Костромской области, органов местного самоуправления.

При невнесении или несвоевременном внесении арендатором арендной платы на сумму не внесенных или несвоевременно внесенных арендных платежей начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату начисления арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

Сторонами в договоре согласовано, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя в том числе, в случае если арендатор по истечении 30 дней после установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 7.4.1 договора).

Согласно представленному в дело расчету арендной платы (приложение к договору аренды), размер платы за период с 08.04.2008 по 31.12.2008 составляет 48 791 рубль.

Факт передачи земельного участка в аренду подтвержден передаточным актом от 08.04.2008.

Данный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении регистрационной службе по Костромской области 03.07.2008, номер регистрации 44-4-01/080/2008-975.

10.07.2008 между Общественной организацией «Костромское областное общество охотников и рыболовов» (бывший арендатор) и ООО "Костромские зори" (новый арендатор) подписано соглашение, согласно которому бывший арендатор уступает все свои права и обязанности по договору № 43 от 08.04.2008 новому арендатору.

10.07.2008 земельный участок передан новому арендатору по передаточному акту.

Указанное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Костромской области 18.08.2008, номер регистрации 44-4-01/095/2008-196.

О передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 43 от 08.04.2008 от Общественной организации «Костромское областное общество охотников и рыболовов» к ООО "Костромские зори" арендодатель был поставлен в известность, о чем свидетельствует представленное в материалы дела уведомление.

Письмом от 04.03.2009  № 121-з Комитет направил в адрес ООО "Костромские зори" уведомление об изменении с 01.01.2009 порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков. Согласно приложенного к письму расчету, размер арендной платы на 2009 год составил 287 202 рубля.

Сопроводительным письмом от 03.11.2009 № 1032 в адрес арендатора было направлено три экземпляра дополнительного соглашения  к договору аренды для подписания, указанное письмо получено ответчиком 13.11.2009, о чем свидетельствует копия почтового уведомления.

Подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2008 № 43 в материалы дела не представлено.

Претензией от 05.11.2009 № 1048-з Комитет потребовал от ООО "Костромские зори" уплаты задолженности по договору в срок до 20.11.2009.

Письмом от 16.02.2010 (исходящий № 84-з) ООО "Костромские зори" было уведомлено о размере арендной платы на 2010 год (299 700 рублей 09 копеек в соответствии с приложенным к уведомлению расчета).

Согласно претензии арендодателя от 17.02.2010 № 107-з новому арендатору был предоставлен срок до 01.03.2010 для погашения существующей задолженности и пени по договору от 08.04.2008 № 43, в случае неисполнения изложенных в претензии требований арендодатель уведомил нового арендатора об обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия земельного участка.

Данный расчет и претензия от 17.02.2010 № 107-з были вручены 17.02.2010, в получении расписалась Лысакова А.В., о чем свидетельствует исполненная на нем отметка в получении.

Письмом от 28.04.2010 № 243-з истец повторно направил ответчику претензию с требованием уплаты задолженности и пени по договору от 08.04.2008 № 43 в срок до 10.05.2010. В случае неуплаты задолженности по арендной плате в установленный в претензии срок арендодатель уведомил нового арендатора о последующем обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия участка.

Указанная претензия вручена новому арендатору 30.04.2010, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления, и оставлена без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, а также невыполнение изложенных в претензиях требований послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также представленных дополнений, заслушав представителей заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В части 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1 статьи 450 ГК РФ)

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, требование может быть предъявлено только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из содержания пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.

Содержащееся в данном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Материалы дела свидетельствуют о том, что пунктом 3.6 договора аренды  от 08.04.2008 № 43 предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении законодательства РФ, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления.

Принимая во внимание, что факт пользования арендованным земельным участком материалами дела подтвержден и заявителем не оспорен и ввиду отсутствия доказательств внесения арендной платы в полном объеме, либо сведений о наличии задолженности в ином размере, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени были обоснованно удовлетворены арбитражным судом.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание то, что в силу части 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Принимая во внимание заявленный истцом период взыскания задолженности по внесению арендной платы (с 01.10.2009 по 31.03.2010) и то, что начисление арендной платы производилось в данный период в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а с последующими изменениями, доводы заявителя  о применении истцом расчета арендной платы за 2009 и 2010 годы со ссылкой на постановление губернатора от 23.12.2005 № 795 необоснованны.

Уведомления об изменении размера арендной платы от 04.03.2009 № 121-з и от 16.02.2010 № 84-з ссылок на постановление 2005 года не содержат, напротив, имеют указания на изменение размера платы в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а.

В приложении к договору аренды от 08.04.2008 № 43 указан расчет арендной платы за период с 08.04.2008 по 31.12.2008, произведенный исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли по виду использования, утвержденного приложением к Решению собрания депутатов Костромского муниципального района от 26.12.2005 № 19.

Задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 01.07.2009 была взыскана решением Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2009 по делу № А31-6078/2009. В ходе рассмотрения данного дела предъявленная к взысканию задолженность была признана ответчиком в полном объеме.

Поэтому оснований для каких-либо возражений заявителя о применении нормативного документа, применявшегося для расчета размера платы за иной период, по сравнению с заявленным в рамках настоящего дела, не имеется.

Кроме того, решением Арбитражного суда Костромской области от 29.03.2010 по делу № А31-9831/2009 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2009 по 30.09.2009 в сумме 71 800 рублей 50 копеек, а также 4 384 рубля 90 копеек неустойки.

Данные судебные акты не были в установленном порядке обжалованы, вступили в законную силу и в соответствии со статьей 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Возражения заявителя о необоснованном, по его мнению, применении истцом в расчете размера платы за 2009-2010 годы постановления губернатора Костромской области от 23.12.2005 № 795 признаются юридически несостоятельными, поскольку указанное постановление губернатора является действующим по настоящее время, равно как и постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а, и в связи с этим данные нормативные документы не могли быть проигнорированы истцом при расчете размера арендной плате за предъявленный к взысканию период.

Ссылка заявителя