Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 по делу n А82-19106/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

12 ноября 2010 года                                                                 Дело № А82-19106/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Кобелевой О.П.,  Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – Норик Д.Н. по доверенности от 25.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  09.08.2010 по делу № А82-19106/2009, принятое судом в составе судьи Стройковой М.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерьер»,

о взыскании 219 726 рублей 92 копеек, расторжении договора аренды здания и выселении из занимаемого помещения,

установил:

индивидуальный предприниматель Терентьева Людмила Владимировна (далее – истец, ИП Терентьева Л.В., заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерьер» (далее – ответчик, ООО «Интерьер») о расторжении договора аренды здания от 25.09.2006, выселении ООО «Интерьер» из занимаемого здания, взыскании 219 726 рублей 92копеек.       

Исковые требования основаны на положениях статей 395, 451, 452, 309, 310, 314, 431, 614, 619, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате коммунальных платежей, а также компенсации земельного налога по договору аренды здания от 25.09.2006.

Решением Арбитражного суда Ярославской области исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Интерьер» в пользу ИП Терентьевой Л.В. взыскано 564 рубля 40 копеек задолженности. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Терентьева Л.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 09.08.2010.

В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд произвел расчет суммы долга ответчика по компенсации истцу оплаты за услуги Водоканала с ошибкой, полагает, что долг ответчика в указанной части составляет 1042 рубля 81 копейка; считает, что договором аренды предусмотрена обязанность ответчика компенсировать истцу расходы по оплате теплоснабжения, в связи с чем вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части считает необоснованным; полагает, что у суда имелись достаточные основания для расторжения договора и выселении ответчика в связи с невнесением в установленный срок ответчиком платы в счет компенсации истцу земельного налога, а также в связи с самовольной перепланировкой арендуемого здания.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу доводы истца отклонил, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец направил в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ИП Терентьевой Л.В. (арендодатель) и ООО «Интерьер» (арендатор) заключен договор аренды здания от 25.09.2006 (далее – договор (т. 1 л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 676 кв.м., находящееся по адресу: Ярославская область г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, д. 33 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора сторонами определен с 25.09.2006 по 25.09.2016 (пункт 6.2 договора).

Здание передано ответчику по акту приема-передачи от 30.09.2006 (л.д. 14 оборот).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 09.04.2007.

В силу пункта 4.3 договора арендная плата не включает расходы по обеспечению здания электроснабжением, подачей холодной воды, водоотведением, уборкой прилегающей территории, услуги за пользование телефоном, оплату земельного налога. Указанные расходы несет арендатор.

В пункте 2.3.3 договора стороны определили, что расходы за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, отвод канализации, телефон, вывоз мусора) несет арендатор, при этом он имеет право не заключать договора с поставщиками вышеуказанных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей согласно выставленных счетов поставщиками этих услуг. Арендатор также компенсирует арендодателю с 01.01.2007 оплату земельного налога. Оплата счетов за коммунальные услуги, земельный налог должна производится не позднее 5 банковских дней с момента их получения.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется зданием  с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает здание; допускает более трех раз подряд задержки в оплате любых сумм, причитающихся по настоящему договору (пункт 6.5 договора).

Считая, что у ответчика имеется задолженность по компенсации расходов на поставку теплоэнергии в здание в размере 136 986 рублей 32 копеек, задолженность по компенсации расходов по услугам Водоканала в сумме 616 рублей 60 копеек, задолженность по компенсации земельного налога, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт пользования имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Задолженности по арендной плате ответчик не имеет.

Предъявляя исковые требования, истец указывает, что ответчиком не вносится плата за поставленную теплоэнергию, в связи с чем его задолженность составляет 136 986 рублей 32 копейки.

Пункты 2.3.3, 4.3 договора содержат исчерпывающий перечень расходов за коммунальные услуги, которые не включены в арендную плату. К таким расходам стороны отнесли расходы по обеспечению здания электроснабжением, подачей холодной воды, водоотведением, уборкой прилегающей территории, услуги за пользование телефоном, оплату земельного налога.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат, поскольку договором на арендатора (ответчика) не возложена обязанность по компенсации истцу расходов  по теплоэнергии.

Расчет задолженности ответчика по услугам Водоканала, приведенный истцом в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

При принятии решения о взыскании с ответчика в пользу истца 564 рублей 40 копеек долга по компенсации расходов за услуги Водоканала, судом первой инстанции приняты во внимание Перечень документов от 25.10.2006, согласно которому ответчик обязан компенсировать истцу 448 рублей 62 копейки расходов по услугам Водоканала; сведения представленные МУП «Водоканал», а также данные предоставленные истцом, согласно которым за весь период действия договора аренды МУП  «Водоканал» выставил в адрес истца счетов на общую сумму 10 408 рублей 08 копеек. Ответчик добровольно погасил истцу 9 215 рублей 39 копеек. Кроме того, платежным поручением № 250 от 18.11.2009 ответчик перечислил непосредственно Водоканалу 1076 рублей 91копейку.

Таким образом, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 564 рублей 40 копеек долга по компенсации расходов за услуги Водоканала.

Довод истца о наличии долга в большем размере документально не подтвержден, в связи с чем отклоняется судом апелляционной инстанции.

Также истцом заявлены требования о расторжении договора аренды от 25.09.2006 и выселении ответчика из здания.

Требование о расторжении договора истец основывает на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.5 договора, мотивируя их тем, что со стороны ответчика имеются неоднократные нарушения по срокам оплаты услуг по теплоэнергии, земельному налогу  и Водоканала. Кроме того, в качестве самостоятельного основания для расторжения договора истец указывает на осуществление ответчиком самовольной перепланировки здания, приведшей к увеличению  общей площади здания с 676 кв.м. до 710 кв.м.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется зданием  с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает здание; допускает более трех раз подряд задержки в оплате любых сумм, причитающихся по настоящему договору.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды здания от 25.09.2006 по основаниям, указанным истцом в исковом заявлении.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции обоснованным по следующим основаниям.

Пункт 6.5 спорного договора предусматривает в качестве основания для досрочного расторжения договора задержку более трех раз подряд в оплате арендатором причитающихся к оплате по договору сумм.

Поскольку основания для взыскания задолженности за поставленную теплоэнергию в сумме 136 986 рублей 32 копейки не установлены, неуплата указанной суммы не может являться основанием для расторжения договора.

Первоначально заявленное требование о взыскании с ответчика долга по компенсации истцу расходов по уплате земельного налога было удовлетворено ответчиком добровольно в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, обязательным условием для расторжения договора в одностороннем порядке являются задержки в оплате причитающихся сумм более трех раз подряд, однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлены доказательства того, что ответчик осуществлял платежи, в том числе по земельному налогу, с задержками более чем три раза подряд.

Довод истца о самовольной перепланировке здания не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды, поскольку статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также договор аренды не предусматривают в качестве основания для расторжения договора  самовольную перепланировку.

Договор может быть расторгнут в случае, если арендатор пользуется зданием с существенным нарушением условий договора и существенно ухудшает здание (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6.5 договора). Вместе с тем, истцом не представлены доказательства того, что осуществленная ответчиком перепланировка существенно ухудшает здание, предоставленное ему в аренду.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что об осуществленной перепланировке истцу было известно еще до регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 09.04.2007, а, следовательно, истец был согласен с осуществленной перепланировкой.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды здания от 25.09.2006 и выселении ответчика.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме, и апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе