Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу n А29-2554/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

№ 1.006/1 (номера на поэтажном плане 47,48, согласно кадастровому паспорту по состоянию на 21.09.2009, инв. № 87:425:002:600 068) общей площадью 27,3 кв.м, на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, для размещения офиса. За указанное имущество арендатор с 25.09.2009 уплачивает годовую  арендную плату, рассчитанную в соответствии с действующим Решением Совета МО «Город Ухта», в размере 266 175 руб. (или 22 181 руб. 25 коп. в месяц). и НДС 47 911 руб. 50 коп. (Т.1, л.д.-14; Т.2, л.д.-88)

04.12.2009 между сторонами подписан договор № 382 купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Т.2, л.д.-90-92), по условиям которого нежилое помещение общей площадью 27,3 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 47, 48, адрес объекта: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25,          пом.№ 1.006/1, переходит в собственность ООО «АН «Городокъ» (покупателя).

Право собственности общества на указанные выше помещения подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2010 серии 11АА № 668314 (Т.2, л.д.-93).

По расчетам истца за период с 19.08.2009 по 15.01.2010 арендная плата ответчиком не оплачена, задолженность составляет 108 103 руб. 37 коп.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За период с 03.09.2009 по 05.02.2010  Комитетом начислены пени в размере 41 853 руб. 98 коп.

Ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендных платежей явилось причиной для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела усматривается, что отношения между истцом и ответчиком сложились из договора аренды недвижимого имущества и регламентируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 названного Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт пользования принадлежащими муниципальному образованию городского округа «Ухта» на праве собственности помещения первого этажа жилого дома по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, на условиях договора аренды от 14.01.2004 в период с 28.12.2003 по 15.01.2010 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

На основании части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как обоснованно отметил суд, договор аренды № 535 от 14.01.2004 и дополнительное соглашение к нему от 23.11.2004 подписаны обеими сторонами без возражений и разногласий, содержат печати организаций.

Из содержания пункта 1.1. рассматриваемого договора аренды следует, что на дату его подписания стороны не определили состав передаваемых в аренду помещений. В акте приема-передачи нежилого помещения от 27.01.2004 также отсутствует надлежащее описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.

Исходя из пояснений сторон и представленного в материалы дела технического паспорта (Т.3, л.д.-81-83), арбитражный суд установил, что ООО «АН «Городокъ» с 28.11.2003 по 05.10.2005 пользовался помещением № 41 площадью 17,4 кв.м, обозначенным в экспликации как кабинет. Спора относительно неопределенности арендованного недвижимого имущества у сторон в процессе исполнения договора до 05.10.2004 не возникало.

Отсутствуют в материалах дела и документы, позволяющие определить, какое именно нежилое помещение общей площадью 18,1 кв.м было дополнительно передано ответчику в аренду.

Учитывая обстоятельства, установленные 05.10.2004 Комитетом в ходе обследования помещений на 1 этаже по адресу: г.Ухта, Октябрьская, д.25, и показания сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что 35,5 кв.м составляет площадь кабинетов № 47, 48 (27,3 кв.м) и мест общего пользования (8,2 кв.м), площадь которых определена пропорционально площади занимаемых обществом помещений. Основания считать, что у ответчика не возникли обязательства по оплате мест общего пользования, у суда отсутствовали.

В этой связи суд первой инстанции правомерно указал, что ответчик пользовался помещениями общей площадью 35,5 кв.м вплоть до 25.09.2009.

Доказательств, свидетельствующих о неправомерности указанных выводов суда, материалы дела не содержат и заявителем жалобы не представлены.

Судом установлено, что расчет арендной платы по договору за муниципальное имущество определен в соответствии с решением Совета МО «Город Ухта» от 21.12.2005 № 5, решением Совета МОГО «Ухта» от 12.112.2008 № 6, решением Совета МОГО «Ухта» от 06.03.2008 № 153, решением Совета МОГО «Ухта» от 09.10.2009№ 357.

Принимая во внимание, что  решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 по делу № А29-3652/2009 пункт 1.2. в части слов «с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений» и пункт 1.7. раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО «Ухта», утвержденной решением Совета МО ГО «Ухта» от 06.03.2008   № 153, признаны недействующими, суд первой инстанции обоснованно указал, что не имеется оснований для перерасчета арендной платы без учета коэффициента использования вспомогательных площадей за период до 25.06.2009. При этом суд правильно исходил из того, что решение суда о признании нормативного правового акта противоречащим федеральному закону означает признание его недействующим, и, следовательно, не подлежащим применению с момента вступления решения в законную силу (часть 5 статьи 195 АПК РФ); такое последствие признания нормативного правового акта недействующим как пересмотр его действия в период, когда он являлся обязательным для неопределенного круга лиц, действующим законодательством не предусмотрено. В этой связи доводы заявителя жалобы в данной части являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Доводы заявителя о том, что при расчете суммы иска следовало применить коэффициент вида деятельности (Кд) 1,0, предусмотренный абзацем 2 пункта 3.4 Методики расчета арендной платы за объекты муниципального недвижимого имущества, утвержденной решениями Совета МОГО «Ухта» от 15.07.2003 № 1 и от 06.03.2008 № 153 (с изменениями и дополнениями), для не вошедших в перечень видов деятельности, отклоняются на основании следующего.

Материалами дела подтверждается, что задолженность по арендной плате рассчитана арендодателем с применением коэффициента вида деятельности (Кд) 3,0 как для фирм, осуществляющих операции с недвижимостью. 

Арбитражным судом установлено и ответчиком не оспорено, что основными видами деятельности ООО «АН «Городокъ» является риэлтерская деятельность (операции с недвижимостью, в том числе купля-продажа, залог, аренда и прочие виды сделок), оценочная деятельность, биржевые операции, консультативные услуги и т.д. (Т.2, л.д.-101, 113-128, 130; Т.3, л.д.-101).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для применения иного коэффициента для расчета арендной платы.

Анализ имеющихся в деле доказательств и условий обязательства свидетельствует о том, что материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком нарушений условий договора аренды и не доказано наличие оснований для освобождения от обязательств по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что факт неуплаты ответчиком арендных платежей и размер задолженности в сумме 108 103 руб. 37 коп., доказаны, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика долга и пени. Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на неверное определение периода аренды судом апелляционной инстанции не может быть принята, поскольку, как усматривается из материалов дела, свидетельство о праве выдано 16.01.2010.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали

выводы суда, а потому основанием к отмене судебного акта они являться не могут.

При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене или изменению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2010 по делу         № А29-2554/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Городокъ» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                            В.Г. Сандалов

Судьи                         

                            Т.М. Дьяконова

                             Д.Ю. Бармин