Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу n А54-3885/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

30 октября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-3885/2012

Резолютивная часть постановления объявлена  23.10.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  30.10.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Тишковец А.Ю. (доверенность от 23.10.2013), от ответчика – Новинской Н.В. (доверенность от 09.01.2013            № 20/1-30/133), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,  рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2013 по делу № А54-3885/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Трубицин Виталий Вла­димирович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым за­явлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, Администрация) о разрешении разногласий, воз­никших при заключении договора купли продажи муниципального имущест­ва – нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу:               г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21, реестровый номер 226525, путем принятия пункта 2.1. и 2.3. в редакции истца, а именно:

«2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 248 305 (двести со­рок восемь тысяч триста пять) рублей 08 копеек (не облагается НДС)»;

«2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по                    6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 36 копеек (последний платеж              6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 48 копеек) ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж), не позднее числа, со­ответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истече­нии календарного месяца с даты заключения договора» (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлече­но общество с ограниченной ответственностью «Оценка».

Решением арбитражного суда от 01.08.2013 исковые требования удовлетворены.

Администрация города Рязани, не согласившись с вынесенным судебным актом, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что заключение эксперта от 15.07.2013  № 31-06/2013 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в связи с этим не может быть признано достоверным. Указывает на то, что экспертом не был надлежащим образом проведен анализ рынка, все используемые в экспертном заключении коэффициенты и корректировки направлены только на уменьшение стоимости объекта.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Трубицин В.В. на основании дого­вора аренды от 15.02.2002 № 274002 (в редакции соглашения от 13.07.2011), заключенного с Управлением земельных ресурсов и имущественных отно­шений администрации г. Рязани, является арендатором нежилого помещения Н 2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21            (т.  2, л. д. 175-176).

Согласно свидетельству о государ­ственной регистрации права  от 03.06.2011                       62-МД № 384401 указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань.

Решением Рязанской городской Думы от 22.12.2011 № 444-I (т. 1, л. д. 11) утверждены условия приватизации данного нежилого поме­щения – выкуп индивидуальным предпринимателем Трубициным В.В. в по­рядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи была определена на осно­вании произведенного ООО «Оценка собст­венности» отчета об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 № 470/2011 и составила 601 000 руб. Срок рассрочки оплаты – не более трех лет (т.1, л. д. 11-12).

Письмом от 28.12.2011 № 01-75/3267 (т. 1, л. д. 10) Управление зе­мельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Ряза­ни направило в адрес индивидуального предпринимателя Трубицина В.В. копию решения Рязанской городской Думы от 22.12.2011 № 444-I с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого покупатель приобретает в собственность нежилое помещение Н2 в много­квартирном доме, лит.А., назначение – нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, л. 21, реестровый номер 226525, по рыночной цене 601 000 руб. (не облагается НДС), определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 № 470/2011, выполненным ООО «Оценка собственности».

Не согласившись с условиями указанного договора в части установ­ленной выкупной цены арендуемого имущества, индивидуальный предпри­ниматель Трубицин В.В. 27.01.2012 направил в адрес администрации города Рязани протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 договора: «п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 28 000 руб. за 1 кв. м. Итого общая цена продажи имущества составляет                  361 200 руб.» (т. 1, л. д. 22).

В письме от 10.02.2012 № 01-68/816 администрация города Рязани от­клонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринима­телю Трубицину В.В. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции ранее направленного проекта договора (т. 1, л. д. 23).

Поскольку стороны не пришли к соглашению о цене выкупаемого объекта                     не­движимости в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель Трубицин В.В. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направив­шая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при за­ключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рас­смотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по согла­шению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия до­говора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа­ние соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации го­сударственного и муниципального имущества.

Как установлено в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной собственности субъектов Российской Федерации или в муници­пальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего пред­принимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или му­ниципальной собственности пользуются преимущественным правом на при­обретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и оп­ределенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федераль­ным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Индивидуальный предприниматель Трубицин Виталий Владимирович относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ, что ответчиком не оспаривается.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объ­екта недвижимости от 01.12.2011 № 470/2011, выполненному по заказу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администра­ции города Рязани обществом с ограниченной ответственностью «Оценка собственности», рыночная стоимость нежилого помещения составляет 601 000 руб. (не облагается НДС).

Истец представил в материалы дела отчет от 20.01.2012 № 07-2/12 оценки того же объекта, выполненный по заказу индивидуального предпри­нимателя Трубицина В.В. индивидуальным предпринимателем Русановым С.И. (т. 1, л. д. 34-108), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 273 000 руб.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуж­даемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заклю­ченного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стои­мости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным зако­ном от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Как установлено в статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет незави­симого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотрен­ным данным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в по­рядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в                 су­дебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спо­ра о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обя­зать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так как сторонами соглашение о цене выкупае­мого имущества достигнуто не было, определением суда от 17.05.2012 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - не­жилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу:                 г. Ря­зань, ул. Новоселов, д. 21, реестровый номер 226525, по состоянию на 28.12.2011.

Согласно экспертному заключению от 15.08.2013 № 1097 рыночная стоимость указанного имущества по состоянию на 28.12.2011 составляла 298 000 руб. (без учета НДС).

На основании того, что у суда первой инстанции возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, суд удовлетворил ходатайство ответчика и назначил повторную судебную экспертизу по делу, проведение которой поручил ООО «Ак­тив».

Согласно экспертному заключению от 24.04.2013 № 06-02/2013 рыноч­ная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.12.2011 составляет 297 000 руб. (т. 3, л. д. 43-73).

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъек­та малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обя­зан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого иму­щества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимуще­ственного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъ­ектом малого предпринимательства,  изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Вместе с тем указанная в заключении от 24.04.2013 № 06-02/2013 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого иму­щества. На основании этого определением суда от 21.05.2013 по делу была назначена дополни­тельная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Актив», для установления рыночной стои­мости нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, располо­женного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21 без учета НДС по состоя­нию на 03.11.2011.

Согласно заключению эксперта от 15.07.2013 № 31-06/2013 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.11.2011 без учета НДС составляет 248 305 руб. 08 коп. (т. 3, л. д. 100-130).

Представленное в материалы дела экспертное заключение от 15.07.2013                            № 31-06/2013 соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик не предста­вил доказательств,