Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу n А62-7742/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

25 октября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А62-7742/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   24.10.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    25.10.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» (г Смоленск, ИНН 6731055983, ОГРН 1066731105891) – представителя Михеевой Т.А. (доверенность от 01.04.2013), в отсутствие ответчика – департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ИНН 6730042526, ОГРН 1026701437212), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу № А62-7742/2012 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – департамент) предъявлено исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленская строительная компания» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 5 681 989 рублей 08 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 20.06.2012 в сумме                                  784 114 рублей 49 копеек. 

Решением суда от 06.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 340 919 рублей 35 копеек основного долга и                  6 969 рублей 90 копеек пени. Суд пришел к выводу о том, что генеральный план застройки микрорайона «Семичевка» г. Смоленска согласован в 2008 году, однако до настоящего времени не решены вопросы инженерного обеспечения микрорайона сетевой инфраструктурой, что препятствует получению обществом разрешения на строительство и использованию арендуемого земельного участка по назначению – для строительства многоэтажных жилых домов.

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить,  исковые требования удовлетворить в полном объеме,  применив к спорным правоотношениям ставку арендной платы в размере 5 %  от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, и соответственно начисленные к сумме долга пени. Департамент посчитал, что обществом не доказана невозможность использования арендуемого земельного участка, представленная им переписка с водо- ,тепло-, электроснабжающими организациями имела место только в 2007-2008 годах.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

На основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 28.01.2008 № 119 между департаментом и  ООО ФСК «Веж» был заключен договор аренды земельного участка от 01.04.2008 № 369/з (т. 1, 20 – 24).

В соответствии с договором уступки права аренды на земельный участок от 07.06.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды от ООО ФСК «Веж» перешли к ООО «Смоленская строительная компания» (т. 1, л. д. 32 – 33).

В соответствии с указанным договором арендатору  сроком на 4 года  передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0245 общей площадью 17839 кв. м. по адресу: г. Смоленск, микрорайон «Семичевка» юго-восточного района г. Смоленска по ул. 2-я Киевская – проспекту Гагарина, для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно пункту 3.4 договора аренды № 369/з арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № 369/з в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Размер арендной платы рассчитывается по формуле, приведенной в пункте 3.1 договора аренды № 369/з.

Как указано в  пункте  3.3 договора аренды № 369/з  порядок расчетов и размер арендной платы в дальнейшем устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год,  без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

По данным истца, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 5 681 989 рублей 08 копеек  рассчитана  по ставке арендной платы в размере 5%, предусмотренной  абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и пунктом 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение).

За несвоевременное внесение арендной платы истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № 369/з начислены пени за период с 21.03.2012 по 20.06.2012 в размере 784 114 рублей 49 копеек. 

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 № 1-З «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске», вступившего в силу 01.04.2007, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом администрации Смоленской области. Таким органом, в соответствии с пунктом 1 постановления администрации Смоленской области от 19.03.2007 № 92, на территории Смоленской области является департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» (далее – Постановление № 192) установлены ставки размера арендной платы, в том числе:

– 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений, с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) – в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности;

 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) – в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичный размер арендной платы в сфере аренды земельных участков для жилищного строительства  предусмотрены  в пункте 2.5 Положения (опубликован в издании «Вестник Смоленской областной Думы и администрации Смоленской области», 13.03.2009, № 2 (часть II), с. 218).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд области  исходил из того, что просрочка строительства и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине общества.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Как следует из материалов дела арендуемый земельный участок предназначен для комплексного освоения (целый микрорайон), поэтому для его полного освоения требуется время и очень значительные затраты даже на начальном этапе (формирование земельного участка, геодезические работы, проектные работы, различные согласования, в том числе связанные с подключением к коммуникациям и т. д).

Проектной организацией ООО «Проект-бюро» (договор от 03.05.2007  № 2/2207, т. 1, л. д. 68 – 71) для ООО ФСК «ВЕЖ» разработана комплексная градостроительная документация микрорайона «Семичевка». Генеральный план застройки был согласован 16.01.2008  главным архитектором города Смоленска.

В данном районе не разрешены вопросы, связанные с  инженерным обеспечением микрорайона сетевой инфраструктурой по водопотреблению и водоотведению, ливневой канализации, электроснабжению, без разрешения которых проектирование комплексной

застройки затруднительно и препятствует получению разрешений на строительство.

В процессе освоения арендуемого земельного участка ООО «Смоленская   Строительная компания» получило технические условия подключения проектируемого жилого микрорайона «Семичевка» юго-восточного района г. Смоленска в границах              ул. 2-я Киевская-проспект Гагарина к сетям инженерно-технического обеспечения, реализация которых возможна при условии участия городских и областных властей:

– технические условия на теплоснабжение 1-ой очереди строительства микрорайона «Семичевка» г. Смоленска с тепловой нагрузкой 9.9 Гкал/ч., выданы                 ОАО «Территориальная регенерирующая компания № 4» ПО «Смоленсктеплосеть» 03.04.2008 № С9-1062/777, подключение тепловой нагрузки возможно только после завершения строительства НПС№3 по улице В. Волок. Строительство не осуществлялось.

– технические условия на присоединение к электрическим сетям от 06.03.2012               № 20176214 (приложение к Договору М 40499969 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям); имеется возможность технологического присоединения объектов первой очереди застройки данного микрорайона (с учетом объектов первой очереди ООО «ВЭЖ») в связи с недозагрузкой трансформаторных подстанций Юго-Восточного района г. Смоленска. Ввод второй и третьей очередей застройки микрорайона будет возможен только с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию планируемой ПС 110/10/6кВ «Семичевка», финансирование которого было запланировано на 2009-2010 годы, но до настоящего времени строительство не выполнено;

– технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации, выданы СМУП «Горводоканал» 10.12.2007  J\s 306, в соответствии с которыми необходимо запроектировать и построить локальный водозабор с комплексом водоподготовки (наряду с рабочими должна быть одна резервная артезианская скважина). На земельном участке в районе р. Ясенная для размещения артезианских скважин                ООО «Геоцентр-Смоленск» были проведены изыскания, которые показали стойкий уровень загрязнения почвы. Во исполнение статей 12 и 19 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» необходимо принятие незамедлительных мер по выбору мест новых водозаборов с учетом перспективы развития города;

– подключение к городской системе водоотведения будет возможно после проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию разгрузочного самотечного канализационного коллектора Южного района и реконструкции городских очистных сооружений (согласно утвержденной Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 494 «Инвестиционной программы развития систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2007-2010 годы». Данный пункт Инвестиционной программы не реализован и вопрос остро стоит на сегодняшний день. По водоотведению