Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу n А62-7744/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

25 октября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А62-7744/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   24.10.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    25.10.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» (г Смоленск, ИНН 6731055983, ОГРН 1066731105891) – представителя Михеевой Т.А. (доверенность от 01.04.2013), в отсутствие ответчика – департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ИНН 6730042526, ОГРН 1026701437212), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу № А62-7744/2012 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – департамент) предъявлено исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленская строительная компания» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в сумме 17 273 244 рубля 46 копеек, пени за просрочку платежей за период с 20.03.2012 по 20.06.2012 в сумме 2 383 707 рублей 74 копеек.

Решением суда от 06.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 1 057 583 рубля 19 копеек, в том числе  арендной платы 1 036 394 рублей 68 копеек и 21 188 рублей 51 копеек пени. Суд пришел к выводу о том, что генеральный план застройки микрорайона «Семичевка» г. Смоленска согласован в 2008 году, однако до настоящего времени не решены вопросы инженерного обеспечения микрорайона сетевой инфраструктурой, что препятствует получению обществом разрешения на строительство и использованию земельного участка по назначению – для строительства многоэтажных жилых домов.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить  исковые требования в полном объеме,  применив к спорным правоотношениям ставку арендной платы в размере 5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, и соответственно взыскать начисленные к сумме долга пени. Заявитель жалобы посчитал, что обществом не доказана невозможность использования земельного участка по назначению, поскольку представлена только переписка, имевшаяся в 2007-2008 годах.

Как установлено судом,  между департаментом и ООО ФСК «Веж» был заключен договор аренды от 28.01.2008 № 371/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0244 общей площадью 78 744 кв. м., расположенного  по адресу:                       г. Смоленск, в микрорайоне «Семичевка» юго-восточного района г. Смоленска, по улице 2-я Киевская – проспекту Гагарина, для строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 4 года (далее – договор аренды № 371/з, т. 1, л. д. 22 – 26).

По договору уступки  от 07.06.2008 права аренды на земельный участок                       ООО ФСК «Веж»  передало  обществу «Смоленская строительная компания»                         (т. 1, л. д. 39 – 40).

Пунктами 3.1 – 3.7 договора аренды № 371/з стороны согласовали порядок расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями до 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле, приведенной в пункте 3.1 договора аренды № 371/з.

Как установлено в  пункте 3.3 договора аренды № 371/з,  порядок расчета и размер арендной платы в дальнейшем устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № 371/з в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в  сумме     17 273 244 рубля 46 копеек рассчитана  по ставке арендной платы в размере 5% согласно абзацу 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и пункту 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение).

За несвоевременное внесение арендной платы истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № 371/з начислены пени за период с 20.03.2012 по 20.06.2012 в размере  2 383 707 рублей 74 копеек.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 (далее – Постановление № 192) утверждены, в частности, следующие  ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске:

– 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

– 3, 255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности (кроме земельных участков, предусмотренных подпунктом 2 настоящего пункта);

– 1, 5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) – в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

В соответствии с  абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичный размер  платы за аренду земельных участков для жилищного строительства предусмотрен в пункте 2.5 Положения (опубликован в издании «Вестник Смоленской областной Думы и администрации Смоленской области», 13.03.2009, № 2 (часть II), с. 218).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд области сделал вывод о том, что просрочка в строительстве многоквартирного жилого дома возникла не по вине общества.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Как следует из материалов дела арендуемый земельный участок предназначен для комплексного освоения (целый микрорайон), поэтому для его полного освоения требуется время и очень значительные затраты даже на начальном этапе (формирование земельного участка, геодезические работы, проектные работы, различные согласования, в том числе связанные с подключением к коммуникациям и т. д).

В соответствии с договором от 03.05.2007 № 2/2207 проектной организацией     ООО «Проект-бюро» разработана комплексная градостроительная документация микрорайона «Семичевка» (т. 1, л. д. 70 – 73). Генеральный план застройки был согласован 16.01.2008 главным архитектором города Смоленска.

В данном районе не разрешены вопросы  инженерного обеспечения микрорайона сетевой инфраструктурой по водопотреблению и водоотведению, ливневой канализации, электроснабжению, без разрешения которых проектирование комплексной застройки затруднительно и препятствует получению разрешений на строительство.

В процессе освоения арендуемого земельного участка ООО «Смоленская Строительная компания» получило технические условия подключения проектируемого жилого микрорайона «Семичевка» юго-восточного района г. Смоленска в границах ул. 2-я Киевская-проспект Гагарина к сетям инженерно-технического обеспечения, реализация которых возможна при условии участия городских и областных властей:

– технические условия на теплоснабжение 1-ой очереди строительства микрорайона «Семичевка» г. Смоленска с тепловой нагрузкой 9.9 Гкал/ч., выданы               ОАО «Территориальная регенерирующая компания № 4» ПО «Смоленсктеплосеть» 03.04.2008 № С9-1062/777, подключение тепловой нагрузки возможно только после завершения строительства НПС № 3 по улице В. Волок. Строительство не осуществлялось;

– технические условия на присоединение к электрическим сетям от 06.03.2012           № 20176214 (приложение к Договору М 40499969 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям); имеется возможность технологического присоединения объектов первой очереди застройки данного микрорайона (с учетом объектов первой очереди ООО «ВЭЖ») в связи с недозагрузкой трансформаторных подстанций Юго-Восточного района г. Смоленска. Ввод второй и третьей очередей застройки микрорайона будет возможен только с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию планируемой ПС 110/10/6кВ «Семичевка», финансирование которого было запланировано на 2009-2010 годы, но до настоящего времени строительство не выполнено;

– технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации, выданы СМУП «Горводоканал» 10.12.2007 J\s 306, в соответствии с которыми необходимо запроектировать и построить локальный водозабор с комплексом водоподготовки (наряду с рабочими должна быть одна резервная артезианская скважина). На земельном участке в районе р. Ясенная для размещения артезианских скважин                 ООО «Геоцентр-Смоленск» были проведены изыскания, которые показали стойкий уровень загрязнения почвы. Во исполнение статей 12 и 19 Федерального закона                от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» необходимо принятие незамедлительных мер по выбору мест новых водозаборов с учетом перспективы развития города;

– подключение к городской системе водоотведения, будет возможно после проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Разгрузочного самотечного канализационного коллектора Южного района и реконструкции городских очистных сооружений (согласно утвержденной Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 494 «Инвестиционной программы развития систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2007-2010 гг.». Данный пункт Инвестиционной программы не реализован и вопрос остро стоит на сегодняшний день. По водоотведению - существующий коллектор Южного района работает с полной нагрузкой, а в городских очистных сооружениях отсутствует резерв по дополнительному приему стоков. Кроме перечисленных, у общества имеются технические условия на газоснабжение, телефонизацию, радиофикацию.

Письмом от 08.08.2011 № 1697/3 департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности согласовал представленную филиалом ОАО «МРСК Центра» 04.08.2011 долгосрочную инвестиционную программу на 2012-2016 годы (т. 2, л. д. 88).

Согласно инвестиционной программе ОАО «МРСК Центра» на территории Смоленской области 2012-2016 годы начало строительства участков ВЛ-175, ВЛ-178: 2-х цепная отпайка  на ПС 110/66 Кв Семичевка – 2012 год, окончание строительства –               2013 год (т. 2, л. д. 67 – 68).

Постановлением департамента Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности от 30.01.2012 № 17                    (т. 2, л. д. 69) утверждена долгосрочная инвестиционная программа ОАО «МРСК Центра» (на территории Смоленской области) на 2012-2017 годы (т. 2, л. д. 69 – 70).

Согласно долгосрочной инвестиционной программе ОАО «МРСК Центра» на территории Смоленской области на 2012-2017 годы начало строительства