Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 по делу n А62-563/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в отложении судебного разбирательства (ст.157, 158 АПК)

предпринимательства предусматривает последовательное совершение уполномоченным органом (администрация города Смоленска) юридически значимых действий:

 - обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 135-ФЗ);

- принятие отчета об оценке арендуемого имущества с последующим принятием решения о его приватизации в двухнедельный срок (пункт 2 части 3 статьи 9 Закона № 135-ФЗ);

- опубликование в официальном печатном издании  - газета «Рабочий путь» или «Смоленские новости» решения об условиях приватизации муниципального имущества и информационного сообщения (объявления) о продаже такого имущества не менее, чем за тридцать дней до дня продажи указанного имущества (часть 3 статьи 1 и часть 3 статьи 5 Закона № 135-ФЗ, статья 15 Закона № 178-ФЗ, пункты 7.1.-7.4. Положения);

- направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 части 3 статьи 9 Закона № 135-ФЗ);

 - заключение администрацией договора купли-продажи имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, в течение тридцати дней со дня получения арендатором проекта договора купли- продажи (часть 4 статьи 4 Закона № 135-ФЗ, пункт 15.10.4. Положения).

Согласно частей 2, 4, 6, 9 статьи 4, части 3 статьи 9 Закона № 135-ФЗ уполномоченный орган, направивший оферту (проект договора), обязан заключить договор купли-продажи в тридцатидневный срок с даты получения такого проекта договора арендатором, если последний принял (акцептовал) проект договора. Законом не урегулирована ситуация, когда такой проект подписан арендатором с протоколом разногласий. В этом случае подлежат применению нормы гражданского законодательства (часть 3 статьи 1 Закона № 135-ФЗ, пункт 4 статьи 3 Закона № 178-ФЗ), которые предоставляют направившей оферту (проект договора) стороне право принять или отклонить представленные другой стороной разногласия с обязательным ее извещением об этом в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Рассматривая требование заявителя о признании незаконными действий администрации по опубликованию в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д.8, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Обязанность публикации уполномоченным органом в СМИ объявлений (информационных сообщений) о приватизации муниципального имущества и содержание таких сообщений предусмотрены статьей 15 Закона № 178-ФЗ, пунктами 7.1.-7.4. Положения.

Указанные нормы применяются и к отношениям по приватизации муниципального имущества в рамках Закона № 159-ФЗ (часть 3 статьи 1, часть 3 статьи 5).

Публикация в СМИ таких информационных сообщений призвана реализовать принципы открытости процесса приватизации государственного и муниципального имущества, свободного доступа потенциальных покупателей к информации о приватизации, а также отчуждение этого имущества за плату по рыночной стоимости, что предполагает наличие у сторон сделки всей необходимой и достоверной информации о ее предмете и условиях (статьи 2,12,15 Закона № 178-ФЗ, статьи 3,9 Закона № 159-ФЗ, статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Публикация данного сообщения (объявления) прямо затрагивает реализацию преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им имущества, поскольку по состоянию на дату такого объявления определяется размер процентов, начисляемых на сумму (стоимость имущества) при рассрочке ее уплаты по договору купли-продажи, то есть его существенное условие – размер повременных платежей покупателя (часть 3 статьи 5 Закона, пункт 2 статьи 32 Закона № 178-ФЗ, пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

В информационном сообщении должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); начальная цена, условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; срок заключения договора купли-продажи; порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи (пункт 3 статьи 15 Закона № 178-ФЗ, пункт 7.4. Положения).

Как установлено судом и следует из материалов дела, объявление о продаже арендуемого Обществом имущества, опубликованное ответчиком в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 (т. 4, л. 128), указанным нормативным требованиям не соответствовало, а именно:

- отсутствовали сведения, индивидуализирующие арендованные Обществом нежилые помещения в соответствии с инвентаризационными документами (литеры, номера, площади, расположение в составе жилого дома № 8 по ул. Тенишевой в           г. Смоленске); о конкретных условиях и сроках платежей за приобретаемое имущество, в том числе в варианте рассрочки платежа; о порядке ознакомления покупателя с информацией о результатах технической инвентаризации арендуемого помещения (место, время, перечень представляемых для ознакомления документов);

- указанные в объявлении сведения об общей площади арендованных помещений (274,7 кв.м) и их рыночной стоимости (8 245 762 руб.) оказались недостоверными. При этом корректная величина площади (265,5 кв.м) установлена по итогам внеплановых инвентаризаций объекта (извлечения из технических паспортов от 15.01.2010, от 11.03.2010 (т. 2., л. 43-48, 145-154), проведенных по обращениям Общества (письма от 30.12.2009 № 90, от 11.01.2010 № 2) и указанию суда в определении от 05.02.2010 (т. 2., л. 27).

Из двух величин рыночной стоимости, содержавшихся в отчете № 617/1Х/09 ООО «Независимая оценочная компания» (8 245 762 руб. без НДС, 9 730 000 руб. с НДС), объявлена сумма 8 245 762 руб. без указания на отсутствие в ней налога. Однако рыночная стоимость приватизируемого имущества казны муниципального образования, определенная независимым оценщиком, включает в себя НДС и подлежала объявлению с учетом налога (абзац 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина РФ от 19.10.2009 № 03-07-15/147).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно учел недостоверность объявленной величины рыночной стоимости, установленную саморегулируемой организацией оценщика в ходе внеплановой проверки отчета № 617/1Х/09 ООО «Независимая оценочная компания» (отчет МСНО-НП «ОПЭО» от 26.03.2010, т. 2, л. 126-131).

В результате нарушения ответчиком приведенных требований к содержанию информационного сообщения Общество вынуждено предпринять меры по запросу недостающей информации и проверке имевшихся в объявлении сведений на предмет ошибок и неточностей (письма Общества от 19.11.2009 № 70, от 24.11.2009 № 73, от 28.12.2009 № 87, 88, от 30.12.2009 № 90, от 11.01.2010 № 2, от 18.01.2010 № 6, от 02.02.2010 № 15, письма администрации от 04.12.2010 № 24-9408, от 14.01.2010               № 24-151, от 03.02.2010 № 7-586 (т. 1., л. 147-148, т. 2, л. 2-9, 18-19, 26, 31).

Указанные обстоятельства объективно нарушили право Общества на свободный доступ к достоверной информации о приватизации арендуемого им имущества (статья 15 Закона № 178-ФЗ) и затруднило процедуру реализации его преимущественного права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в действия администрации по опубликованию в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 8, не соответствуют требованиям п. 3 ст. 15 Закона № 178-ФЗ и п. 7.4. Положения, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Рассматривая требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи спорного нежилого помещения в части пунктов 3.1.,3.2.,3.3.,6.2.,6.3., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

По правилам п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом №135-ФЗ.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в ст. 4 Закона №159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В отношении пункта 3.1. договора купли-продажи спорного нежилого помещения судом установлено, что спор сторон по редакции данного пункта, отраженной в проектах Общества (от 12.01.2011) и администрации (пояснения от 03.08.2010             №7-4758, ходатайство от 11.01.2011 № 24-18), сводится к размеру цены арендуемого имущества, которая в ходе производства по настоящему делу определялась трижды:

- 6 628 478 руб. без НДС (7821604 руб. с НДС) в соответствии с отчетом от 13.05.2010 № 0100/10 и заключением эксперта - оценщика ООО «Бизнес-Оценка», составленными на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2010 о назначении экспертизы с учетом определения суда от 29.04.2010 (т. 3., л. 11-14, 20, 27-114);

- 10 148 402 руб. без НДС в соответствии с отчетом от 24.06.2010 № 286/10 оценщика – ООО «Центр оценок и экспертиз», составленного на основании договора от 18.05.2010 № 286/10 с заказчиком оценки – администрацией города Смоленска (т. 4,             л. 44-71);

 - 10 427 778 руб. без НДС в соответствии с отчетом от 25.06.2010 № 620/10 оценщика - индивидуального предпринимателя Михайлова Александра Викторовича, составленного на основании договора от 19.05.2010 № 620 с заказчиком оценки – администрацией г.Смоленска (т. 4, л. 2-43).

Частью 2 ст. 64 АПК РФ определено, что заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных доказательств в силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ, исследуется и оценивается по правилам ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда установленной силы.

Суд первой инстанции, оценив отчет об оценке от 25.06.2010 № 620/10 Михайлова А.В. составленного на основании договора от 19.05.2010 № 620 с администрацией г. Смоленска с многочисленными нарушениями обязательных норм ФСО №1 и ФСО № 3, пришел к правильному выводу о том, что определенная в этом отчете итоговая величина рыночной стоимости (10 427 778 руб. без НДС) не может считаться достоверной и рекомендуемой для отчуждения Обществу арендуемых им помещений в силу положений статьи 12 Закона № 135-ФЗ.

Проведя сравнительный синхронный анализ отчета от 24.06.2010 № 286/10                 (ООО «Центр оценок и экспертиз», оценщик Полионов С.Ю.) и от 13.05.2010 № 0100/10 (ООО «Бизнес-Оценка», оценщик Рогулин А.Н.) на предмет их соответствия требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, к достаточности и достоверности этой информации (пункт 19 ФСО №1, пункт 10 ФСО       № 3); к применению доходного и сравнительного подходов, включая выбор и сопоставление объектов- аналогов, корректировку значений единиц сравнения по каждому объекту-аналогу и обоснование шкалы корректировок (пункты 13, 14, 21, 22 ФСО № 1); к описанию в отчете методологии