Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2011 по делу n А62-632/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

13 июля 2011 года

Дело № А62-632/2011

            Дата объявления резолютивной части  постановления  07 июля 2011 года

            Дата изготовления постановления в полном объеме 13 июля 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Токаревой М.В.,

судей                                     Дайнеко М.М., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2958/2011) индивидуального предпринимателя Иванова Константина Витальевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05 мая 2011 года по делу №А62-632/2011 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации г.Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070), г.Смоленск, к индивидуальному предпринимателю Иванову Константину Витальевичу (ОГРНИП 304673111300048, ИНН 672900320103), г.Смоленск, об освобождении нежилого помещения,

при участии: 

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

администрация города Смоленска (далее – администрация г.Смоленска), г.Смоленск, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Иванову Константину Витальевичу, г.Смоленск, об освобождении нежилого помещения площадью 161,5 кв. м, расположенного по адресу: г.Смоленск, проезд Маршала Конева, д.28-е.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.05.2011 (судья Яковлев Д.Е.) исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика освободить занимаемое нежилое помещение площадью 161,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Смоленск, проезд Маршала Конева, д.28-е, передав его по акту приема-передачи администрации г.Смоленска в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Иванов К.В. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на необоснованное отклонение судом ходатайства об отложении судебного заседания, которое повлекло нарушение прав ответчика. Указывает, что пользовался арендуемым помещением с 2000 года. Обращает внимание на то, что расторжение договора аренды и выселение из занимаемого помещения, оборудованного под предприятие общественного питания, повлечет прекращение предпринимательской деятельности и увольнение работников. Отмечает, что судом не исследован вопрос о наличии свободных помещений, пригодных для организации столовой, которые мог бы арендовать ответчик. Ссылается на злоупотребление истцом своим правом. Указывает на то, что продолжает вносить арендную плату за использование помещения.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным  принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд второй инстанции своих представителей не направили. Истцом заявлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании ст.ст.41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между администрацией г.Смоленска (арендодатель) и ИП Ивановым К.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1433/10 (л.д. 7-9).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование нежилое помещение площадью 161,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Смоленск, проезд Маршала Конева, д.28-е, для использования под столовую.

В пункте 1.1.2 договора определен срок аренды с 01.01.2010 по 29.12.2010.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, установив ее на основании Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом. При этом размер годовой арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2010 определен в сумме 829 018 руб. 26 коп. без учета НДС. Внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно предоплатой до 5-о числа текущего месяца по 69 084 руб. 86 коп. за январь-ноябрь и 69 084 руб. 80 коп. за декабрь.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2010 (л.д. 10).

В результате проверки соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения от 08.12.2010, проведенной Управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска, было установлено, что арендатором фактически используется нежилое помещение площадью 289,1 кв. м, в то время как по договору аренды предоставлено 161,5 кв. м. Задолженность по арендной плате за декабрь 2010 года составляет 68 917 руб. 56 коп., пени за несвоевременное внесение платежей за 2009-2010 годы – 126 415 руб. 79 коп. Данные обстоятельства подтверждаются актом проверки соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения от 08.12.2010 (л.д.14).

Письмом №7-7501 от 14.12.2010, направленным арендатору, администрация г.Смоленска уведомила об истечении срока действия договора и необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 30.12.2010 и погашения задолженности по арендной плате и пени (л.д. 12).

Между тем в обусловленный в уведомлении от 14.12.2010 срок арендуемое нежилое помещение не было освобождено арендатором. 

В связи с отказом арендатора от прекращения договора аренды и освобождения занимаемого помещения в добровольном порядке истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих правомерность использования ответчиком нежилого помещения, в связи с чем обязал последнего освободить занимаемый спорный объект.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также - соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В настоящем споре правоотношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 01.02.2010 договор аренды нежилого помещения, стороны определили срок его действия с 01.01.2010 по 29.12.2010.

До окончания указанного срока арендодатель заявил о прекращении арендных правоотношений и необходимости освобождения арендатором занимаемого помещения в срок до 30.12.2010. Данные обстоятельства подтверждаются уведомлением №7-7501 от 14.12.2010.

Отсюда следует, что договор аренды считается расторгнутым с 30.12.2010 и с этого момента арендатор незаконно пользуется спорным нежилым помещением, а потому требования истца о его освобождении правомерны.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 2.2.12 договора по окончании срока его действия, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан сдать арендодателю помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии, произведя необходимый текущий ремонт.

Факт нахождения нежилого помещения общей площадью 289,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Смоленск, проезд Маршала Конева, д.28-е, в пользовании ответчика подтверждается актом проверки соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения от 08.12.2010 и не отрицается самим ответчиком.

Установив такие обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции по праву удовлетворил заявленные исковые требования в части обязания ответчика освободить занимаемые помещения.

Оспаривая  решение суда области, заявитель ссылается на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Материалы дела свидетельствуют, что в письме от 09.08.2010 арендатор предложил арендодателю подписать соглашение об изменении условий договора аренды от 01.02.2010, дополнив раздел 5 пунктом 5.2.1 следующего содержания: «В случае надлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора по истечении срока его действия и при наличии производственной необходимости у арендатора последний пользуется преимущественным правом на пролонгацию (или перезаключение) договора аренды нежилого помещения, являющегося предметом настоящего договора, на определенный обоюдным решением период времени (срок) или на неопределенный срок (по выбору сторон договора) на тех же или иных, определенных сторонами, условиях аренды нежилого помещения» (л.д.29).

Отказываясь от подписания соглашения от 09.08.2010, Управление муниципального имущества и земельных отношений указало на то, что преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому необходимости вносить дополнения в договор не имеется (л.д.40).

Вместе с тем арендатор неоднократно обращался к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (л.д.52, 55).

Однако арендодателем было отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате (л.д.53-54, 56-59).

Такой отказ арендатором не оспорен в судебном порядке. С самостоятельными исковыми требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, ответчик в арбитражный суд не обращался.

В рамках настоящего спора обстоятельства, связанные с реализацией преимущественного права выкупа нежилого помещения в порядке приватизации, не подлежат установлению, поскольку не касаются существа рассматриваемого спора.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что расторжение договора аренды и выселение из занимаемого помещения, оборудованного под предприятие общественного питания, повлечет прекращение предпринимательской деятельности и увольнение работников.

Как уже указывалось, арендные правоотношения между сторонами прекратились в связи с истечением срока действия. Такой срок был предусмотрен сторонами в пункте 1.1.2 договора аренды - с 01.01.2010 по 29.12.2010. При этом арендодатель  заблаговременно уведомил арендатора об истечении срока действия договора и прекращении арендных правоотношений.

Таким образом, заключая договор аренды, ИП Иванов К.В. действовал как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск и  самостоятельно (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем ответчик, являясь самостоятельным участником гражданских правоотношений и осуществляя предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, должен был предполагать о прекращении арендных правоотношений и предпринимать какие-либо меры по поиску иного нежилого помещения для размещения в нем столовой.  

Причем именно ответчик, являясь заинтересованным в продолжении предпринимательской