Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу n А68-9934/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена  настоящим Кодексом, законом или добровольно  принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества. Так, истец просит определить спорные условия в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

«Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек.

Третий абзац пункта 2.1. статьи 2 договора:

«в размере - 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, является муниципальной собственностью и было передано на праве хозяйственного ведения МУП «Тулапромконтракт». Впоследствии постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 №3466 спорный объект недвижимого имущества изъят из хозяйственного ведения МУП «Тулапромконтракт» с целью реализации преимущественного права выкупа.

Порядок реализации преимущественного права определен положениями  Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ», а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Так, в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Из анализа указанных правовых норм следует, что одним из обязательных условий предоставления арендатору права преимущественного выкупа арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение трехлетнего срока аренды. В противном случае право преимущественного выкупа не может быть предоставлено.

Нарушения ООО «ЦОПП «Доверие» условий договора аренды по своевременному перечислению арендной платы из материалов дела не усматривается. Не заявлялось об этом и самим арендодателем.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:  до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

При этом ООО «ЦОПП «Доверие» соответствует требованиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения. Данные обстоятельства ответчиком не оспаривались. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Аргументируя свои требования, истец сослался на приобретение муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Такая цена, по мнению истца, определена в отчете № 380 об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, составленном ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС». Так, согласно упомянутому отчету рыночная стоимость объекта оценки - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Первомайская, д.2, по состоянию на 19.04.2010 составляет 2 989 000 руб. с учетом НДС или 2 533 050 руб. 85 коп. без учета НДС.

В свою очередь, ответчик обращает внимание на то, что им цена выкупаемого имущества определена в размере 4 499 152 руб. 55 коп. без учета НДС на основании отчета № 7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0272, составленного Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ».

Таким образом, представленные сторонами в обоснование размера выкупной цены отчеты об оценке содержат существенные различия.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями и наличием в материалах дела двух отличных друг от друга заключений, судом первой инстанции с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 61/0211 от 25.02.2011, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, лит. А, 1 этаж, помещение VI, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, по состоянию на 19.04.2010 с учетом округления и НДС составляет 2 865 000 руб.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет в порядке статьей 64 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом требований Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности», результатов независимой экспертизы, согласно которой выкупная цена спорного нежилого помещения равна 2 865 000 руб., арбитражный суд  правомерно удовлетворил требования ООО «ЦОПП «Доверие» об определении условия о цене договора купли-продажи в размере 2 865 000 руб. с НДС или            2 427 966 руб. 10 коп. без НДС.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика настаивал на том, что в настоящее время истцом проведены работы по реконструкции спорного объекта недвижимого имущества, тогда как использованная судом экспертная оценка была составлена по состоянию на 19.04.2010. В связи с этим, просил назначить комплексную судебную экспертизу, на разрешение которой, помимо вопроса об определении