Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу n А68-9934/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

08 июля 2011 года

                                       Дело № А68-9934/2010

Дата объявления резолютивной части  постановления  - 01 июля 2011 года

Дата изготовления постановления в полном объеме - 08 июля 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Токаревой М.В.,

судей                                                   Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-2357/2011) комитета земельных и имущественных отношений администрации города Тулы, г.Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 30 марта 2011 года по делу №А68-9934/2010 (судья Большаков В.М.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр оказания психотерапевтической помощи «Доверие», г.Тула, к комитету земельных и имущественных отношений администрации города Тулы, г.Тула, третьи лица: федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Тульский филиал, г.Тула, общество с ограниченной ответственностью «Тульская аудиторская служба ХАРС», г.Тула, о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии (до и после перерыва):

от истца: Ягмырова Ш.Х., директора, решение № 1 от 28.01.2008,

Порошкова В.А., представителя, доверенность от 10.05.2011,

от ответчика: Бурмистрова О.Н., представителя, доверенность № 129 от 27.12.2010,

от третьих лиц:  от ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Тульский филиал: Отдельновой О.Н., представителя, доверенность от №08-03/02 от 23.10.2008; от ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС»: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр оказания психотерапевтической помощи «Доверие» (далее - ООО «ЦОПП «Доверие»), г.Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы об определении условия о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы ООО «ЦОПП «Доверие» письмом от 17.11.2010 № 5905, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

1. Абзац 1 пункта 1.1 статьи 1 договора: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, I этаж, литер А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 904 660 (два миллиона девятьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек».

2. Абзац 3 пункта 2.1 статьи 2 договора: «в размере 2 904 660 (два миллиона девятьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы ООО «ЦОПП «Доверие» письмом от 17.11.2010 №5905, изложив спорные условия в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

«Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек.

Третий абзац пункта 2.1. статьи 2 договора:

«в размере - 2 427 966 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Уточнение иска принято судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Тульский филиал (далее – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Тульский филиал), г.Тула, общество с ограниченной ответственностью «Тульская аудиторская служба ХАРС» (далее - ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС»), г.Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30 марта  2011 года по делу №А68-9934/2010 (судья Большаков В.М.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд изложил спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

- первый абзац пункта 1.1. статьи 1 договора:

«Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение VI, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 865 000 руб. с НДС или 2 427 966 руб. 10 коп. без НДС»;

- третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора:

«в размере - 2 427 966 рублей 10 копеек, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       комитет земельных и имущественных отношений администрации г.Тулы обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что заключение эксперта Крыкиной С.Н. от 25.02.2011 не является надлежащим и достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 19.04.2010, поскольку с даты проведения оценки до даты составления отчета об оценке прошло 10 месяцев. Данные обстоятельства, по его мнению, не соответствуют требованиям пункта 8, 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации №256 от 20.07.2007. Указывает, что судом не определена рыночная стоимость объекта оценки на момент вынесения решения по делу. Ссылается на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку имеющееся в материалах дела заключение эксперта содержит неточности и ошибки и является недостоверным.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представителем ответчика заявлено письменное ходатайство о назначении комплексной экспертизы по вопросам определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.05.2011 и об определении вида проведенных истцом работ (перепланировка или реконструкция).

Представители истца возражали против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Просили в удовлетворении ходатайства о назначении комплексной экспертизы отказать.

Представителем третьего лица - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Тульский филиал также заявлено письменное ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы.

Рассмотрев заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства о назначении комплексной судебной экспертизы, судебная коллегия, руководствуясь статьями 82, 85, 87, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для их удовлетворения.

Обстоятельства, которые, по мнению заявителей, подлежат установлению в результате проведения экспертизы, а именно: определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.05.2011 и вида проведенных истцом работ (перепланировка или реконструкция), не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора. 

В судебном заседании апелляционной инстанции 30.06.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 01.07.2011.

До и после перерыва третье лицо - ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, которое удовлетворено судом на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца, ответчика и третьего лица - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Тульский филиал, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ЦОПП «Доверие» с 2004 года арендует нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18. Помещение находится в собственности муниципального образования город Тула.

18.01.2010 ООО «ЦОПП «Доверие», ссылаясь на наличие предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обратилось в администрацию города Тулы с заявлением о приватизации арендуемого нежилого помещения с учетом оплаты его стоимости в рассрочку на 5 лет с момента регистрации договора купли-продажи и с условием оплаты этого имущества ежемесячно в размере 1/60 части от общей стоимости (т.1, л.д. 12).

13.11.2010 администрацией г.Тулы принято постановление №3466 об изъятии нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Первомайская, д.2, 1 этаж, помещение VI, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№ 12-18, из хозяйственного ведения с баланса                                      МУП «Тулапромконтракт» и продаже его ООО «ЦОПП «Доверие» по цене 4 499 152 руб. 55 коп, без учета НДС (т.1, л.д. 14).

Письмом № 5905 от 17.11.2010, направленным ООО «ЦОПП «Доверие», КИЗО администрации г.Тулы в соответствии с постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 №3466 в порядке реализации преимущественного права предложило ему в течение тридцати дней заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа до 5 лет. В письме также отмечено, что по истечении указанного срока, если договор не будет подписан, преимущественное право на приобретение нежилого помещения общество утрачивает (т.1, л.д.13).

Приложением к упомянутому письму являлись 3 экземпляра договора купли-продажи, подписанные КИЗО администрации г.Тулы.

Так, согласно упомянутому договору цена объекта составляет                          4 499 152 руб. 55 коп. без учета НДС (пункты 1.1 и 2.1 договора). Указанная цена объекта соответствует цене, установленной постановлением администрации г.Тулы от 13.11.2010 №3466.

При этом цена объекта в указанном размере определена на основании отчета № 7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0272, составленного Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Полагая, что указанный отчет не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а цена выкупаемого ООО «ЦОПП «Доверие» объекта значительно завышена, последнее заключило договор об оценке имущества №380 от 22.11.2010 с ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС».

По результатам проведенной оценки ООО «Тульская аудиторская служба ХАРС» составлен отчет № 380 об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Первомайская, д.2 по состоянию на 19.04.2010, составляет 2 989 000 руб. с учетом НДС или 2 533 050 руб. 85 коп. без учета НДС (т.1, л.д.75-120).

Письмом №41 от 29.11.2010 ООО «ЦОПП «Доверие» возвратило арендодателю два экземпляра договора купли-продажи, подписанного с протоколом разногласий относительно условия о цене объекта, указав ее в размере 2 904 660 руб. (т.1, л.д.22-23).

Отказываясь от подписания договора купли-продажи с учетом протокола разногласий, КИЗО администрации г.Тулы в ответном письме №6175 от 02.12.2010 указал, что стоимость недвижимого имущества, установленная в договоре купли-продажи, определена отчетом независимого оценщика и утверждена решением Тульской городской Думы от 29.09.2010 №7/148. При этом обществу предложено заключить договор в первоначальной редакции.

Однако договор купли-продажи в первоначальной редакции не был подписан покупателем.

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пунктов 1.1, 2.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, достигнуто не было, ООО «ЦОПП «Доверие» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии предложенной истцом редакции пунктов 1.1, 2.1 договора требованиям действующего законодательства.

Порядок заключения договоров  регулируется главами