Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А76-13415/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имеется задолженность 24 968 руб. 79 коп. В отсутствие соответствующего волеизъявления ответчика суд не нашел правовых и процессуальных оснований для зачета излишне уплаченной суммы по договору № 4899 в счет погашения задолженности по договору № 4940. 

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.   

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров аренды земельных участков от 15.08.2008 № 4899 и от 22.10.2008 № 4940.

Оценивая договоры 15.08.2008 № 4899 и от 22.10.2008 № 4940, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их заключенности и действительности. Содержание договоров  соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить земельные участки, подлежащие передаче арендатору в качестве объектов аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договоров аренды как заключенных на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договоров стороны               не заявили.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Законодательным собранием Челябинской области принят Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в котором содержалась формула для определения размера годовой арендной платы, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности в указанных в Законе пределах устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.

Решениями Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 № 109 и от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» были установлены названные коэффициенты, подлежащие применению в спорный период.

Таким образом, для расчета задолженности должен быть применен механизм расчета, предусмотренный вышеназванными нормативными правовыми актами: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы / 100 * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Данный механизм расчета положен истцом в основу расчета задолженности по договору № 4899: 

-кадастровая стоимость применена с учетом изменения ее размера с 01.01.2012, то есть в период с 01.11.2009 по 31.12.2011 – 506 292 руб. 41 коп., а в период с 01.01.2012 по 31.10.2012 – 618 211 руб. 99 коп.;

-ставка арендной платы применена в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, и составляет 3%;

-К1=4 (общественное питание) в период с 01.11.2009 по 31.10.2011; К1=7,5 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 01.11.2011 до 01.07.2012; К1=9,91 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 01.07.2012 по 31.10.2012;

-К2=1;

-К3=1.

В основу иска Администрации (арендодателя) в данном случае положено утверждение о том, что предприниматель Недобежкова Э.М. (арендатор) ненадлежащим образом исполнила обязательства по внесению арендной платы. Причиной возникновения на стороне арендатора задолженности является применение арендодателем с ноября 2011 г. нового расчёта размера арендной платы с применением коэффициента К1, равным 7,5 (с 01.11.2011 до 01.07.2012) и 9,91 (01.07.2012 по 31.10.2012).

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его не соответствующим нормативному регулированию в части применения в спорные периоды разных значений коэффициента К1.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, к договору аренды № 4899 за одни и те же периоды 2011 г. и 2012 г. были составлены различные расчеты платы за аренду земли (т. 1, л.д. 24-28). При этом вручены представителю ответчика лишь расчеты за 2011 г. и 2012 г. с применением значения коэффициента К1=4 (т. 1, л.д. 24, 27), о чем в них имеется соответствующие отметки.

В обоснование применения при расчете задолженности за указанные периоды иных значений коэффициента К1 истец ссылается на то, что с 18.10.2011 предприниматель сдал в аренду принадлежащие ему помещения обществу «Султан», о чем имеются соответствующие сведения в ЕГРП (т. 1, л.д. 36-37). Данное обстоятельство, по мнению Администрации, свидетельствует об изменении вида деятельности арендатора (предпринимателя Недобежковой Э.М.) с организации объекта торговли и общественного питания на оказание услуг по временному размещению и проживанию и сдачу внаем недвижимого имущества.

При этом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции истцом не оспаривался тот факт, что на протяжении всего спорного периода в принадлежащем предпринимателю Недобежковой Э.М. помещении, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0216001:0007, находилась закусочная «Чебуречная».

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что размещение на спорном земельном участке нежилого здания, имеющего назначение «объект общественного питания», соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды № 4899, для эксплуатации закусочной «Чебуречная», а также виду деятельности - организация общественного питания, кафе, для которого определено значение коэффициента К1=4.

Материалы дела не содержат доказательств того, что в результате передачи в аренду иному лицу нежилого здания закусочной изменился как вид деятельности ответчика – арендатора земельного участка, так и целевое назначение данного здания. Как верно указал суд первой инстанции, сам факт наличия арендатора в здании не означает, что такой вид деятельности прекращен предпринимателем Недобежковой Э.М.

Таким образом, правовые основания для изменения значений коэффициента К1 (на – «сдача внаем недвижимого имущества») формулы расчёта арендной платы в данном случае отсутствуют, поскольку при заключении договора аренды № 4899 стороны согласовали значение коэффициента К1, определенного для такого вида деятельности арендатора как организация общественного питания.

В основу расчета задолженности по договору № 4940 истцом также положен указанный выше механизм расчета:

-кадастровая стоимость применена с учетом изменения ее размера с 01.01.2012, то есть в период с 01.03.2010 по 31.12.2011 – 1 371 650 руб. 02 коп., а в период с 01.01.2012 по 31.03.2013 – 1 171 865 руб. 15 коп.;

-ставка арендной платы применена в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, и составляет 3%;

-К1=1 (столовая) в период с 01.03.2010 по 31.10.2011; К1=7,5 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 01.11.2011 до 01.07.2012; К1=9,91 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 01.07.2012 по 31.12.2012; К1=4,06 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 01.01.2013 по 31.03.2013;

- К2=1;

- К3=1.

В основу иска Администрации (арендодателя) в данном случае положено утверждение о том, что предприниматель Недобежкова Э.М. (арендатор) ненадлежащим образом исполнила обязательства по внесению арендной платы. Причиной возникновения на стороне арендатора задолженности является применение арендодателем с ноября 2011 г. нового расчёта размера арендной платы с применением коэффициента К1, равным 7,5 (с 01.11.2011 до 01.07.2012), 9,91 (01.07.2012 по 31.10.2012) и 4,06 (с 01.01.2013 по 31.03.2013).

Проверив указанный расчет, суд первой инстанции также обоснованно признал его не соответствующим нормативному регулированию в части применения в различные периоды разных значений коэффициента К1.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что к договору аренды № 4940 за одни и те же периоды 2011 г. и 2012 г. были составлены различные расчеты платы за аренду земли (т. 1, л.д. 52-55).

В обоснование применения при расчете задолженности за указанные периоды иных значений коэффициента К1 истец ссылается на то, что с 18.10.2011 предприниматель Недобежкова Э.М. сдала в аренду принадлежащие ей помещения обществу с ограниченной ответственностью «Султан», о чем имеются соответствующие сведения в ЕГРП (т. 1, л.д. 65-66). Данное обстоятельство, по мнению Администрации, свидетельствует об изменении вида деятельности арендатора (предпринимателя Недобежковой Э.М.), с организации объекта торговли и общественного питания на сдачу внаем недвижимого имущества.

При этом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции истцом не оспаривался тот факт, что на протяжении всего спорного периода в принадлежащем предпринимателю Недобежковой Э.М. помещении, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0307001:0004, предприятие общественного питания – кафе-столовая.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции также пришел к верному выводу о том, что размещение на спорном земельном участке нежилого здания – кафе соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды № 4940, - для эксплуатации нежилого здания – кафе, а также виду деятельности - организация кафе.

Материалы дела не содержат доказательств, что в результате передачи в аренду иному лицу указанного нежилого здания изменился как вид деятельности ответчика, так и целевое назначение данного здания. Как верно указал суд первой инстанции, сам факт наличия арендатора в здании               не означает, что такой вид деятельности прекращен предпринимателем Недобежковой Э.М.

Таким образом, правовые основания для изменения значений коэффициента К1 (на – «сдача внаем недвижимого имущества») формулы расчёта арендной платы в данном случае отсутствуют,  поскольку при заключении договора аренды № 4940, стороны согласовали значение коэффициента К1, определенного для такого вида деятельности арендатора как организация общественного питания (столовая).

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае начисление Администрацией арендной платы с применением одной и той же методики, но иными значениями коэффициента К1, нежели согласовано сторонами при заключении спорных договоров аренды, в отсутствие изменений нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы за землю и доказательств изменения арендатором вида деятельности на спорных земельных участках, является неправомерным.

Суд апелляционной инстанции принимает также во внимание положения пунктов 4.3.3 спорных договоров № 4899 и 4940,