Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n А76-28302/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4636/2014

г. Челябинск

10 июня 2014 года

Дело № А76-28302/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭнергоСтройРемонт» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2014 по делу № А76-28302/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ЭнергоСтройРемонт» – Ческидова Екатерина Николаевна (доверенность от 09.06.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭнергоСтройРемонт» (далее – ООО «ЭнергоСтройРемонт», ответчик) о расторжении договора аренды УЗ №009193-К-2007 от 28.12.2007 земельного участка, а также об освобождении земельного участка, расположенного по адресу г. Челябинск, Калининский район, ул. Героев Танкограда и передаче его по акту приема-передачи истцу в двухнедельный срок с даты вступления решения в законную силу (л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2014 (резолютивная часть объявлена 06.03.2014 – л.д. 60-67) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ЭнергоСтройРемонт» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 76).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие использования им спорного земельного участка, что исключает возможность его изъятия у ответчика. Ссылается, что на протяжении длительного времени земельный участок используется неизвестными лицами, которые организовали на данном земельном участке автомобильную стоянку. По факту незаконной деятельности третьих лиц на арендуемом земельном участке ответчик обращался с жалобой в Прокуратуру Тракторозаводского района г. Челябинска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

В судебном заседании  представителем ответчика поддержаны доводы апелляционной жалобы, заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления возможности заключения сторонами мирового соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 138 и пунктом 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает меры для примирения сторон и может отложить судебное разбирательство в целях урегулирования спора. Вместе с тем, в соответствии со статьями 139, 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение представляет собой взаимное соглашения сторон спора об условиях его прекращения. Отсутствие доказательств намерений одной из сторон на заключение мирового соглашения исключает целесообразность отложения судебного заседания по делу. В этой связи, заявленное ответчиком ходатайство подлежит отклонению, что не исключает возможности примирения сторон на любой иной стадии арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации города Челябинска от 27.12.2007 № 4688-д (л.д. 7) между Комитетом (арендодатель) и ООО «Челябстройремонт» (арендатор) подписан договор от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007 аренды земли г. Челябинска, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 5 947 кв.м., расположенный по ул. Героев Танкограда в Калининском районе города Челябинска из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства комплекса автоуслуг и пункта технического осмотра автомобилей без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 1.1.1 договора, л.д. 9-14).

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что договор заключен на два года с даты принятия распоряжения.

Согласно пункту 4.2 договора к обязанностям арендатора отнесены, в том числе  использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления (пункт 4.2.1), а также своевременное и полное внесение арендной платы (пункт 4.2.2).

Размер и порядок внесения арендной платы определен в расчете платы за аренду земли (форма № 2), являющемуся неотъемлемой частью договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором поквартально в течение календарного года (л.д. 16-17).

В пункте 6.5 договора стороны предусмотрели основания расторжения договора по требованию арендодателя,  включая случаи невнесения платы в полном объеме более трех месяцев по истечении установленного договором срока платежа, а также при использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушением условий договора ( пункт 6.5.1).

Во исполнение договора аренды от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007 земельный участок с кадастровым номером 74:36:06 12 011:0048 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2007 (л.д. 8).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 20.10.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрирован договор передачи прав и обязанностей от 01.10.2010 по договору аренды от 28.12.2007 УЗ №009193-К-2007, в соответствии с которым права и обязанности по вышеуказанному договору перешли к обществу «ЭнергоСтройРемонт» (л.д. 27-28).

С целью проверки соблюдения условий договора аренды земельного участка от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007 Комитетом создана комиссия и проведен осмотр земельного участка.

По результатам проверки составлен акт от 03.03.2014, в соответствии с которым установлено, что на земельном участке расположена действующая автостоянка, огражденная забором. Общая площадь участка автостоянки в границах ограждения составляет 4 505 кв.м. Часть автостоянки и пункты охраны находятся за границами данного земельного участка. Площадь самовольно занятого участка составляет 884 кв.м. (л.д. 48-55).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес общества «ЭнергоСтройРемонт» уведомление от 13.11.2013 № 19442 об оплате задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора в судебном порядке при невыполнении изложенных в уведомлении требований (л.д. 35).

Ссылаясь на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, неисполнение требования о погашении задолженности, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007, освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи истцу в двухнедельный срок с даты вступления решения в законную силу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды. Установив, что систематическое нарушение обязательств по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды, судом произведено его расторжение  на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с прекращением договорных отношений по использованию земельного участка, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд  обязал ответчика освободить земельный участок.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, ввиду соответствия содержания требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23.01.2008 регистрационный номер 74-74-01/038/2008-14 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л.д. 27-28).

Признаков его недействительности (ничтожности) суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора – 28.12.2009, арендатор продолжил использование  земельного участка. Обстоятельство использования земельного участка после истечения срока действия договора ответчиком не оспаривается.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.

Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.10.2010 совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке на основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации с 20.10.2010 арендатором по договору аренды от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007 является ООО «ЭнергоСтройРемонт».

В силу  названного и на основании части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с 20.10.2010 у ответчика имелась обязанность по внесению арендной платы.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды в части своевременного внесения арендной платы и наличие задолженности по арендной плате более чем за три месяца подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

Неисполнение ООО «ЭнергоСтройРемонт» обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 28.12.2007 УЗ № 009193-К-2007 за период с 01.01.2011 по 30.09.2013 также установлено Арбитражным судом Челябинской области при рассмотрении дела № А76-20758/2013. Вступившим в законную силу решением суда от 04.03.2014 по указанному делу с ООО «ЭнергоСтройРемонт» в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2013 в размере 1 923 943 руб. 50 коп.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 6.5.1 анализируемого договора стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, если арендатор не выплачивает арендную плату с задержкой более трех месяцев.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке наличия оснований для досрочного расторжения договора, в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации уведомления от 13.11.2013 № 19442 (л.д. 35) в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства по оплате арендной задолженности в разумный срок и предложения расторгнуть договор в случае его неисполнения. Требуя прекращения договорных отношений, арендодатель ссылался на необходимость погашения задолженности по арендной плате в десятидневный срок с момента отправки уведомления, пункты 2.1, 4.2.2 договора аренды, положения