Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу n А76-25848/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5547/2014

г. Челябинск

06 июня 2014 года

Дело № А76-25848/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрация города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 по делу № А76-25848/2013 (судья Катульская И.К.).

В заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества «УралСтрой» - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014);  

закрытого акционерного общества «Домострой» - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация г. Магнитогорска) обратилась в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к  закрытому акционерному обществу «УралСтрой»  (далее - ЗАО «УралСтрой»), закрытому акционерному обществу «Домострой» (далее - ЗАО «Домострой»), в котором просила  взыскать с ЗАО «УралСтрой» задолженность по арендной плате по договору №5369 от 27.05.2010 в размере 1 310 638, 53 руб. за период с 01.06.2010 по 12.02.2013, взыскать с ЗАО «ДомоСтрой» задолженность по арендной плате по договору №5369 от 27.05.2010 в размере 1 328 500, 14 за период с 13.02.2013 по 30.09.2013 (требования изложены с учетом изменения их размера в соответствии с заявлением истца от 19.03.2014, принятого в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 (резолютивная часть оглашена 07.04.2014) исковые требования удовлетворены частично.  С закрытого акционерного общества «УралСтрой» в пользу Администрации г. Магнитогорска  взыскана задолженность по арендной плате в размере 42 883 руб. 15 коп. С закрытого акционерного общества «ДомоСтрой» в пользу Администрации г. Магнитогорска  взыскана задолженность по арендной плате в размере 151 528 руб. 94 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласилась Администрация г. Магнитогорска,  обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о размере показателей кадастровой стоимости земельного участка, использованных для расчета размера арендной платы. Указывает на необходимость применения показателя кадастровой стоимости 3 562 401 руб. 01 коп. до 27.08.2012 и показателя 584 089 500 руб. после названной даты, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

По мнению апеллянта, суд ошибочно принял позицию ответчика, которым самостоятельно осуществлен расчет кадастровой стоимости на основании  разъяснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области  (далее Управление Росреестра) о  допущенной технической ошибке и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), которое носит рекомендательный характер. Ссылается на нарушение порядка исправления технической ошибки, установленного статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» далее Закон о кадастре), а также  процедуры исправления технической ошибки установленной в пунктах 48-51 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее Порядке ведения государственного кадастра недвижимости).

ЗАО «УралСтрой» и ЗАО «Домострой» представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; представитель истца в судебное заседание стороны не явился.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем ответчиков поддержаны возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  27.05.2010 Администрацией города Магнитогорска был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0000000:125 площадью 150 000,0 кв.м., находящегося по адресу: г.Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада «Ремонтник» (протокол результатов торгов № 1 от 27.05.2010 л.д. 30 т.1). Аукцион был признан не состоявшимся,  его единственному участнику - ЗАО «УралСтрой» было предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона и заключен договор № 2 купли – продажи права на заключение договора аренды земельного участка по цене выкупа – 10 000 000 руб. (т. 1 л.д. 31-33).

На основании постановления Главы г.Магнитогорска № 4027-П от 23.04.2010, протокола результатов торгов № 1 от 27.05.2010 и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения, между Администрацией г.Магнитогорска (арендодатель) и ЗАО «УралСтрой» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 5369 от 27.05.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 площадью 150 000,0 кв.м., согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада «Ремонтник».

Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 12-17).

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 30.12.2014.

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 8.2 договора, земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра 08.07.2010.

В соответствии с разрешением Администрации г. Магнитогорск №786 от 30.12.2012 (т. 1 л.д. 50), по договору уступки прав аренды земельного участка от 01.02.2013 ЗАО «УралСтрой» передало ЗАО «ДомоСтрой» права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 5369 от 27.05.2010, гарантировав в пункте 1.4 выполнение всех обязательств, вытекающих из договора, включая внесение арендной платы за истекшие периоды аренды (т. 1 л.д. 51-54). Дополнительным соглашением к нему от 05.02.2013 стороны изменили условия о сроках и порядке расчетов по договору за уступленное право требования (т. 1 л.д. 55).

Государственная регистрация договора уступки произведена 13.02.2013.

Ссылаясь на наличие задолженности ответчиков по внесению арендной платы за использование предоставленного в аренду земельного участка, соответственно до и после осуществления государственной регистрации уступки прав аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 27.05.2010 № 2 как не соответствующего требованиям статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации, что не влечет автоматически недействительности договора аренды земельного участка № 5369 от 27.05.2010. При оценке размера обязательств ответчика судом было учтено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 не вошел в перечень объектов оценки, результаты которой утверждены постановлением Правительства Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011  № 284-П, в силу чего датой определения новой кадастровой стоимости является 13.03.2012. Основываясь на действии пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, новый показатель кадастровой стоимости применен судом начиная с  01.01.2013. Кроме того, суд пришел к выводу о применении для расчета задолженности по арендной плате показателя кадастровой стоимости, рассчитанного исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), исходя из сообщения Росреестра о допущенной технической ошибке при расчете кадастровой стоимости земельного участка с применением показателей, установленных для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Кроме того, судом применена кадастровая стоимость земельного участка установленная в размере рыночной с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу № А76-1895/2013.

Названные основания, а также исключение из задолженности сумм платежей, оплаченных ответчиком, повлекли частичное удовлетворение исковых требований применительно к представленному ответчиком контррасчету.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды №5369 от 2705.2010 суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании объекта аренды в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, в случае признания аукциона не состоявшимся, возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, недействительность договора купли-продажи права аренды не является основанием для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключение которого по результатам аукциона, признанного не состоявшимся, с единственным участником, прямо предусмотрено положениями пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.

Поскольку договор уступки прав аренды земельного