Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу n А76-20582/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5403/2014

г. Челябинск

06 июня 2014 года

Дело № А76-20582/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый мир» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2013 по делу № А76-20582/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Новый мир» – Мартынович Мария Сергеевна (доверенность от 21.04.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый мир» (далее – ООО «Новый мир», ответчик) о взыскании 847 374 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 25.08.2010 УЗ № 009636-К-2010 и 735 406 руб. 10 коп. договорной неустойки (л.д. 3-5, с учетом уточнения исковых требований, принятого арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - л.д. 54).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2013 (резолютивная часть объявлена 04.12.2013 – л.д. 66-70) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Новый мир» просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования частично в размере 686 711 руб. 38 коп., в том числе 629 588 руб. 50 коп. основного долга и 57 122 руб. 88 коп. договорной неустойки  (л.д. 96-97).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на увеличение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом не представлены доказательства, подтверждающие переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды к ООО «Новый мир»; изменение кадастровой стоимости земельного участка; уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы. В соответствии с расчетом ответчика размер годовой арендной платы в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО за период с 01.01.2011 по 30.06.2013 составляет 710 996 руб. и с учетом частичной оплаты, полагает, что размер  задолженности составляет 629 588 руб. 50 коп.

Кроме того, апеллянт считает процент неустойки явно несоразмерным просрочке исполнения денежного обязательства. По условиям договора аренды неустойка за нарушение сроков перечисления арендной платы согласована в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки, что составляет 109,5 % годовых. Указанный размер неустойки многократно превышает действовавшие в спорный период ставки рефинансирования Банка России (7,75 % и 8 %). С учетом изложенного ответчик полагает возможным снизить процент договорной неустойки до     0,02 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки согласно приведенному расчету. Исходя из указанного расчета, сумма договорной неустойки составляет 57 122 руб. 88 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; представитель истца в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.08.2010 между Комитетом (арендодатель) и Сивоконь В.С. (арендатор) был подписан договор УЗ              № 009636-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (л.д. 7-19).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 5 206 кв.м., кадастровый номер 74:36:0301003:74, расположенный по адресу: г. Челябинск, по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска для строительства магазина-кафе без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Настоящий договор заключен на срок до 17.08.2015 (пункт 1.4 договора).

Обязанности арендатора определены в пункте 4.2 договора и включают в себя, в том числе обязанность своевременно и полностью вносить арендную плату за предоставление права аренды, а также расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.2).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), которое является неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (Форма № 2) на счет арендодателя.

В пункте 6.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

По акту приема передачи от 25.08.2010 Комитет передал, а арендатор принял земельный участок площадью 5 206 кв.м., кадастровый номер 74:36:0301003:74, категория земель: земли населенных пунктов (производственная зона), расположенный по адресу: г. Челябинск, по ул. Игуменка в Ленинском районе г. Челябинска для строительства магазина-кафе без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (л.д. 20).

Договор аренды от 25.08.2010 УЗ № 009636-К-2010  зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 06.09.2010, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.09.2013 (л.д. 31).

26.10.2010 между Сивоконь В.С. и ООО «Новый мир» был подписан договор об уступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику уступлено право аренды земельного участка площадью 5 206 кв.м., кадастровый номер 74:36:0301003:74, расположенного по адресу: г. Челябинск, по ул. Игуменка ( л.д. 104).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора об уступке права аренды земельного участка, права по договору аренды перешли от Сивоконь В.С. к обществу «Новый мир» 03.11.2010. Переход прав по договору аренды зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 31).    

Платежными поручениями от 30.09.2011 № 30, от 21.03.2011 № 7 ответчиком обществом «Новый мир» произведена частичная оплата по договору аренды от 25.08.2010 УЗ № 009636-К-2010 в размере 81 407 руб. 50 коп. (л.д. 59, 61).

Ссылаясь на отсутствие надлежащего исполнения ответчиком предусмотренных пунктом 4.2 договора обязательств по внесению арендной платы истец предъявил требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 30.06.2013 в размере 847 374 руб. 50 коп., пени за просрочку платежей в размере 735 406 руб. 10 коп. за период с 01.04.2011 по 30.06.2013.

Принимая обжалуемое решение об удовлетворении заявленных требований в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендной платы за спорный период. В связи с нарушением обязательств по договору судом также удовлетворены требования о взыскании пени, при этом оснований применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды от 25.08.2010 УЗ № 009636-К-2010, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса анализируемый договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.

Поскольку договор уступки прав аренды земельного участка от 26.10.2010 совершен с согласия арендодателя (о чем свидетельствует согласование расчетов арендной платы с новым арендатором, л.д. 62), в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и исполняется сторонами, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи имущества (л.д. 20).

Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 4.2 договора аренды обязательств в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 2 и приложением (Фома № 2) к договору, подтверждается материалами дела.

Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности.

Проанализировав довод апеллянта об увеличении истцом в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 названного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий