Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А76-2583/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5317/2014, 18АП-5319/2014

г. Челябинск

05 июня 2014 года

Дело № А76-2583/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689; ОГРН 1027402904000), общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416; ОГРН 1117451009840) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.04.2014 по делу № А76-2583/2014 (судья Скобелкин А.П.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИиЗО города Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением:

- к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689; ОГРН 1027402904000, далее – ООО «ПКО «ЧелСИ»-1, ответчик-1) о взыскании 5 753 425 руб. основного долга по договору от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209018:92 за период аренды с 23.12.2011 по 08.08.2013, а также 197 064 руб. пени, рассчитанных за период с 01.04.2012 по 08.08.2013;

- к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416; ОГРН 1117451009840, далее – ООО «ПКО «ЧелСИ»-2, ответчик-2) о взыскании 3 104 759 руб. основного долга по договору от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209018:92 за период аренды с 09.08.2013 по 31.12.2013, а также 39 476 руб. 71 коп. пени, рассчитанных за период с 01.10.2013 по 31.12.2013 (с учётом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – л.д. 6-8, 23-26, 57-59).

Решением от 08.04.2014 (резолютивная часть объявлена 01.04.2014) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объёме (л.д. 64-74).

С принятым судебным актом ответчики не согласились и обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами.

ООО «ПКО «ЧелСИ»-1 просит решение изменить, взыскать с него в пользу истца 4 975 585 руб. основного долга, 130 539 руб. 24 коп. пени (л.д. 80). Утверждает, что требования Комитета в части взыскания арендной платы за период с 23.12.2011 по 12.02.2012 являются необоснованными, так как земельный участок передан ответчику-1 по акту только 13.02.2012. Содержание пункта 5.2.1 договора аренды подтверждает то обстоятельство, что на момент заключения сделки участок не был передан арендатору. В связи с этим, общий размер арендной платы за весь период действия договора составляет не 16 800 000 рублей, а 16 022 160 рублей. Истцом неправомерно истребована сумма в 777 840 рублей.

В свою очередь, ООО «ПКО «ЧелСИ»-2 также просит решение изменить, взыскать с него в пользу КУИиЗО города Челябинска 3 054 546 руб. основного долга, 38 220 руб. пени (л.д. 90). Ответчик-2 полагает, что судом первой инстанции допущена ошибка при определении суммы задолженности. В своём расчёте истец необоснованно указывает, что за период с 09.08.2013 по 30.09.2013 арендная плата составляет 1 577 486 рублей, так как предусмотренный договором размер арендной платы составляет 1 527 273 рублей. После перехода к нему прав и обязанностей арендатора земельного участка общество «ПКО «ЧелСИ»-2 должно было внести в 2013 году два платежа: один в срок до 01.10.2013, второй в срок до 31.12.2013, каждый на сумму 1 527 273 руб. – то есть всего не более 3 054 546 руб.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, после перерыва в судебном заседании явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 06.07.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 11 473 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0209018:92 (предыдущий номер 74:36:0209018:47). Категория земель: «земли населенных пунктов». Вид разрешённого использования: «для строительства жилых домов (стр. №№ 1, 2) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже». Местоположение участка: город Челябинск, Тракторозаводский район, мкр. «Яблочный», ул. Самохина, 1-я (стр.) (кадастровый паспорт – л.д. 20-21).

Органом местного самоуправления проведён открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209018:92.

Согласно протоколу от 23.12.2011 № 1107 «о результатах открытого аукциона» торги по продаже права аренды признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника – ООО «ПКО «ЧелСИ»-1 (л.д. 36-37, 53).

13.02.2012 между Комитетом (арендодатель) и обществом «ПКО «ЧелСИ»-1 (первоначальный арендатор) подписан договор серии УЗ № 010550-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (л.д. 11-19).

На основании данной сделки в аренду на срок с 23.12.2011 (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) до 23.12.2014 (три года) для строительства жилых домов (стр. №№ 1, 2) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже подлежал передаче земельный участок с кадастровым номером 74:36:0209018:92.

Сторонами (Комитетом и ООО «ПКО «ЧелСИ»-1) согласованы, среди прочего, следующие условия договора аренды: размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1); арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.2); за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства (пункт 6.3 договора от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011).

В качестве приложения к договору сторонами подготовлен и подписан «расчет платы за аренду земли № 1», форма № 2 (л.д. 18-19). Общий размер арендной платы за период действия договора аренды с 23.12.2011 по 22.12.2014 (три года) на основании протокола от 23.12.2011 № 1107 «о результатах открытого аукциона» (л.д. 36-37, 53) составил 16 800 000 рублей. Сторонами достигнуто соглашение относительно размера и сроков внесения арендной платы. Исполнение арендатором денежных обязательств за 3 года распределено следующим образом:

- 1 527 273 руб. в срок до 01.04.2012;

- 1 527 273 руб. в срок до 01.07.2012;

- 1 527 273 руб. в срок до 01.10.2012;

- 1 527 273 руб. в срок до 31.12.2012;

- 1 527 273 руб. в срок до 01.04.2013;

- 1 527 273 руб. в срок до 01.07.2013;

- 1 527 273 руб. в срок до 01.10.2013;

- 1 527 273 руб. в срок до 31.12.2013;

- 1 527 272 руб. в срок до 01.04.2014;

- 1 527 272 руб. в срок до 01.07.2014;

- 1 527 272 руб. в срок до 01.10.2014.

Расчёт арендной платы подписан руководителем общества «ПКО «ЧелСИ»-1 без замечаний и (или) возражений.

13.02.2012 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка в аренду (л.д. 22, 54).

Договор аренды от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2012 (л.д. 27).

На основании соглашения от 31.07.2013 № 81/ЧСИ/13-88/ЧСИп/13 о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0209018:92 стало общество «ПКО «ЧелСИ»-2 (новый арендатор). Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 09.08.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.10.2013 № 74-74-01/010/2013-56521 (л.д. 27-28).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, неисполнение первоначальным и новым арендаторами денежных обязательств из договора аренды от 13.02.2012, КУИиЗО города Челябинска обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки с каждого ответчика).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласован размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 27-28).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Ответчики не представили каких-либо доказательств погашения возникших в связи с заключением договора аренды денежных обязательств (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Из представленных истцом односторонних документов (л.д. 23-24, 58) следует, что из общего размера задолженности (по арендной плате) исключена сумма в 3 360 000 рублей, внесённых обществом «ПКО «ЧелСИ»-1 в качестве задатка для участия в открытом аукционе.

Указанное свидетельствует о ненадлежащем исполнении первоначальным (ООО «ПКО «ЧелСИ»-1) и новым (ООО «ПКО «ЧелСИ»-2) арендаторами добровольно принятых на себя денежных обязательств.

Комитет потребовал от общества «ПКО «ЧелСИ»-1 оплаты аренды за период с 23.12.2011 по 08.08.2013 в сумме 5 753 425 руб. (л.д. 7, 57).

Суд первой инстанции признал названное исковое требование правомерным в полном объёме.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Предоставление имущества во временное владение и (или) пользование арендатора в силу статей 606, 611, 651, 655 Гражданского кодекса РФ является основной обязанностью арендодателя.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче согласованного с арендатором имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этого имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Из материалов дела следует, что земельный участок передан первоначальному арендатору, то есть обществу «ПКО «ЧелСИ»-1, по акту 13.02.2012 (л.д. 22).

Доказательств передачи земельного участка во владение и (или) пользование ответчика-1 ранее указанной даты, а также доказательств фактического вступления арендатором во владение и (или) пользование недвижимым имуществом до 13.02.2012, в материалах настоящего дела не имеется (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Содержание пункта 1.4 договора аренды от 13.02.2012 («в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 23.12.2011 до 23.12.2014») вопреки позиции КУИиЗО города Челябинска не является достаточным правовым основанием для возникновения на стороне общества «ПКО «ЧелСИ»-1 обязательства по внесению арендной платы за период с 23.12.2011 по 12.02.2012.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Данное правило устанавливает возможность для распространения предусмотренного договором правового регулирования на фактические отношения,