Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2008 по делу n А47-9927/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

и методику расчета арендной платы (л.д. 14).

В период действия договора аренды в Оренбургской области расчет арендной платы был регламентирован Методикой расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования «город Оренбург», утвержденной Постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 № 231 (далее - Методика расчета арендной платы). При расчете задолженности по арендной плате истец и ответчик обоснованно использовали формулу расчета арендной платы за земельный участок, установленную названным нормативным правовым актом.

Между тем, арендатор и арендодатель при расчете использовали разные показатели ставки арендной платы за землю в зависимости от категорий арендаторов. Из расчета, представленного истцом в качестве дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, следует, что за период с 01.11.2006 по 31.12.2006 расчет арендной платы производился с коэффициентом арендатора, равным 1,5% - строительство, а с 01.01.2007 – как размещение торгово-остановочного павильона (7%) (л.д. 139 – 143).

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что должна быть применена ставка 1,5%. Суд апелляционной инстанции считает правильной позицию ответчика в силу следующего.

В соответствии с пунктом 7 Методики расчета арендной платы (в редакции Постановления Оренбургского городского Совета от 27.04.2006 № 73, действовавшей на момент заключении договора) на период строительства объектов ставка арендной платы за земельный участок устанавливается на уровне ставки земельного налога (1,5 % - пункт 2.3 Постановления Оренбургского городского совета от 29.11.2005 №241).

Решением Оренбургского городского Совета от 15.06.2007 № 302 «О внесении изменений и дополнений в Постановление Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 № 231 и признании утратившими силу отдельных постановлений Оренбургского городского Совета» пункт 7 Методики расчета арендной платы был изложен в новой редакции:

«При расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, ставка арендной платы применяется равной земельному налогу на период, определенный в постановлении Главы города о предоставлении участка для строительства, но не более ставки арендной платы, устанавливаемой в соответствии с приложением 2 к настоящему Постановлению для земельного участка, предоставленного для размещения объекта, аналогичного строящемуся.

В случае, если за указанный период строящийся объект не введен в эксплуатацию, арендная плата за последующие периоды рассчитывается по ставке арендной платы, установленной в приложении 2 к настоящему Постановлению для размещения введенного в эксплуатацию объекта».

В силу пункта 3 решения Оренбургского городского Совета от 15.06.2007 № 302 положение о внесении изменений в пункт 7 Методики расчета арендной платы вступает в силу только с 01.01.2008, а арендодатель просит взыскать арендную плату по 30.09.2007, следовательно, в рамках настоящего спора подлежат применению положения пункта 7 Методики расчета арендной платы в редакции Постановления Оренбургского городского Совета от 27.04.2006 № 73.

Поскольку в соответствии с пунктом 1.1. договора от 25.07.2006 земельный участок был предоставлен для строительства торгово-остановочного комплекса, доказательств внесения изменения в договор, который в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, материалы дела не содержат, при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы за земельный участок, равная 1,5 %.

Ссылка администрации на то, что с октября 2006 года в торгово-остановочном комплексе площадью 84 кв.м осуществляется торговля, не может быть принята судом апелляционной инстанции, так как допустимых доказательств данного факта (акт проверки от 14.08.2007 к таковым не относится) в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Арендатором представлено в материалы дела платежное поручение от 05.12.2006 № 68, свидетельствующее о внесении арендной платы в сумме 10698 руб. 91 коп. (л.д. 133). Данный платеж также не отрицается истцом.

Согласно пункту 2.6 договора в случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки. В связи с наличием задолженности по внесению арендной платы с ответчика подлежат также взысканию пени за просрочку платежей.

Проверив расчет арендной платы и пени, представленный истцом, и контррасчет, представленный ответчиком, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расчет, сделанный администрацией нельзя признать правильным, а следует учитывать расчет, сделанный ООО «ОРСУ-2» (л.д. 131), согласно которому арендная плата за период с 25.07.2006 по 30.09.2007 составила 14104 руб. 98 коп. С учетом частичной оплаты платежным поручением от 05.12.2006, задолженность по арендной плате составляет 3406 руб. 07 коп., также подлежат взысканию пени в сумме 234 руб. 01 коп.

Суд первой инстанции, обоснованно сделав вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты, неверно исчислил размер арендной платы и пени, подлежащие взысканию, а потому в данной части  решение суда от 18.03.2008 должно быть изменено, исковые требования администрации – удовлетворены частично. С ООО «ОРСУ-2» подлежит взысканию в пользу администрации 3496 руб. 51 коп., в том числе основной долг в сумме 3406 руб. 07 коп., пени в сумме 234 руб. 01 коп., начисленные за период с 11.10.2006 по 10.01.2008.

В соответствии с пунктом 2.7 договора от 25.07.2006 невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока дает арендодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация, полагая, что арендодателем арендная плата не внесена более двух раз подряд, направила в адрес общества письмо от 17.09.2007 № 1-27/02-04/5560, в котором арендодатель предлагал в добровольном порядке расторгнуть договор от 25.07.2006 и освободить земельный участок путем демонтажа торгово-остановочного комплекса (л.д. 21).

Как следует из материалов дела, на момент обращения арендодателя к арендатору с предложением о расторжении договора (17.09.2007), арендная плата не была уплачена за три дня второго квартала 2007 года, задолженность составила 97 руб. 95 коп. Следовательно, на 17.09.2007 у администрации не возникло право требовать расторжения договора аренды земельного участка на основании пункта 2.7 договора и пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку вышеназванное  письмо-уведомление администрации от 17.09.2007 не может быть квалифицировано в качестве требования о расторжении договора, направляемого в соответствии с пунктом 2 статьи 452, ввиду направления его ранее момента возникновения права у арендодателя требовать расторжения договора аренды из-за невнесения арендной платы более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец не представил доказательств направления ответчику требований о расторжении спорного договора аренды до подачи искового заявления в суд.

Поэтому требования истца о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с непредставлением истцом доказательств направления ответчику требований о расторжении договора аренды до подачи искового заявления в суд.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду того, что требования истца о расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены, подлежит отклонению требование администрации об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтирования торгово-остановочного комплекса.

На основании изложенного решение суда первой инстанции в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок подлежит отмене, иск администрации в части расторжения договора аренды – оставлению без рассмотрения, в части обязания освободить земельный участке – отклонению.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18 марта 2008 года по делу №А47-9927/2007 в части размера подлежащего взысканию долга по арендной плате и пени изменить, в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское ремонтно-строительное управление №2» в пользу администрации города Оренбурга 3640 (три тысячи шестьсот сорок) руб. 08 коп., в том числе основной долг в сумме 3406 руб. 07 коп., пени в сумме 234 руб. 01 коп., начисленные за период с 11.10.2006 по 10.01.2008.

Исковые требования администрации города Оренбурга к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургской ремонтно-строительное управление №2» о расторжении договора аренды земельного участка  №6/ц-53юр от 25.07.2006 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с администрации города Оренбурга в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2155 (две тысячи сто пятьдесят пять) руб. 64 коп. по исковому заявлению и в сумме 1000 (одна тысяча) руб. по апелляционной жалобе.

Взыскать с администрации города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское ремонтно-строительное управление №2» 3042 (три тысячи сорок два) руб. 96 коп. государственной пошлины по исковому заявлению.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                   М.В. Чередникова                                  

Судьи:                                                                         В.В. Баканов

Л.В. Пивоварова