Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2008 по делу n А47-9927/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3240/2008

г. Челябинск

07 июля 2008 г.

Дело № А47-9927/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское ремонтно-строительное управление № 2» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18 марта 2008 года по делу №А47-9927/2007 (судья О.Е. Бабина), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское ремонтно-строительное управление № 2» - Карабановой Г.Н. (доверенность от 26.03.2008 №15),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Оренбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургское ремонтно-строительное управление №2» (далее – ООО «ОРСУ-2», общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании с общества 86197 руб. 47 коп., в том числе 77586 руб. 38 коп. арендной платы за пользование земельным участком, 8611 руб. 09 коп. пени; расторжении договора аренды земельного участка №6/ц-53юр от 25.07.2006; обязании общества освободить земельный участок, имеющий кадастровый номер 56:44:04 03 013:0005, площадью 130 кв.м, местоположение: участок находится примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Терешковой, 118, путем демонтирования торгово-остановочного комплекса в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, приведения земельного участка в первоначальное состояние и передаче по акту администрации города Оренбурга (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения относительно периода начисления пени (л.д. 6 – 7, 9, 91)).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2008 требования истца были удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение суда от 18.03.2008 в части взыскания арендной платы, установив его равным 3406 руб. 07 коп., в части взыскания размера пени, установив его равным 234 руб. 01 коп., в остальной части решение суда первой инстанции отменить, требования администрации о расторжении договора аренды №6/ц-53юр от 25.07.2006 и об освобождении земельного участка оставить без удовлетворения (с учетом дополнений к апелляционной жалобе (л.д. 105 – 106, 132)).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом был принят как обоснованный расчет задолженности по арендной плате и пени, представленный истцом. Между тем, судом неправомерно применена норма пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскана арендная плата за период с 09.09.2005 по 25.07.2006 (до заключения договора аренды), в то время как факт сложившихся арендных отношений, возникших до заключения договора аренды истцом не доказан; необоснованно применена ставка арендной платы равная 7 % вместо 1,5 % ввиду того, что земельный участок по договору был предоставлен для строительства; не был учтен сделанный арендатором платеж на сумму 10698 руб. 91 коп. Вынося решение о расторжении договора аренды и сносе возведенных на нем строений, суд первой инстанции, по мнению ответчика, не учел того, что на дату отправления администрацией сообщения о расторжении договора общество лишь один раз не внесло арендную плату, хотя в силу положений пункта 3 статьи 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации право арендодателя требовать расторжения договора аренды возникает только после того, как арендная плата не будет внесена более двух раз подряд. При указанных обстоятельствах у истца на дату предъявления иска отсутствовали основания требовать расторжения договора аренды и освобождения земельного участка.

 Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к нему, в которых указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна в части расторжения договора и обязания освободить земельный участок, в части взыскания арендной платы и пени просит решение суда первой инстанции изменить, взыскать с общества 54863 руб. 11 коп. арендной платы и 2057 руб. 02 коп. пени. Уменьшение суммы взыскиваемой арендной платы и пени связано с тем, что за период с 01.11.2006 по 31.12.2006 расчет произведен с коэффициентом категории арендатора равным 1,5% - строительство, а с 01.01.2007 -  как размещение торгово-остановочного павильона (7%), кроме того, администрацией учтен платеж, произведенный ответчиком платежным поручением от 05.12.2006 № 68 на сумму 10698 руб. 91 коп. (л.д. 115 – 117, 135 – 138). Со ссылкой на положения пункта 2.7 договора аренды и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указал, что невнесение арендной платы более двух раз подряд дает арендодателю право требования досрочного расторжения договора аренды земельного участка и, как следствие,  освобождения земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.06.2008 был объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 30.06.2008. О перерыве  администрация, представитель которой не явился в судебное заседание до объявления перерыва, извещена путём размещения  публичного объявления на    интернет-сайте суда в соответствии с положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации            от 19.09.2006 № 113 «О применении  статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», а также путем направления телеграммы.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу приходит к выводу о наличии оснований      для изменения обжалуемого судебного акта в части размера подлежащего взысканию долга по арендной плате и пени и отмене в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы города Оренбурга от 09.09.2005 № 5079-р обществу с ограниченной ответственностью «Талин» (правопредшественник ООО «ОРСУ-2» (л.д. 48)) был предоставлен земельный участок, расположенный примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Терешковой, 118, с разрешенным использованием: строительство торгово-остановочного комплекса, сроком до 01.11.2006 (с учетом изменений, внесенных постановлением главы города Оренбурга от 12.09.2006 № 2617-п (л.д. 13)).

25.07.2006 между администрацией города Оренбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Талин» (правопредшественник ООО «ОРСУ-2» (л.д. 48), арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №6/ц-53юр, объектом которого был предоставляемый для целей строительства торгово-остановочного комплекса земельный участок, имеющий кадастровый номер 56:44:04 03 013:0005, площадью 130 кв.м, расположенный примерно в 9 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Терешковой, 118 (л.д. 14 – 17).

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передается до 01.11.2006.

Пунктом 2.2 установлены сроки внесения арендной платы: ежеквартально до истечения десятого числа следующего месяца.

Согласно пункту 2.3 условия договора по арендной плате в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 2.6. установлено начисление пени в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки в случае несвоевременной уплаты арендной платы.

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока согласно пункту 2.7 договора дает арендодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По окончании срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального в двухнедельный срок по акту приема-передачи (пункт 4.2).

Пунктом 9.1 договора установлено, что договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на то, что арендатором не исполняется обязанность по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок путем демонтирования расположенного на нем торгово-остановочного комплекса.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств полной и своевременной оплаты арендной платы, исполнения необходимых требований действующего законодательства не представил, начисление истцом ответчику арендной платы и пени за период, предшествующий началу срока действия договора не противоречит действующему законодательству (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации), расчет суммы исковых требований в части начисления арендной платы и пени истцом произведен верно. Требования о расторжении договора и освобождении земельного участка были удовлетворены в силу соответствия условиям договора и нормам действующего гражданского законодательства.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В связи с тем, что сторонами было согласовано условие о предмете договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок менее чем один год (договор заключен 25.07.2006, земельный участок согласно пункту 1.4 договора передается до 01.11.2006), не подлежит государственной регистрации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды от 25.07.2006 № 6/ц-53юр является заключенным.

Поскольку после окончания срока действия договора от 25.07.2006 №6/ц-53юр, заключенного между администрацией и обществом, последнее продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды от 25.07.2006 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2).

Пунктом 2.3. договора от 25.07.2006 №6/ц-53юр установлено, что условия договора по арендной плате в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям, возникшим до заключения договора (л.д. 15).

Исходя из толкования статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений договора аренды от 25.07.2006 №6/ц-53юр (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), следует вывод о том, что возникновение обязанности по внесению арендной платы за период до 25.07.2006 связано с моментом фактического использования земельного участка до момента заключения договора аренды. Поскольку в силу пункта 9.1 договора он имеет силу акта приема-передачи земельного участка (л.д. 17), иных документов, свидетельствующих о том, что фактическое использование земельного участка началось ранее 25.07.2006 администрацией не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата с ООО «ОРСУ-2» может быть взыскана только с 25.06.2006.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик подписал расчет арендной платы, являющийся приложением к договору от 25.07.2006 №6/ц-53юр, и тем самым дал согласие на внесение арендной платы за период с 09.09.2005 (дата распоряжения главы города № 5079-р «Об утверждении проекта границ и формировании земельного участка по улице Терешковой для передачи в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Талин») является ошибочным. Представленный в материалы дела расчет арендной платы, на котором указано, что он является Приложением к договору аренды земельного участка от 25.07.2006 №6/ц-53юр, не подписан ни одной из сторон договора,  а имеет лишь подпись лица, которое произвело расчет (л.д. 20). Поэтому данный документ не может свидетельствовать о согласии арендатора вносить арендную плату за период, когда он фактически не пользовался имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.1 договора от 25.07.2006 установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты, льготы