Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2008 по делу n А50-15722/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2065/2008-АК

г. Пермь

16 мая 2008 года                                                         Дело № А50-15722/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Риб Л.Х.,

судей  Осиповой С.П., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тухватулиной Э.Р., 

при участии:

от заявителя (Общество с ограниченной ответственностью «Нива»): Ядовина Т.М. - директор, предъявлен паспорт; Налимов И.А. – представитель по доверенности  от 25.04.2008 г., предъявлен паспорт;

от ответчика (Общество с ограниченной ответственностью «Лана»): Пантелькин А.В. – представитель по доверенности от 25.05.2007 г., предъявлен паспорт; Бойченко С.Е. - представитель по доверенности от 01.12.2007г., предъявлено удостоверение;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя  - Общества с ограниченной ответственностью «Нива»

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 20 февраля 2008 года

по делу № А50-15722/2007,

принятое судьей Кетовой А.В.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Нива»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лана»

о расторжении договора аренды, освобождении помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом уточнения предмета требований в порядке ст. 49 АПК РФ – л.д. 102-104) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.06.2006г. и освобождении Обществом с ограниченной ответственностью «Лана» (далее – ООО «Лана») нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Боровая, 28, общей площадью 73,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда от 20.02.2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Определением от 29.04.2008г. рассмотрение дела судом апелляционной инстанции было отложено в связи с заявленным ответчиком ходатайством о принятии мер для заключения мирового соглашения. Поскольку мировое соглашение сторонами не заключено, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции по существу.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции обстоятельства, связанные с нарушение арендатором существенных условий договора о перепланировке помещений, повлекших изменение фасада  (п.3.2.4) неправомерно не приняты во внимание. Неподписание арендатором дополнения к договору об изменении арендной платы, необходимость увеличения которой  возникла в силу существенного изменения обстоятельств, свидетельствует о невозможности продолжения правоотношений по договору аренды на прежних условиях, экономически невыгодных для арендодателя.

 В судебном заседании представители  заявителя поддержали доводы жалобы и дополнительно пояснили, что арендная плата не поступала с ответчика с ноября 2007г., первоначально спор возник в связи с отказом арендатора подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении арендной платы. Претензии по поводу произведенной перепланировки помещения без согласования с арендодателем и без технической документации были направлены ООО «Нива» после вынесения обжалуемого судебного акта.

Ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела дополнительных документов  судом удовлетворено.

Представители ответчика в судебном заседании с доводами общества не согласились по мотивам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, пояснили, что перепланировка осуществлена в конце декабря 2006г., согласование собственника на перепланировку получено только в устной форме, необходимых разрешений на осуществление перепланировки у арендатора не имелось, в настоящее время, учитывая претензии арендодателя, арендатор готов устранить произведенные им изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей сторон, проверив правильность применения судом действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Нива» (арендодатель)  и ООО «Лана» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения  от 05.06.2006г., в соответствии с которым ответчику передано по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение расположенное по адресу: г.Пермь, ул. Боровая, 28, общей площадью 73,5 кв.м., в том числе: торговая площадь 40,8 кв.м.

Срок договора аренды установлен с 05.06.2006 г. по 31.12.2011 г.

   По условиям договора (п.п.4.1,4.2,4.3) арендатор обязался вносить арендную плату в размере 12000 руб. в срок до пятого числа текущего месяца.

   20.09.2007г. заявитель направил в адрес арендатора уведомление о досрочном расторжении договора аренды (л.д.12).

01.10.2007г. заявителем было предложено заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды от 05.06.2006 г., согласно которому арендная плата увеличивалась с 01.10.2007 г. до 43 000 руб. в месяц, а также иные условия, касающиеся арендных платежей (л.д.10). Письмом от 22.10.2007г. арендатор сообщил об отказе от заключения соглашения (л.д. 11).

26.10.2007г. в адрес арендатора было направлено повторное уведомление о расторжении договора и необходимости освобождения помещения в срок до 01.11.2007г.

Поскольку стороны не достигли соглашения о досрочном расторжении договора аренды, а также об изменении размера арендной платы, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия законных оснований для расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Из содержания искового заявления, уточненного заявления, апелляционной жалобы усматривается, что обществом в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны следующие обстоятельства: существенные нарушения условий договора: нарушение ответчиком п.1.5.2. договора аренды (не обеспечение доступа в арендуемое помещение) и п.3.2.4 договора (осуществление перепланировки объекта без письменного согласия арендодателя), отказ арендатора от увеличения арендной платы. Обоснованность пересмотра условия о размере арендной платы арендодатель обосновал тем, что изменились показатели средне – рыночной стоимости арендной платы за нежилые помещения.

Согласно п.1 ч.1 ст.619, п.3 ст.615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (абз. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п.п.1,2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нарушение ответчиком п.1.5.2. договора аренды (не обеспечение доступа в помещение) материалами дела не подтверждается, соответственно, вывод суда в данной части является правомерным.

Выводы суда о том, что перепланировка была произведена с согласия арендодателя сделан без учета того, что фактически арендатор произвел в арендуемом помещении две перепланировки, при этом в отношении перепланировки, касающейся изменения тамбура торгового зала, тамбура подсобного помещения и иных изменений им было получено согласие арендодателя (л.д.39). При осуществлении перепланировки, касающейся изменения фасада здания (по данным технических паспортов по состоянию на 6.12.2006г. и 25.03.2008г. вместо бетонного крыльца был возведен холодный пристрой из металлических профилей) арендатором не было получено необходимой технической документации и согласования в архитектурном управлении, что является необходимым по условиям договора, а также согласия арендодателя (п.3.2.4 договора аренды) .

Указанные обстоятельства установлены судом апелляционной инстанции на основании представленных в материалы дела документов и ООО «Лана» не опровергнуты документально.

Вместе с тем при оценке вышеназванных обстоятельств суд апелляционной инстанции исходит из того, осуществление перепланировки без необходимых согласования согласно условиям договора не является основанием для его расторжения, пункт 3.2.4. договора предусматривает возможность осуществления перепланировки и изменение фасада здания при определенных условиях.

Доказательств, подтверждающих тот факт, что в результате перепланировки состояние арендованного имущества ухудшилось, тем самым арендодателю причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, в материалах дела не имеется. При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приняв во внимание, что осуществление перепланировки не являлось основанием для возникших разногласий сторон, не расценивает факт осуществления перепланировки как основание для досрочного расторжения договора аренды.

Указывая в качестве основания для расторжения договора на несогласие арендодателя на увеличение арендной платы и не подписание им дополнительного соглашения заявитель ссылается на данные о средне - рыночной стоимости платы за аренду нежилых помещений, что в силу ст. 451 ГК РФ является существенным изменением обстановки.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда рассматриваемые обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (1); изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (2); исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (3); из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (4).

Пунктом 4.3. договора аренды  установлено, что арендатор имеет право корректировать размер арендной платы не более одного раза в год с учетом инфляции. Однако из содержания дополнительного соглашение от 01.10.2007 г. и иных, представленных в материалы дела документов,  не усматривается что увеличение арендной платы с 12 000 руб. до 43 000 руб. связано с условием, определенным договором.

Повышения средне-рыночной стоимости аренды нежилого помещения в качестве основания для изменения размера арендной платы, равно как основания для расторжения соглашения договором не предусмотрено.

Общество, заключая спорный договор на первоначальных условиях, должно было предвидеть инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе на рынке арендных услуг, однако не проявил должной осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В материалы дела не представлено доказательств, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для него наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что в силу ст.2 ГК РФ все риски при осуществлении  предпринимательской деятельности возлагаются на лицо, осуществляющее данную деятельность, в рассматриваемом случае риск возможных неблагоприятных последствий несет сторона, заинтересованная в расторжении договора сторона.

Поскольку истец не доказал, что условия, при которых был заключен договор аренды на момент возникновения спора изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, соответственно, по условиям, предусмотренным статьей 451 ГК РФ, договор аренды также  не может быть расторгнут.

Довод общества о том, что ООО «Лана» перечислений за аренду помещения с момента заключения договора не производило, так как по квитанциям, оплата осуществлялась ИП Лобынцевой О.В., которая не имеет никакого отношения к спорному договору является несостоятельным, поскольку арендная плата обществом принималась без претензий, что не оспаривается заявителем.

При отмеченных обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 февраля 2008 года по делу № А50-15722/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Нива» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л. Х. Риб

Судьи

С.П. Осипова

Н.М. Савельева