Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу n А63-11020/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В то же время, вышеуказанные положения законодательства нельзя рассматривать в отрыве от положений статьи 20 Закона N 122-ФЗ, предусматривающей основания для отказа в государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, в регистрации договоров отказано на основании абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду в случаях, установленных пунктами 5 и 5.1 части 1 статьи 24 Кодекса, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

По общему правилу названной статьи Кодекса продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В силу пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является протокол о результатах торгов.

Регистрирующий орган считая, что документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков на праве аренды, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обществом на государственную регистрацию представлены не были, отказал в регистрации договоров аренды спорных земельных участков.

 Между тем подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

На момент заключения договоров аренды на спорных земельных участках находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования данных объектов. 

Учитывая, что истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на спорных участках, то в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет исключительное право аренды участков, которые расположены под его объектами недвижимости. Земельные участки с объектами недвижимости, право собственности, на которые зарегистрировано в установленном законом порядке не могут являться предметом аукциона, проводимого на основании статьи  30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительное право аренды части земельного участка под объектами недвижимости не могло являться предметом аукциона, так как это нарушает положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и сделка, заключенная с нарушением этой нормы будет ничтожной, также в силу статьи 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция сформировалась в практике ВАС РФ, а именно в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу N А40-36130/06-135-273, от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48.

Доказательств осуществления в установленном порядке мероприятий по изъятию спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд (ст. 49, 55 ЗК РФ) суду не представлено. Торги не могут быть проведены в отношении земельного участка, обремененного вещными правами общества.

Право собственности общества  на объекты недвижимости на земельных участках  по спорным договорам аренды зарегистрированы в установленном порядке, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеющимся в  материалах дела.

Таким образом, для заключения с обществом договоров аренды земельных участков, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, проведение аукциона по продаже права на заключение такого договора не требуется. Указанные земельные участки ранее были предоставлены на праве аренды с тем же видом разрешенного использования, а договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. В связи с этим в спорных правоотношениях отсутствует признак продажи права аренды по договорам аренды, поскольку ранее существовавшие договоры аренды на эти же участки были зарегистрированы в регистрационной службе.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом действия (бездействия) могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя. Отказ в регистрации договоров не соответствует Земельному кодексу РФ и нарушает права общества как собственника недвижимого имущества.

При указанных условиях требования заявителя о признании незаконным решения Кисловодского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41, кадастровый номер 26:34:080307:60, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2474 и договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52 кадастровый номер 26:34:080307:59, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2475, а также об обязании зарегистрировать указанные договора подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что отказ  регистрирующего органа  в связи с нарушением порядка предоставления обществу спорных земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона является неправомерным, в связи с чем решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 по делу № А63-11020/2012 подлежит отмене, а заявление общества удовлетворению.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины по первой и апелляционной инстанции в сумме 6 000 руб. подлежат отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 по делу № А63-11020/2012 отменить.

Заявление открытого акционерного общества «Комбинат «Благоустройство Кисловодска» - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Кисловодского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41, кадастровый номер 26:34:080307:60, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2474; обязать Кисловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41, кадастровый номер 26:34:080307:60, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2474;

Признать незаконным отказ Кисловодского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52 кадастровый номер 26:34:080307:59, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2475; обязать Кисловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52 кадастровый номер 26:34:080307:59, заключенного между администрацией г. Кисловодска и ОАО «Комбинат «Благоустройства Кисловодска» 20.12.2011 № 2475.

Взыскать с администрации г.Кисловодска в пользу ОАО «Комбината «Благоустройство Кисловодска» 6 000 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по первой и апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный  суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                               А.Л. Фриев

Судьи:                                                                                                                        Ю.Б. Луговая

                                                                                                                                  О.В. Марченко