Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу n А61-2536/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

«Севосетинбытобувь», в том числе, расположенное по ул. Джанаева, 43, площадью 1139 кв. м. В плане приватизации указана площадь земельного участка 0,6 га.

Между тем, 16.04.2010  в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись № 15-15-09/059/2010-119 о государственной регистрации права собственности Муниципального образования г. Владикавказ на нежилое подвальное помещение (литера А), общей площадью 151,7 кв. м, номера на поэтажном плане 1-5, по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4,  на основании постановления Правительства РСО-Алания от 29.08.2004  № 123, в приложении к которому имеется перечень объектов недвижимого имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в том числе, по ул. Джанаева, 43. Таким образом, основанием для внесения имущества в состав муниципальной собственности является постановление Правительства РСО-Алания от 29.08.2004  № 123.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа названный Комитет является органом администрации местного самоуправления г. Владикавказа с правами юридического лица, который от имени муниципального образования города Владикавказа осуществляет права собственника в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности. В силу пункта 3.5. Положения Комитет по управлению муниципальным имуществом, в том числе наделен полномочиями по осуществлению приватизации муниципального имущества в порядке, установленном действующим законодательством; определяет способы приватизации; обеспечивает проведение оценки муниципального имущества; является продавцом муниципального имущества; проводит конкурсы, аукционы и торги по продаже муниципального имущества.

Приказом от 23.08.2010 № 175 Комитет по управлению муниципальным имуществом определил осуществить приватизацию путем продажи на аукционе (открытая форма подачи предложений о цене) объекта муниципальной собственности - нежилого подвального помещения, расположенного по ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4, площадью 151,7 кв. м и указал, что нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества равна рыночной стоимости и составляет 699 855 руб. согласно отчету от 05.07.2010  № 01/10/13 1 по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленного ООО «Риэлт-Оценка».

По результатам проведенных 01.10.2010 торгов в форме открытого аукциона между Комитетом и предпринимателем заключен договор № 31/10-а от 04.10.2010 купли-продажи нежилого подвального помещения, литера А, помещения №№ 1-5, общей площадью 151,7 кв. м расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4, на основании которого в Реестр внесена запись №15-15-09/155/2010-156 о праве собственности Агнаева Заурбека Георгиевича на указанное имущество.

Общество,  считая, что Комитетом выставлено на торги  имущество,  принадлежащее последнему,  обратилось  в арбитражный суд.

Объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 «О   гарантиях  местного   самоуправления  Российской   Федерации   органы  местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность, в соответствии с приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Поскольку соответствующие объекты являются объектами муниципальной собственности в силу положений названного выше Постановления Верховного Совета Российской Федерации, спорный объект может рассматриваться как объект муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке. Отсутствие утвержденного перечня объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о том, что спорный объект не является объектом муниципальной собственности.

Согласно статье 10 Устава муниципального образования город Владикавказ, принятого Собранием представителей г. Владикавказа 27.12.2005, к ведению г. Владикавказа относятся вопросы местного значения, в том числе владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Владикавказа.

Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 15.12.2009 № 10/91 утвержден Прогнозный план (программа) приватизации объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2010 году.

Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 06.07.2010 № 15/31 были внесены дополнения в решение Собрания представителей г. Владикавказа от 15.12.2009  № 10/91 «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2010 г.» и за номером 75 внесено имущество казны - нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Джанаева/пер. Безымянный, 43/4.

Таким образом, материалами дела  подтверждено обоснованное  включение спорного имущества в состав муниципальной собственности,  при этом указанные выше  решения никем не оспорены.

Вместе с тем, судом первой инстанции  установлено, что землепользование общества (являющегося правопреемником ТОО «Модель») состоит из двух участков общей площадью 0,1308 га.

В связи с чем, ссылка  общества  на нахождение  в землепользовании  участка площадью 1139 кв. м обоснованно отклонена судом первой инстанции как не подтвержденная.  При этом,  из инвентаризационного дела видно, что общая полезная площадь помещений, входящих в состав строений на участке, составляла 566,35 кв. м. Кроме того, при заключении 11.06.1991 договора аренды с правом выкупа и подписании акта приема-передачи от 13.06.1991 имущества арендатору – объединению «Севосетинбытобувь» стороны не указали ни площадь помещений, ни их фактическое местонахождение. При этом в акте приема-передачи имущества от 13.06.1991 указан только один подвал.

Между тем, из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права собственности от 30.11.2006 следует, что общество на основании договора купли-продажи от 25.01.1995 № 18 и акта приема-передачи от 10.03.1995 № 13 зарегистрировало право собственности на следующее имущество:

часть здания, литера А, (помещения №№ 2, 3-5, 5а, 5б, 5в, 6, 7, 8, 8а, 8б) общей площадью 128,9 кв. м, нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4 (запись регистрации № 15-15-01/021/2006-701);

часть здания, литера А, (помещения №№ 2б, 2а) общей площадью 50,2 кв. м, торгового назначения, этаж 1, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ,                 ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4 (запись регистрации № 15-15-01/021/2006-702);

нежилое здание, литера Б, (помещения №№ 1-7) общей площадью 197,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4 (запись регистрации № 15-15-01/021/2006-703);

нежилое здание, литера О, общей площадью 1064,4 кв. м, этажность 4, подземная этажность 1, расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 45/6 (запись регистрации № 15-15-01/021/2006-704);

нежилое здание, литера У, У1, У2, общей площадью 267,7 кв. м, этажность 1, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 45/6 (запись регистрации № 15-15-01/021/2006-705).

Всего - по ул. Джанаева, 43 и ул. Джанаева, 45 - общей площадью 1708,3 кв. м.

Таким образом, в представленных правоподтверждающих документах - свидетельств от 10.03.1995  № 63 на право собственности площадь здания по ул. Джанаева, 43 указана в размере 1139 кв. м,  при этом на основании одного и того же договора купли-продажи от 25.01.1995 № 18 и акта приема-передачи от 10.03.1995 № 13 обществом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости общей площадью 1708,3  кв. м по адресам: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 45/6 (в том числе на подвал), РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4.

Вместе с тем, из названных выше Свидетельств о регистрации права следует, что обществом зарегистрировано право собственности на подвал, расположенный не под жилым домом по ул. Джанаева, 43, а непосредственно под 4-х этажным зданием ООО «Модель» по ул. Джанаева, 45.

Как правильно установлено судом первой инстанции, подвал под 4-х этажным зданием общества по ул. Джанаева, 45 находится в пользовании истца.

Довод о том, что копией плана гражданской обороны объединения «Севосетинбытобувь» на военное время № 74, утвержденного директором В.Г.Бетеевым 25.07.1988,  подтверждается принадлежность спорного помещения  обществу как правопредшественнику ТОО «Модель», являющимся правопреемником арендного предприятия «Севосетинбытобувь», обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям. 

В разделе 1 Плана гражданской обороны указано, что основные 4 цеха объединения расположены по ул. Джанаева, 43. В одном из подвалов имеется склад материально-технического значения. Здания основных цехов сложены из кирпича и имеют 4 этажа. По своему значению объект к категории по ГО не относится.

Как установлено судом и следует из материалов дела, здание по ул. Джанаева, 43 является двухэтажным, четырехэтажным является здание истца по ул. Джанаева, 45, которое, таким образом, еще в 1988 году использовалось правопредшественником истца для производственной деятельности.

Таким образом, указание во всех приватизационных документах юридического адреса правопредшественника истца - г. Владикавказ, ул. Джанаева, 43 - не означает, что именно по указанному адресу находится все принадлежащее ему имущество.

В Приложении № 1 к Плану гражданской обороны указано два подвала: один - под цехом «Закройно-заготовочный салон срочного ремонта и индпошива обуви», другой - под пошивочными цехами № 1 и № 2.

Как установлено судом первой инстанции, 13.06.1991  обществу передан только один подвал с указанием «котельная», при этом директор объединения «Севосетинбытобувь» в разделе 1 Плана гражданской обороны не указал, что по ул. Джанаева, 43 в подвале имеется котельная.

Кроме того, в Плане гражданской обороны не указано, что склад материально-технического значения в одном из подвалов здания по ул. Джанаева, 43 является складом объединения.

Более того, общество согласно представленному свидетельству о регистрации права собственности от 30.11.2006 зарегистрировало право собственности на объект недвижимости по ул. Джанаева/Безымянный пер., 45/6 -  подвал.

Учитывая, что один подвал (переданный правопредшественнику общества по акту приема-передачи от 13.06.1991) зарегистрирован  обществом за собой на праве собственности, то ссылка на наличие права на спорное помещение -  подвал, судом апелляционной инстанции не принимается,  поскольку не представлено доказательств возникновения какого-либо права на  спорное имущество  у общества. Кроме того,  в материалы дела не представлено доказательств того, что правопредшественнику истца при приватизации передавался еще один подвал и именно спорный подвал - вместе с подвалом, на который истец право собственности уже зарегистрировал - также входил в состав приватизированного в 1995 году имущества.  Более того,   обществом не представлено доказательств фактического пользования обществом  спорного имущества,  не представлено  актов приема-передачи.

Ссылка общества на то, что спорный подвал является принадлежностью по отношению к главной вещи - нежилому помещению первого этажа здания по ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4,  обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем, спорное помещение техническим не является и изначально предназначено для самостоятельного использования, в связи с чем является самостоятельным объектом технического учета и регистрации и не относится к местам общего пользования жилого дома по ул. Джанаева, 43.

Таким образом, спорное подвальное помещение не может являться общей долевой собственностью собственников жилых помещений только жилого дома по ул. Джанаева, 43, а имеет иное целевое значение. Из письма от 30.03.2011  № 3-1/642-15 Главного управления МЧС России по РСО-Алания следует, что здание по адресу: г. Владикавказ, ул. Джанаева/Безымянный пер., 43/4 к числу защитных сооружений гражданской обороны не относится. Следовательно, спорное подвальное помещение является объектом гражданско-правовой сделки и его собственник был вправе распорядиться им в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае, если бы подвал под жилым домом находился в общей долевой собственности жильцов, продажа данного подвала не могла бы нарушить прав общества.

Ссылка на то, что спорное помещение не передавалось в муниципальную собственность г. Владикавказа и у администрации отсутствует распорядительный документ  о такой передаче,  судом апелляционной инстанции  отклоняется как необоснованная,  поскольку указанное право возникло на  основании постановления Правительства РСО-Алания от 29.08.2004  № 123, в приложении к которому имеется перечень объектов недвижимого имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в том числе по ул. Джанаева, 43. Указанное постановление  никем не оспорено.

Исходя из совокупности статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в ходе правоприменительной практики, если истец, считающий себя собственником спорной недвижимости, не обладает на нее зарегистрированным правом и фактически ею не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорное помещение не находится в фактическом владении общества, виндикационные требования в отношении не заявлены, поэтому суд правомерно