Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу n А13-14420/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

                                                http://14aas.arbitr.ru   

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 июня 2014 года

г. Вологда

Дело № А13-14420/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от администрации города Вологды Башмаковой С.П. по доверенности от 22.05.2014, от общества с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» Лямлина В.В. по доверенности от 21.10.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 марта 2014 года по делу № А13-14420/2013                                          (судья Лукенюк О.И.),

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (ОГРН 1033500051683; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая «Вологдасельстрой» (ОГРН 1023500898893; далее - Общество) о взыскании                   4 133 251 руб. 40 коп., в том числе 3 917 014 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и 216 237 руб. 26 коп. пеней (неустойки) за просрочку платежей за период с 24.02.2010 по 18.11.2013.

Решением суда от 04 марта 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взысканы задолженность в размере 2 199 994 руб. 72 коп., пени в размере 161 668 руб.11 коп.  В остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 34 808 руб. 31 коп.

Общество с решением суда не согласилось, и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его изменить в части, принять новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Администрация по договору аренды № 01-7 необоснованно начислила арендную плату по 06.09.2013. Администрация необоснованно связывает прекращение договора аренды № 01-7 с датой регистрацией права собственности участника долевого строительства на квартиру. Апеллянт считает, что  договор аренды заключен с целью жилищного строительства и подлежит прекращению при выполнении цели договора аренды, а именно вводом объекта в эксплуатацию. Право собственности у участника долевого строительства на квартиру и соответственно на общее имущество жилого дома (в том числе земельный участок) возникает с даты подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Регистрация права собственности участника долевого строительства на построенный объект долевого строительства осуществляется на основании его односторонних действия без какого-либо участия застройщика и является его правом, а не обязанностью. Застройщик не вправе обязать участника долевого строительства зарегистрировать свое право собственности, соответственно неправомерно увязывать прекращение договора аренды земельного участка с действиями третьих лиц - участников долевого строительства по регистрации права собственности на построенный объект долевого строительства.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представитель истца в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части распределения судебных расходов.

Как следует из материалов дела, Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305026:0034; местонахождение: примерно в 6 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская обл., г. Вологда,                                  ул. Северная, 10, площадью 8094 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства.

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 с 27.02.2007 по 27.02.2012.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В соответствии с пунктом 4.1 договора расчет и размер арендной платы определены в приложении 2 к договору.

На основании пункта 4.2 договора размер, порядок расчета и перечисления арендной платы (в том числе указание на ее получателя) пересматриваются арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях: изменения ставок арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Вологодской области, органа местного самоуправления, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет в соответствии с реквизитами (пункт 4.5 договора).

В пункте 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России), действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20.11.2006 № 1518-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», решением Вологодской городской Думы от 06 мая 2010 года № 342 (в редакции решения от 02.07.2012 № 1225), устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 03.09.2012 Администрация распоряжается указанными земельными участками.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) от имени муниципального образования своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу данной правовой нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Всего за предъявляемый период истцом начислена арендная плата в размере 3 917 014 руб. 14 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга и пеней.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09, от 02.03.2010 № 13391/09.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления № 10/22, если земельный участок не сформирован, и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее -                   ЖК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46   ЗК РФ).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4, пункта 66 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции установлено, что 06.09.2013 зарегистрировано право собственности                Герасимова В.Н. на жилое помещение - квартиру площадью 31,6 кв.м, по адресу: г. Вологда, ул. Северная, д. 10б, кв.15, что подтверждается выпиской