Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2014 по делу n А52-3140/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 июня 2014 года

г. Вологда

Дело № А52-3140/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Ю.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 11 марта 2014 года по делу № А52-3140/2013 (судья Жупанова Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Старт-Капитал» (ОГРН 1076027002776, далее – ООО «Старт-Капитал»), правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (ОГРН 1137847380384, далее – ООО «Флагман»), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова (ОГРН 1026000982809, далее – Комитет) о признании недействительными торгов, проведенных 03.10.2013, по продаже объекта незавершенного строительства - здания Дома творчества молодежи, расположенного по адресу: г. Псков, Завеличенская наб., д. 2, площадью 2406,2 кв.м (кадастровый номер 60:27:090304:0083:У11610-А), и земельного участка площадью 12 306 кв.м (кадастровый номер 60:27:090304:131) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия и Государственное предприятие Псковской области «Бюро технической инвентаризации».

Решением суда от 11.03.2014 признаны недействительными торги от 03.10.2013 по продаже объекта незавершенного строительства - здания Дома творчества молодежи площадью 2406,2 кв.м с кадастровым номером 60:27:090304:0083:У11610-А и земельного участка площадью 12 306 кв.м с кадастровым номером 60:27:090304:131, расположенных по адресу: г. Псков, Завеличенская наб., д. 2. С Комитета в пользу ООО «Флагман» взыскано       4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с вынесенным решением не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на неправомерный вывод суда о том, что объект недвижимости – Дом творчества молодежи утратил свое назначение и не может являться объектом гражданских прав, поскольку в материалы дела представлен кадастровый паспорт, подтверждающий факт существования недвижимого имущества с уникальными характеристиками объекта, сведения о прекращении существования недвижимого имущества в государственный кадастр недвижимости не вносились, а право собственности муниципального образования «Город Псков» на спорный объект не прекращено. По мнению апеллянта, сведения, размещенные в информационном сообщении о проведении торгов, являются полными и достоверными, поскольку соответствуют технической и кадастровой документации, сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

ООО «Флагман» в отзыве на апелляционную жалобу просил в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет на основании решения Псковской городской Думы от 27.12.2012 № 380 (в редакции решения от 17.07.2013 № 652) опубликовал в газете «Псковские новости» и разместил 09.08.2013 на официальном сайте сообщение о продаже муниципального имущества на аукционе, форма подачи предложений о цене – открытая              (т. 1, л. 14 - 19).

В пункте 9 указанного сообщения содержится следующая информация о продаваемом объекте: объект незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи площадью 2406,2 кв.м с кадастровым номером 60:27:090304:0083:У11610-А и земельный участок площадью 12 306 кв.м с кадастровым номером 60:27:090304:131, расположенные по адресу: г. Псков, Завеличенская наб., д. 2.

Дополнительно указаны следующие сведения об объекте продажи: фундамент - железобетонный, техническое состояние - разрушение, отсутствуют все виды коммунальных услуг, объект обременений не имеет.

Цена первоначального предложения 12 320 000 руб., шаг аукциона -           50 000 руб., размер задатка – 1 232 000 руб.

Срок приема заявок - с 12.08.2013 по 12.09.2013. Дата признания претендентов участниками торгов - 18.09.2013. Дата и время                 проведения торгов – 03.10.2013 в 15 час 00 мин.

Согласно журналу регистрации участников аукциона для участия в торгах подали заявки два участника: общество с ограниченной ответственностью «Инстрой» и общество с ограниченной ответственностью «Старт-Капитал» (далее – ООО «Старт-Капитал»). Оба участника допущены к участию в торгах (т. 1, л. 23).

Из протокола об итогах аукциона от 03.10.2013 № 6 видно, что победителем аукциона признано ООО «Старт-Капитал», предложившее цену продажи 12 320 000 руб. (т. 1, л. 24).

ООО «Старт-Капитал» 07.10.2013 обратилось в Государственный комитет Псковской области по культуре с заявлением о предоставлении информации о том, находится ли земельный участок площадью 12 306 кв.м с кадастровым номером 60:27:090304:131 в границах каких-либо объектов культурного наследия или в зонах их охраны, а также распространяются ли на данный земельный участок какие-либо запреты, ограничения, обременения в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л. 29).

Согласно ответу Государственного комитета Псковской области по культуре земельный участок находится вне границ территории объектов культурного наследия, в зоне ценного природного ландшафта. В письме также указано, что высотные параметры строительства нового объекта недвижимости не должны быть выше 8 метров. Кроме того, сообщено, что на спорном земельном участке, согласно Проекту зон охраны, может находиться культовый памятник «Монастырь Симеона в Печищах» и в случае его обнаружения в проекты проведения землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженного объекта до его включения в реестр в установленном порядке (т. 1, л. 30-31).

ООО «Старт-Капитал», полагая, что при проведении торгов были нарушены требования законодательства, поскольку в отношении продаваемых объектов не была указана полная и достоверная информация, обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел их обоснованными.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены                статьей 448 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Из материалов дела следует, что Комитетом на торги выставлены два объекта недвижимого имущества:

- объект незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи, площадью 2406,2 кв.м, с кадастровым номером 60:27:090304:0083:У11610-А, расположенное по адресу: город Псков, Завеличенская наб., д. 2;

- земельный участок, площадью 12 306 кв.м, с кадастровым номером 60:27:090304:131, расположенный по адресу: город Псков, Завеличенская наб., д. 2.

В информационном сообщении о торгах указаны следующие сведения об объекте незавершенного строительства: фундамент - железобетонный, техническое состояние - разрушение, отсутствуют все виды коммунальных услуг, объект обременений не имеет.

Вместе с тем судом установлены дополнительные сведения о данном объекте продажи, не указанные в информационном сообщении о торгах, но имеющие существенное значение для потенциальных покупателей.

Так, согласно техническому паспорту на объект недвижимости от 18.09.2007 здание Дома творчества молодежи представляет собой не завершенный строительством объект площадью 2406,2 кв.м, а именно разрушенный железобетонный фундамент с износом 80 % (т. 1, л. 38).

В отчете об оценке от 03.07.2013 № 126/2013, выполненном закрытым акционерным обществом «Консалт Оценка», эксперт указал, что «после приостановления строительных работ на объекте незавершенного строительства за срок более 30 лет полностью разрушены стены, существует только фундамент разрушенного объекта незавершенного строительства», «завершение строительства объекта невозможно, объект после приостановления строительных работ на объекте незавершенного строительства не был законсервирован, работы на объекте были приостановлены более 30 лет назад», «износ объекта по техническому паспорту: 80 % для фундамента», «целесообразна разборка разрушенного фундамента объекта незавершенного строительства» (т. 1, л. 99).

Представитель Комитета в заседании суда первой инстанции подтвердил, что выставленный на торги объект незавершенного строительства подлежит демонтажу.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что объект незавершенного строительства выставлен на торги со значительными повреждениями и разрушениями, восстановление этого объекта невозможно и объект не может использоваться по первоначальному назначению.

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение.

В соответствии с пунктом 24 данной статьи названного Кодекса результаты аукционов оформляются протоколом, в котором указываются предмет аукциона, в том числе сведения об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.

Пунктом 2 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что одним из условий надлежащего проведения торгов является наличие в извещении полной информации о предмете торгов. Отсутствие в извещении о торгах и в протоколе о результатах аукциона обязательных сведений, предусмотренных законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено следующее.

Согласно пояснениям Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 05.03.2014 № КН-09-614 выставленный на торги земельный участок, согласно Проекту зон охраны памятников истории и культуры города Пскова, утвержденному решением Псковского областного Собрания депутатов от 29.06.1995 «О мерах по сохранению культурного наследия города Пскова», расположен в зоне регулирования застройки с высотным регламентом строительства и реконструкции объектов капитального строительства до 8 метров и частично в зоне охраняемого природного ландшафта, в котором параметры строительства не предусмотрены. На основном чертеже названного Проекта зон охраны обозначено условное место нахождения культурного объекта «Монастырь Симеона в Печищах», в связи с чем при проведении земляных и строительных работ требуется археологическое исследование территории. Также согласно чертежу Проекта зон охраны данный земельный участок находится в зоне ценного природного ландшафта (т. 2, л. 113-114).

Кроме того, в соответствии с письмом федерального государственного бюджетного учреждения по водному хозяйству «Псковводхоз» от 12.11.2013 № 01-06/560 земельный участок находится в водоохранной зоне реки Великой и частично в пределах прибрежной защитной полосы. В границах водоохранной зоны запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие (т. 1, л. 68-69).

При вышеуказанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал нарушенными права истца при проведении торгов, поскольку сведения об объекте, указанные в информационном сообщении, существенно исказили характеристики предмета публичных торгов и сформировали у   ООО «Старт-Капитал» как участника торгов неправильное представление о продаваемом имуществе.

С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:   

решение Арбитражного суда Псковской области от 11 марта 2014 года по делу № А52-3140/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий                                                             Л.Ф. Шумилова

Судьи                                                                                             О.Н. Виноградов

                                                                                                        О.Г. Писарева