Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А66-2355/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 июня 2014 года

г. Вологда

Дело № А66-2355/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и            Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии индивидуального предпринимателя Никитина Сергея Борисовича, его представителя Никитина П.С. по доверенности от 13.02.2013, от общества с ограниченной ответственностью «Фирма Тверца 7» директора Никитина С.Б., от федерального государственного унитарного предприятия «Комет» Карпицкого В.В. по доверенности от 20.05.2014,

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Комет» на решение Арбитражного суда Тверской области от 02 декабря 2013 года по делу                 А66-2355/2013 (судья Головина Т.И.),

у с т а н о в и л :

  федеральное государственное унитарное предприятие «Комет» (ОГРН 1035001852654; далее – предприятие)  обратилось в Арбитражный суд Тверской области с требованием к индивидуальному предпринимателю Никитину Сергею Борисовичу (ОГРНИП 304690114800221) о расторжении договора аренды от 30.12.2000 № 1190-к, о возложении на предпринимателя обязанности в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить магазин и склад, расположенные по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Пленкина, 33 (далее – арендуемые объекты, объекты аренды, спорные помещения); с требованием к индивидуальному предпринимателю Никитину Сергею Борисовичу и обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тверца 7»  (ОГРН 1066950057173, далее – общество; до реорганизации -  общество с ограниченной ответственностью «Тверца 7») о признании недействительным договора субаренды нежилого помещения от 16.03.2012.

         Требования изложены с учетом последующих уточнений, заявленных истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                   АПК РФ), и принятия судом отказа от части требований.

          К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – территориальное управление), Министерство имущественных и земельных отношений               Тверской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.            

Решением суда от 02 декабря 2013 года требования истца удовлетворены частично. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 30.12.2000 № 1190-к, признал недействительным договор субаренды нежилого помещения от 16.03.2012, в остальной части иска производство по делу прекратил.

         Предприятие не согласилось с данным решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 30.12.2000 № 1190-к и обратилось с апелляционной жалобой и уточнениями к ней, в которой просит суд апелляционной инстанции судебное решение в указанной части отменить, требования истца удовлетворить. Мотивируя апелляционную жалобу, истец ссылается на просрочку арендной платы более двух раз подряд, не согласованную с арендодателем перепланировку арендуемых объектов. Эти обстоятельства, по мнению предприятия, указывают на наличие оснований для расторжения договора аренды от 30.12.2000 № 1190-к и выселения предпринимателя из занимаемых помещений.

         Ответчики отклонили доводы, приведенные подателем жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда в обжалуемой предприятием части.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

          Обжалуемое решение суда проверено судом апелляционной инстанции в порядке статей 266-269 АПК РФ исходя из доводов, заявленных предприятием в жалобе (с учетом ее последующего уточнения) и его представителем в заседании суда апелляционной инстанции, а также доводов, приведенных в отзыве и в заседании суда апелляционной инстанции ответчиками.

Заслушав объяснения представителя предприятия, предпринимателя, его представителя, а также представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Тверца 7» (далее – общество «Тверца 7»)  30.12.2000 заключен договор аренды № 1190-к, в соответствии с которым указанной организации переданы в аренду спорные помещения (том 1, листы 21-27).

В силу дополнительного соглашения от 01.12.2004 № 2 к этому договору, заключенному обществом «Тверца 7», территориальным управлением и предпринимателем, права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2000 № 1190-к (далее – договор аренды) переданы предпринимателю Никитину С.Б. (том 1, листы 28-30). Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что территориальное управление осуществляет полномочия по распоряжению спорными помещениями от имени собственника данного имущества.

На основании распоряжения территориального управления от 29.12.2011 № 376 «О закреплении имущества казны Российской Федерации» и распоряжения территориального управления от 22.06.2012 № 216 «О внесении изменений в распоряжение ТУ Росимущества в Тверской области № 376 от 29.12.2011» объекты аренды закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения. Данное право истца зарегистрировано в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, листы 41-42).

С учетом изложенного, а также положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприятие является арендодателем спорных помещений и стороной по договору аренды. 

Ссылаясь на то, что предпринимателем допущена просрочка уплаты арендных платежей, арендатор произвел реконструкцию арендуемых объектов с нарушением установленных требований, предпринимателем без согласия арендодателя заключен договор от 16.03.2012 субаренды спорных помещений (том 1, листы 36-38), а также на отсутствие договора страхования, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Как усматривается в материалах дела, указанный договор субаренды его сторонами расторгнут в соответствии с соглашением от 11.07.2012 государственная регистрация соглашения о расторжении данного договора в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 20.05.2013 (том 2, листы 127-128)), договор страхования предъявлен (том 2, листы 33-36).

В связи с этим доводы об отсутствии договора страхования и  о том, что предпринимателем без согласия арендодателя заключен договор от 16.03.2012 субаренды спорных помещений, заявленные в обоснование требования о расторжении договора аренды, подателем апелляционной жалобы не поддерживаются.  

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также считает, что указанные требования предприятия удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

  Условия расторжения договора предусмотрены в главе 29 ГК РФ.

  Так, пунктом 2 статьи 450 Кодекса определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 При этом пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ) и предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

 В материалах рассматриваемого дела имеются претензии, направленные арендодателем арендатору, с требованиями об исполнении обязанностей, о внесении арендных платежей и приведении объектов аренды в соответствующий вид для использования по назначению (том 1, листы 49-51, 52-54, 60-61, 68, 70; том 2, листы 106-107).

 Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

 Учитывая указанные разъяснения, следует признать, что под досудебным урегулированием спора следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, погасить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Вышеупомянутые претензии содержат требование об исполнении обязанностей арендатора, установленных договором аренды. В данных претензиях арендодатель указывает на то, что в случае неисполнения этих требований он будет вынужден в установленном порядке принять меры по взысканию задолженности и выселению из занимаемого помещения, а также что в случае неприведения арендатором объектов аренды в соответствующий вид для использования по назначению арендодатель будет вынужден реализовать свое право, установленное статьей 619 ГК РФ, и досрочно расторгнуть договор аренды.

В материалах дела имеется письмо территориального управления от 29.05.2012 № 3442-06, в котором указано на то, что предпринимателю направляется соглашение о расторжении договора аренды и на необходимость освободить занимаемое помещение и передать арендодателю  по акту приема-передачи  (том 2, лист 105). В то же время доказательств направления и получения этого письма Никитиным С.Б. в материалах дела не имеется. 

По правилам статей 309, 314, пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, которые установлены договором. Односторонний отказ ответчика от исполнения принятых на себя по договору обязательств не предусмотрен ни законом (статья 310 ГК РФ), ни договором аренды.

 В материалах рассматриваемого дела отсутствует расчет задолженности по арендной плате со ссылками на документы, позволяющими сделать вывод о наличии просрочки внесения арендных платежей, допущенной предпринимателем более двух раз подряд.  

 Как установлено судом и не оспаривается истцом и предпринимателем, у предприятия и арендатора имеется спор о наличии задолженности по внесению арендных платежей, поскольку, по мнению предпринимателя, увеличение арендодателем размера арендной платы не является законным.

При этом в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что Арбитражным судом Тверской области рассматривается дело                        № А66-4309/2014 по иску предприятия о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

 Следовательно, до рассмотрения судом данного дела и вступления в законную силу принятого судом решения по этому делу доводы предприятия о просрочке арендатором уплаты арендной платы более двух раз подряд не могут быть приняты судом при рассмотрении настоящего дела как подтвержденные и документально обоснованные.    

 Доводы подателя жалобы о перестройке (реконструкции) арендатором объектов недвижимости и изменении функционального назначения складов правомерно отклонены судом первой инстанции.

 Пунктом 3.4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать объекты аренды исключительно по назначению, указанному в разделе 1 данного договора (в соответствии с техническими характеристиками магазина, пристройки и складов, изложенными в техническом паспорте).

Как следует из пункта 3.4.4 названного договора, арендатор не