Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А05-838/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

05 июня 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-838/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Пестеревой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии от предпринимателя Абакумовой Александры Сергеевны Васильевой Е.М. по доверенности от 04.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2014 года по делу № А05-838/2014 (судья Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

муниципальное образование «Город Архангельск» (ОГРН 1022900509521, далее – муниципальное образование) обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Абакумовой Александре Сергеевне (ОГРНИП 304290127900330) о взыскании 821 557 руб. 69 коп., в том числе 550 778 руб. 43 коп. долга по арендной плате на основании договора аренды от 01.07.2004 № 717 за период с 01.02.2011 по 24.08.2011 (далее – спорный период), 160 997 руб. 43 коп. пени, начисленных за просрочку уплаты указанной суммы долга за период с 11.02.2011 по 24.08.2011 и 109 782 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку уплаты указанной суммы долга за период с 24.08.2011 по 31.01.2014.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2014 года в удовлетворении заявленных требований судом отказано.

Муниципальное образование с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что датой заключения договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 53 является 25.08.2011 – момент вступления в силу решения суда, урегулировавшего спор о заключении договора, а не 31.01.2011 - день перехода права собственности на недвижимое имущество на основании незаключенного договора купли-продажи согласно отмененному судебному акту. Податель жалобы считает, что арендная плата должна уплачиваться арендатором до момента заключения договора купли-продажи, то есть до 24.08.2011.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу возражал против ее удовлетворения.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с чем разбирательство по делу произведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что никакого переоформления свидетельства о праве собственности после повторного рассмотрения судом вопроса о цене выкупаемого имущества по договору купли-продажи не производилось.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов настоящего дела и вступивших в законную силу судебных актов по делам № А05-1482/2012, А05-15645/2012, А05-19878/2009, муниципальное образование (арендодатель) и предприниматель Абакумова А.С. (арендатор) 01.07.2004 заключили договор № 717 аренды нежилых помещений общей площадью 403, 5 кв. м, расположенных на первом (помещения № 37, 41-48, 51-52, 55-58) и втором (помещения № 5 и 6) этажах в доме № 14 по улице Попова в городе Архангельске, сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 08.11.2009 стороны изменили предмет договора аренды, указав, что во временное владение и пользование арендатора передаются нежилые помещения общей площадью 405, 9 кв. м, расположенные на первом (помещения № 31, 44, 51) и втором (помещения № 5, 6) этажах в доме № 14 по улице Попова в городе Архангельске.

Предприниматель Абакумова А.С. обратилась в мэрию г. Архангельска (далее – мэрия) с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность.

Распоряжением мэра города Архангельска от 09.09.2009 № 1266р «О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14» принято решение о приватизации арендуемого Абакумовой А.С. муниципального имущества; предпринимателю предоставлено право приобрести нежилые помещения по цене 19 925 630 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) с рассрочкой на пять лет.

В соответствии с названным распоряжением мэрия направила предпринимателю предложение заключить договор и проект договора купли-продажи нежилых помещений.

Абакумова А.С. подписала предложенный ей проект с протоколом разногласий в отношении пунктов 1.2 и 5.2 договора, то есть в части размера цены имущества и пеней за просрочку платежей.

В связи с тем что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, предприниматель Абакумова А.С., в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилась в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2010 по делу № А05-19878/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.09.2010, урегулированы разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений; пункт 1.2 в части цены отчуждаемого объекта изложен в редакции мэрии (19 925 630 руб.); пункт 5.2 договора в части размера пеней за просрочку платежей изложен в редакции предпринимателя (0, 05 % от суммы просроченного платежа).

На основании вступившего в законную силу решения суда от 29.04.2010 мэрия (продавец) и предприниматель Абакумова А.С. (покупатель) 08.10.2010 подписали договор № 53 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.

Имущество передано предпринимателю Абакумовой А.С. по акту приема-передачи от 12.10.2010.

Право собственности предпринимателя на нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 31.01.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АК № 569403.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2011 решение от 29.04.2010 и постановление от 30.09.2010 по делу № А05-19878/2009 об урегулировании разногласий по договору от 16.10.2009 в части принятия пункта 1.2 договора купли-продажи в редакции мэрии отменены; дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области; в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 17.06.2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011, по делу № А05-19878/2009 урегулированы разногласия по договору купли-продажи; пункт 1.2 договора принят в редакции предпринимателя, согласно которой цена продажи составляет 16 964 000 руб.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2011 названные решение и постановление оставлены без изменения.

Истец, ссылаясь на то, что в спорный период (то есть до момента заключения указанного выше договора нежилых помещений) ответчик обязан вносить арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 № 717, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, рассматриваемым в настоящем деле.

Судом первой инстанции вынесено решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку государственная регистрация перехода ответчику права собственности на арендованные по договору аренды от 01.07.2004 нежилые помещения осуществлена 31.01.2011, обязанность по внесению арендной платы в спорный период прекратилась.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт законным и обоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

При этом в пункте 6 названного постановления от 17.11.2011 № 73 указывается, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В данном случае договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 08.10.2010 № 53 недействительным признан не был, 31.01.2011 на его основании произведена регистрация перехода права собственности, которая не оспорена. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Внесение изменений в указанный договор относительно цены продаваемого имущества решением Арбитражного суда Архангельской области от 17.06.2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011, не повлекло за собой изменение даты перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, довод подателя жалобы о том, что владение имуществом на праве собственности осуществляется в первую очередь на основании договора купли-продажи, а регистрация перехода права собственности является лишь следствием заключенного договора применительно к обстоятельствам настоящего дела, подлежит отклонению.

Начисление арендной платы за имущество, находящееся в собственности ответчика в спорный период, со стороны истца являлось безосновательным.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2014 года по делу № А05-838/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» - без удовлетворения.

Председательствующий                                                             В.И. Смирнов

Судьи                                                                                          Н.В. Мурахина

                                                                                                     О.Ю. Пестерева