Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу n А05-10399/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 31 данного Кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Таким образом, земельным законодательством императивно установлен порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с Законом Архангельской области от 18.04.2007                     № 340-17-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области - города Архангельска» распоряжение такими участками осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области.

Постановлением Правительства Архангельской области от 05.04.2011            № 99-пп утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Архангельской области, в соответствии с которым министерство является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Архангельской области, земельными участками, находящимися в собственности Архангельской области, и иными земельными участками, право распоряжения которыми предоставлено Архангельской области.

При положительном решении вопроса о выборе земельного участка на основании пункта 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Данные нормы призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

При этом положения ЗК РФ не ограничивают существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, нормами ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что указанный способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10, публичное информирование направлено не только на защиту интересов конкретных лиц - возможных претендентов на земельный участок, но и населения в целом. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

Одним из оснований отказа заявителю в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки явились многочисленные возражения жителей домов, не согласных со строительством здания гаража-автостоянки во дворе этих жилых домов.

В материалах дела имеются копии обращений представителя жильцов дома № 19, дома № 19 корпусы 1 и 2, дома № 21 по улице Тимме в городе Архангельске Кекишевой А.Ф. к министру имущественных отношений Архангельской области Ковалевой И.Н. от 01.10.2012, от 24.10.2012 (том 1, листы 61, 65) с возражениями против строительства гаража-автостоянки во дворе указанных домов (более 580 подписей) (том 2, листы 22 – 92).

Из представленных в дело фотоматериалов (том 1, листы 125 – 131) следует и подателями жалоб не отрицается, что на внутридворовой территории, ограниченной этими домами, расположены детская площадка с оборудованием, площадки для сушки белья, зеленые насаждения.

Доводы общества и мэрии о том, что само по себе нежелание граждан размещать здание гаража-автостоянки на спорном земельном участке не является правовым основанием для отказа министерства в предварительном согласовании места размещения объекта, отклоняются апелляционной инстанцией в силу следующего.

Одним из принципов регулирования земельных отношений является приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат (статья 1 ЗК  РФ). Участники земельных отношений обязаны следовать этим принципам.

Установленный порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов направлен на обеспечение рационального и эффективного использования земель, соблюдение принципов справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

Действительно, из положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ не следует, что органы местного самоуправления обязаны руководствоваться мнением населения муниципального образования при принятии решения, несогласие граждан со строительством объекта носит для органов власти, полномочных распоряжаться публичными землями, рекомендательный характер. Вместе с тем обязательным для принятия решения органом местного самоуправления будет являться лишь мнение граждан, обоснованное реальным умалением их прав и законных интересов.

Однако решение вопроса о том, поддержать поступившие от населения возражения против предоставления земельного участка или предоставить земельный участок вопреки таким возражениям, относится к компетенции органа, в полномочия которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления названной обязанности может служить основанием для отмены решения о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства, при условии наличия доказательств того, что данное обстоятельство нарушило права и охраняемые законом интересы конкретных граждан и юридических лиц.

Градостроительный кодекс Российской Федерации в статье 2 среди основных принципов законодательства о градостроительной деятельности называет обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.

Согласно данной статье Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, при обеспечении сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов.

Из приведенных выше норм законодательства следует, что необходимо учитывать, насколько существенно строительство нового объекта затрагивает интересы граждан, количество таких граждан, характер возникающих в связи со строительством неудобств для населения.

В данном случае из материалов дела видно, что обращения граждан в мэрию и министерство в связи с предполагаемым строительством носили массовый характер. В этих обращениях указано, что возражение против строительства гаража-автостоянки вызвано тем, что в квартале, где расположены вышеуказанные жилые дома, вокруг предполагаемого места строительства отсутствует другое место отдыха, жители намерены сохранить детскую площадку и зону зеленых насаждений внутри квартала, использовать спорный земельный участок для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами.

Следовательно, отказ министерства в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки со ссылкой на отсутствие учета общественного мнения в данном конкретном случае не противоречит действующему законодательству.

Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 сентября 2013 года по делу № А05-15072/2012.

В своей апелляционной жалобе мэрия ссылается на то, что вывод суда о наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок не соответствует фактическим обстоятельствам, так как в материалах дела нет доказательств наличия реальных претендентов. Данный довод отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, с заявлениями о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения гаража или полузаглубленного паркинга во дворе, ограниченном домами № 19, № 19 корпусы 1 и 2, № 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в министерство в разные периоды обращались общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Нордстройпроект», общество с ограниченной ответственностью «Текса» и общество с ограниченной ответственностью «СтройДом» (том 2, листы 13, 17, 19).

Между тем, подателями жалоб не представлено в дело доказательств, подтверждающих тот факт, что названные общества утратили заинтересованность в удовлетворении этих заявлений на дату обращения            ООО «КапиталИнвест» со своим заявлением о выборе земельного участка для строительства, также как и доказательств, подтверждающих отказ министерства в удовлетворении данных заявлений. 

Жильцы указанных домов Туранская Л.В. Кекишева А.Ф., Маркова Л.А., Ганюкова Т.В. обращались с заявлением от 20.03.2013 о выделении земли, находящейся между домом № 19, домом № 19, корпусы 1 и 2, домом № 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в аренду для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами (том 2, лист 102).

Кроме того, Туранская Л.В. обращалась к ответчику с заявлением от 16.08.2013 о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: улица Тимме, дом 21 (том 1, листы 66 – 67).

Таким образом, является верным вывод суда о том, что на земельный участок, ограниченный перечисленными домами по улице Тимме в городе Архангельске, претендуют несколько лиц.

В связи с тем, что указанные лица обращались с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка до принятия министерством решения о предварительном согласовании места размещения гаража, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом необходимости обеспечения законных интересов лиц, подавших заявки, предоставление участка должно производиться на торгах по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ.

Отказ ответчика в принятии решения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки мотивирован также несоответствием площади земельных участков, определенных мэрией под упомянутые многоквартирные дома, нормативным размерам и порядку оформления земельных участков.

Довод подателей жалоб о том, что суд неправомерно оценил вопрос определения границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, во дворе которых истребуется спорный земельный участок, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего. 

Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства