Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу n А21-5840/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

21 ноября 2012 года

Дело №А21-5840/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     14 ноября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 ноября 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Сериковой И.А.

судей  Аносовой Н.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Сизоненко М.Г.

при участии: 

от истца: Алексеевой О.В. по доверенности от 10.09.2012г.,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19550/2012) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 17.08.2012г. по делу № А21-5840/2011 (судья Широченко Д.В.), принятое

по иску Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград»

к ООО «СОАНА»

о взыскании задолженности, пени, признании договора расторгнутым, выселении

и по встречному иску ООО «СОАНА»

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград»

о признании преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, обязании произвести зачет в выкупную стоимость стоимости произведенных затрат на создание неотделимых улучшений

установил:

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (местонахождение: Калининградская обл., г.Калининград, пл. Победы, д.1, ОГРН 1023900592759, далее - Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СОАНА» (местонахождение: Калининградская обл., г.Калининград, Полтавская ул., д.1, ОГРН 1023901652785, далее - Общество, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 128087руб. 30коп., пени в размере 2915951руб. 76коп., о признании расторгнутым договора аренды №4442 от 19.11.2003г., а также о выселении Общества из нежилых помещений площадью 612,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Полтавская, 1 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО «СОАНА» обратилось в суд со встречным иском об обязании Комитета зачесть в счет арендной платы по договору аренды затраты на проведение капитального ремонта помещений, переданных Обществу по договору № 4442 от 19.11.2003г. в сумме 3566172руб. 28коп., об обязании Комитета предоставить Обществу возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем выдачи Обществу распоряжения о продаже нежилых помещений первого этажа площадью 492,3 кв.м., помещений лит. А № 1-8, 2а, 10-18, 12а, 16а и распоряжения о продаже Обществу нежилых помещений второго этажа площадью 117,1 кв.м., помещения лит. А № 1-9.

С целью определения рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа  площадью 492,3 кв.м., помещения лит.А №1-8, 2а,10-18, 12а, 16а, и нежилых  помещений второго  этажа площадью 117,1 кв.м., помещения лит.А №1-9 помещений, расположенных в здании по адресу: г.Калининград, ул.Полтавская,1, с учетом стоимости неотделимых улучшений, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «НЦ «Балтэкспертиза».

Также по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «НЦ «Балтэкспертиза», на предмет определения наличия, объема и стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений нежилых помещений первого этажа площадью 492,3 кв.м., помещения лит. А № 1-8, 2а, 10-18, 12а, 16а, и нежилых помещений второго этажа площадью 117,1 кв.м., помещения лит. А № 1-9 помещений, расположенных в здании по адресу: г. Калининград, ул. Полтавская, 1.

По результатам проведенных экспертиз, Общество уточнило встречный иск и просило суд признать за Обществом преимущественное право на приобретение в собственность нежилых помещений: литер I из литера «А», общей площадью 340,1 кв.м., и литер II из литера «А», общей площадью 272,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Полтавская, 1, а также просило суд обязать Комитет произвести зачет в выкупную стоимость объектов недвижимости, переданных обществу по договору аренды № 4442 от 19 ноября 2003 года и дополнительному соглашению «О внесении изменений к договору аренды № 4442 от 04 октября 2004 года» стоимость затрат, произведенных обществом на создание неотделимых улучшений в размере: помещения литер I из литера «А», общей площадью 340,1 кв.м.- 2 427 092 рублей; литер II из литера «А», общей площадью 272,5 кв.м. - 1904631 рублей. Уточненные встречные требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 17.08.2012г. в удовлетворении первоначального иска Комитета отказано. Суд удовлетворил встречный иск ООО «СОАНА» и признал за Обществом преимущественное право на приобретение в собственность нежилых помещений: литер I из литера «А» общей площадью 340,1 кв.м., и литер II из литера «А» общей площадью 272,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Полтавская, 1. Также суд обязал Комитет произвести зачет в выкупную стоимость объектов недвижимости, переданных Обществу по договору аренды № 4442 от 19.11.2003г. и дополнительному соглашению «О внесении изменений к договору аренды № 4442 от 04.10.2004г.» стоимость затрат, произведенных Обществом на создание неотделимых улучшений в размере: помещения литер I из литера «А» общей площадью 340,1 кв.м.- 2427092рублей; литер II из литера «А» общей площадью 272,5 кв.м. - 1904631рублей.

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. По мнению Комитета, удовлетворяя требования Общества, суд нарушил нормы материального и процессуального права. Комитет считает, что Общество не может воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, поскольку ООО «СОАНА» является арендатором по договору №4442 от 19.11.2003г. здания площадью 609,4кв.м., что превышает допустимые 500кв.м., сведения об объектах площадью 492,3кв.м. и 117,1 кв.м. как об объектах права, в материалы дела не представлены, Общество имело задолженность по договору аренды и Общество не представлено сведений и доказательств об отнесении Общества к субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, Комитет указывает на то, что ни законом, ни договором не установлена обязанность арендодателя возмещать Обществу стоимость неотделимых улучшений. По мнению Комитета, доказательства выполнения каких-либо работ в арендуемом здании в материалах дела отсутствуют; заключение №ЭЗ-0034-2012 Комитет считает ненадлежащим доказательством.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО «СОАНА», извещенного надлежащим образом о времени и мет е  судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 19.11.2003г. между Комитетом (арендодателем) и ООО «СОАНА» (арендатором) заключен договор №4442 аренды (в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2004г.) нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г.Калининград, ул. Полтавская, д. 1, общей площадью 612,6кв.м.:

- помещения 1-го этажа площадью 223,0 кв.м. (помещения литер I из литера «А», № 2а, 11, 16, 16-а, 17, 18, часть площади помещений № 1, 2);

- помещения 2-го этажа площадью 117,1 кв.м. (помещения литер I из литера «А», № 1-8, 10, 11);

- помещения 1-го этажа площадью 272,5 кв.м. (помещения литер II из литера «А», № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, часть площади помещений № 1, 2.

Размер и порядок уплаты арендной платы согласован сторонами в разделе  4 договора.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что при невыполнении или ненадлежащем выполнении арендатором условий пунктов 3.3.3, 4.1, 4.2, 4.4, 4.5 договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Обращаясь с иском в суд, Комитет ссылается на ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по своевременной уплате арендной платы, в связи с чем у Общества образовалась задолженность в размере 128087руб. 30коп. На основании п.5.3 договора истцом начислены пени в сумме 2915951руб. 76коп. Комитет указывает на то, что 10.05.2011г. в адрес Общества была направлена претензия с требованием погасить задолженность. Письмом от 21.06.2011г. Комитет отказался от договора аренды, в связи с чем Комитет просит признать договор расторгнутым с  и выселить Общество из занимаемых помещений.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3.3.3 договора Общество обязано уплачивать арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды №4442 от 19.11.2003г.

Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие у Общества задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно отказал Комитету в иске в указанной части.

При этом суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму взыскиваемых с Общества пени до 100000руб. Пени в указанном размере уплачены Обществом Комитету.

Руководствуясь ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации суд дал оценку действиям Общества и пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений договора со стороны Общества, в связи с чем отказ Комитета от договора является неправомерным и основания для удовлетворения иска в части расторжения договора и выселения Общества из занимаемых помещений отсутствуют.

Указанные выводы суда обоснованы нормами материального права и являются правильными.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом согласно абзацу 13 названной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Полагая нарушенным свое преимущественное право  на выкуп арендованного имущества, ООО «СОАНА» обратилось со встречным иском. Поскольку перечень способов защиты гражданских прав, приведенный в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не является исчерпывающим, истец сам выбирает способы защиты своего нарушенного права.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьей критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей.

Оценив представленные в деле доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых им с 2003-2004 годов нежилых помещений площадью 340,1 кв.м. и 272,5 кв.м., расположенных по адресу: г.Калининград, ул.Полтавская, д.1.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Общество не может воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, документально не подтверждены, в связи с чем отклоняются апелляционным судом. 

Доводы Комитета об отсутствии в материалах дела сведений об объектах площадью 492,3кв.м. и 117,1 кв.м. как об объектах права, опровергаются  выводами экспертного заключения ООО «Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки» № 676/С от 28.05.2012г., согласно которым нежилые помещения литер I из литера «А» общей площадью 340,1 кв.м. и нежилые помещения литер II из литера «А» общей площадью 272,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Полтавская, 1, являются самостоятельными объектами недвижимости, так как конструктивно представляют из себя два блока помещений: одноэтажный с размещением складских помещений и магазина, и двухэтажный  с размещением офисных помещений, имеют различные входы, и эксплуатируются как отдельные объекты с соответствующим назначением.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

Материалами дела подтверждается, что переданные Обществу помещения требовали капитального ремонта. С целью дельнейшего использования переданных в аренду помещений под складские помещения, офис и магазин Обществом были осуществлены вызванные неотложной необходимостью работы капитального характера, в результате которых созданы неотделимые улучшения арендуемых помещений.

Факт наличия, объем и стоимость неотделимых улучшений подтверждаются отчетом эксперта №907-1/с от 14.05.2012г. Суд