Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу n А26-10675/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

закона № 159-ФЗ с учетом обременения договором аренды повлекла бы существенное искажение оценки и не показала бы реальной (разумной) рыночной стоимости имущества, выкупаемого в порядке названного Закона.

По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право (льгота) заключается в законодательно установленной возможности для малого бизнеса выкупить в рассрочку по льготной процентной ставке арендуемое имущество без прохождения аукционной процедуры. При этом законодатель не установил льготной цены на выкупаемое имущество, а указал, что оно должно выкупаться по рыночной стоимости.

Суд первой инстанции правильно установил, что применение при оценке указанного допущения (оценка объекта как условно-свободного) не противоречит законодательству об оценочной деятельности, не только обязывающего оценщика собирать и анализировать информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе о существующих обременениях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах и иную существенную при определении стоимости объекта информацию (пп. "в" п. 18 ФСО N 1), но и дающего оценщику право принимать допущения при проведении оценки, отражать ограничения и пределы применения полученного результата (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Таким образом, реализация требований Федерального закона N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает приобретение ими обремененных правом аренды объектов, равно как и возможность их приобретения иными лицами.

Изложенная позиция суда подтверждается правоприменительной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в частности определением  от 12.09.2011 № ВАС-11525/11.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает обоснованным в данной части удовлетворить исковые требования частично, принять пункты 3.1 и 3.2 спорного договора купли-продажи и приложений №№ 1 и 2 к нему в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Рыночная стоимость Объекта составляет 22 612 500 рублей (двадцать два миллиона шестьсот двенадцать тысяч пятьсот рублей) без учета НДС. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 22 612 500 рублей (двадцать два миллиона шестьсот двенадцать тысяч пятьсот рублей) без учёта НДС. Цена продажи Объекта определена на основании экспертного заключения № 1000/А26-10675/2010/12/169 от 12.07.2012;

- пункт 3.2: «На сумму 22 612 500 рублей (двадцать два миллиона шестьсот двенадцать тысяч пятьсот рублей) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет с момента заключения настоящего договора в соответствии с графиком (приложение № 2)»;

- Приложение № 1: «Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи

1. Дата публикации объявления о продаже Объекта - 27.10.2010.

2. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 22 612 500 руб. без НДС.

3. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3 = 2,58%. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58% : 12 = 0,215%.

4. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).

5. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

6. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ? (ПС / 1-1(1+ПС)?пп)

ОСЗ - остаток ссудной задолженности

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.»;

- Приложение № 2: ГРАФИК ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет).

Номер платежа

Месяц, год

Всего

В погашение долга

В погашение процентов

Остаток долга после платежа

всего

24 126 621,56

22 612 500,00

1 514 121,56

1

1-й год 1-й месяц

402 110,36

353 493,48

48 616,88

22 259 006,52

2

1-й год 2-й месяц

402 110,36

354 253,50

47 856,86

21 904 753,02

3

1-й год 3-й месяц

402 110,36

355 015,14

47 095,22

21 549 737,88

4

1-й год 4-й месяц

402 110,36

355 778,42

46 331,94

21 193 959,46

5

1-й год 5-й месяц

402 110,36

356 543,35

45 567,01

20 837 416,11

6

1-й год 6-й месяц

402 110,36

357 309,92

44 800,44

20 480 106,19

7

1-й год 7-й месяц

402 110,36

358 078,13

44 032,23

20 122 028,06

8

1-й год 8-й месяц

402 110,36

358 848,00

43 262,36

19 763 180,06

9

1-й год 9-й месяц

402 110,36

359 619,52

42 490,84

19 403 560,54

10

1-й год 10-й месяц

402 110,36

360 392,70

41 717,66

19 043 167,84

11

1-й год 11-й месяц

402 110,36

361 167,55

40 942,81

18 682 000,29

12

1-й год 12-й месяц

402 110,36

361 944,06

40 166,30

18 320 056,23

13

2-й год 1-й месяц

402 110,36

362 722,24

39 388,12

17 957 333,99

14

2-й год 2-й месяц

402 110,36

363 502,09

38 608,27

17 593 831,90

15

2-й год 3-й месяц

402 110,36

364 283,62

37 826,74

17 229 548,28

16

2-й год 4-й месяц

402 110,36

365 066,83

37 043,53

16 864 481,45

17

2-й год 5-й месяц

402 110,36

365 851,72

36 258,64

16 498 629,73

18

2-й год 6-й месяц

402 110,36

366 638,31

35 472,05

16 131 991,42

19

2-й год 7-й месяц

402 110,36

367 426,58

34 683,78

15 764 564,84

20

2-й год 8-й месяц

402 110,36

368 216,55

33 893,81

15 396 348,29

21

2-й год 9-й месяц

402 110,36

369 008,21

33 102,15

15 027 340,08

22

2-й год 10-й месяц

402 110,36

369 801,58

32 308,78

14 657 538,50

23

2-й год 11-й месяц

402 110,36

370 596,65

31 513,71

14 286 941,85

24

2-й год 12-й месяц

402 110,36

371 393,44

30 716,92

13 915 548,41

25

3-й год 1-й месяц

402 110,36

372 191,93

29 918,43

13 543 356,48

26

3-й год 2-й месяц

402 110,36

372 992,14

29 118,22

13 170 364,34

27

3-й год 3-й месяц

402 110,36

373 794,08

28 316,28

12 796 570,26

28

3-й год 4-й месяц

402 110,36

374 597,73

27 512,63

12 421 972,53

29

3-й год 5-й месяц

402 110,36

375 403,12

26 707,24

12 046 569,41

30

3-й год 6-й месяц

402 110,36

376 210,24

25 900,12

11 670 359,17

31

3-й год 7-й месяц

402 110,36

377 019,09

25 091,27

11 293 340,08

32

3-й год 8-й месяц

402 110,36

377 829,68

24 280,68

10 915 510,40

33

3-й год 9-й месяц

402 110,36

378 642,01

23 468,35

10 536 868,39

34

3-й год 10-й месяц

402 110,36

379 456,09

22 654,27

10 157 412,30

35

3-й год 11-й месяц

402 110,36

380 271,92

21 838,44

9 777 140,38

36

3-й год 12-й месяц

402 110,36

381 089,51

21 020,85

9 396 050,87

37

4-й год 1-й месяц

402 110,36

381 908,85

20 201,51

9 014 142,02

38

4-й год 2-й месяц

402 110,36

382 729,95

19 380,41

8 631 412,07

39

4-й год 3-й месяц

402 110,36

383 552,82

18 557,54

8 247 859,25

40

4-й год 4-й месяц

402 110,36

384 377,46

17 732,90

7 863 481,79

41

4-й год 5-й месяц

402