Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу n А26-10675/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

Дом «Октябрьский.

Истец в апелляционной жалобе просит данное решение арбитражного суда отменить в части урегулирования пунктов 3.1, 3.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что цена продажи объекта недвижимости определена равной рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 1298/07-11 эксперта-оценщика Ральман Ю.Б., который не может быть признан надлежащим экспертным заключением, поскольку отсутствует запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; необоснованно установлена рыночная стоимость объекта без учета обременения в виде договора аренды; полагает, что законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не предусматривает возможности применения мер ответственности в отношении покупателя в том виде, в каком это предусмотрено в пунктах 5.3, 5.4, 5.5; не может быть предусмотрен односторонний отказ от исполнения обязательств ответчика.

ИП Романов Д.В. в апелляционной жалобе просит данное решение арбитражного суда отменить в части, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий с учетом рыночной стоимости, которая определятся с учетом обременений на дату оценки, ссылаясь при этом на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что определенная оценщиком стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 по настоящему делу назначено проведение комиссионной экспертизы, производство по делу приостановлено до получения заключения экспертов.

Определением от 16.08.2012, в связи с поступление в апелляционный суд экспертного заключения № 1000/А26-10675/2010/12/169 от 12.07.2012, производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании, открытом 11.10.2012, объявлялся перерыв на стадии реплик до 18.10.2012, после перерыва судебное заседание продолжено, представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Представитель истца в судебном заседании до перерыва поддержал доводы своей апелляционной жалобы, согласился, что обременение в настоящем деле применению не подлежит, согласен с результатом экспертного заключения; пояснил, что по рыночной стоимости и платежам позиции сторон по итогам экспертного исследования совпали и отражены в письменных пояснениях истца. В отношении апелляционной жалобы третьего лица 1 полагает, что она удовлетворению не подлежит.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, помещения, общей площадью 1312,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, пр.Октябрьский, дом 20, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

ООО «ТД «Октябрьский» на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска № 133 от 16.05.2006, заключённого с администрацией г. Петрозаводска (л.д. 51-55 т.1), арендует нежилые помещения, расположенные в подвале и первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, пр.Октябрьский, д.20, для размещения магазина непродовольственных товаров.

Постановлением  администрации Петрозаводского городского округа № 3529 от 27.10.2010. (л.д. 50 т.1) обществу в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании Отчёта об оценке от 13.10.2010., выполненного независимым оценщиком, и составляющей 24 674 924 руб. 36 коп. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Пунктом 4.1 постановления предписано подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом № 159-ФЗ.

Направленный ООО «ТД «Октябрьский» проект договора купли-продажи (л.д. 22-29 т.1), подписан им с протоколом разногласий (л.д. 31-32 т.1). Письмом от 08.12.2010 (л.д.33 т.1) администрация отклонила предложенную обществом редакцию спорных пунктов.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

С урегулированием разногласий спорных пунктов договора арбитражным судом первой инстанции истец и третье лицо не согласились только в части пунктов 3.1, 3.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 договора. В остальной части апелляционные жалобы каких-либо возражений и доводов не содержат.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

В отношении разногласий сторон по вопросу определения цены продажи объекта апелляционный суд установил следующее.

В направленной обществу оферте рыночная стоимость объекта указана в размере 29 116 410,75 руб., в том числе НДС 4 441 486,39 руб.; цена продажи - 24 674 924,36 руб., которая  определена на основании отчёта об оценке № 100/2010 от 13.10.2010, выполненного АНО «Независимое бюро экспертных исследований «ПРОФЕССИОНАЛ» по заданию администрации (л.д. 1-54 т.2).

ООО «ТД «Октябрьский» просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта в размере 14 950 000 руб. без учета НДС с учетом обременения договором аренды, определённую на основании отчета № 2053АРR, выполненного оценщиком  ИП Романовым Д.В.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель истца, не изменяя свои исковые требования в части установления цены продажи объекта, пояснил, что считает возможным установить цену объекта в размере 15 369 540 руб., с учетом обременения договором аренды. Данная цена определена в соответствии с экспертным заключением № 129-19 от 14.07.2011., выполненным экспертом Мельниковым А.И.

Ответчик, в свою очередь, посчитал возможным согласиться с рыночной стоимостью спорного помещения в размере 25 131 000 руб.,  которая определена в соответствии с экспертным заключением № 1298/07-11 от 15.07.2011., выполненным экспертом Ральман Ю.Б.

Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу названной статьи, арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности»; определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъясняется в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу комиссионную судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта, проведение которой поручил комиссии экспертов  в составе членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Мельникова Андрея Ивановича и Ральман Юлии Борисовны.

Между тем, учитывая установленные обстоятельства того, что эксперт Ральман Ю.Б. не расписался о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, её заключение не может быть принято как надлежащее и соответствующее требованиям статьи 86 АПК РФ.

В данной связи апелляционный суд определением от 28.03.2012 назначил по настоящему делу проведение комиссионной экспертизы, которую поручил комиссии экспертов в составе эксперта Мельникова Андрея Ивановича, члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки», и эксперта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиал по Республике Карелия Блинниковой Екатерины Андреевны, члена некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО».

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № 1000/А26-10675/2010/12/169 рыночная стоимость объекта оценки: встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже и подвале жилого дома, общей площадью 1312,3 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводстк, пр. Октябрьский, д. 20, пом. 71, без учета обременения договором аренды № 133 от 16.05.2006 по состоянию на 05.06.2012 составляет 22 612 500 руб. без НДС.

Истец и ответчик с данными проведенной экспертизы со слов представителя истца в судебном заседании 11.10.2012 согласились. В связи с чем, истцом представлены приложение № 1 и приложение № 2 к спорному договору купли-продажи с учетом произведенной оценки и общей стоимости объекта в размере 22 612 500 руб. без НДС и без учета обременения. Ответчиком какие-либо возражений по существу представленного истцом расчета не представлены, контррасчет либо контрредакция пунктов 3.1 и 3.2 спорного договора и приложений №№ 1, 2 к нему не представлены.

Доводы апелляционной жалобы истца (которые представитель истца в судебном заседании 11.10.2012 не поддержал) и апелляционной жалобы третьего лица 1 о необходимости учета обременения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости подлежат отклонению, как надлежащим образом оцененные арбитражным судом первой инстанции.

В частности, в силу пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества. В рассматриваемом случае оценка спорного имущества произведена с целью реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и его рыночная стоимость определена с учетом этой цели, что не противоречит положениям названного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Изложенное выше определение рыночной стоимости предполагает, помимо прочего, возможность отчуждения объекта на открытом рынке, в условиях конкуренции. В данном случае, ввиду наличия у истца преимущественного права на приобретение имущества, конкуренция отсутствует. Истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет получать доход от использования объекта в полном объеме.

Содержание такой сделки отличается от купли-продажи помещений третьими лицами, что следует учитывать при определении рыночной стоимости объекта, в силу самого определения такой стоимости, предполагающей разумное вознаграждение за объект оценки. Оценка в целях реализации Федерального