Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 по делу n А26-952/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

23 октября 2012 года

Дело №А26-952/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     11 октября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.

при участии: 

от истца: Балашова Л.Г. (доверенность от 14.12.2011г.)

от ответчика: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13799/2012)  Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 24.05.2012г. по делу № А26-952/2012 (судья  Александрович Е.О.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Чеботаревой Антонины Борисовны

к Администрации Петрозаводского городского округа

о признании незаконным отказа

установил:

            Индивидуальный предприниматель Чеботарева Антонина Борисовна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация)  о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права   выкупа помещения общей площадью 84 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Титова, 12, выраженного в письме № 1.1.1-40-237 от 30.01.2012, полагая, что данное решение не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) и нарушает её права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Решением от 24.05.2012г. заявление удовлетворено. Суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя, обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принятие решение об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи (решение содержит описку) в порядке и сроки, установленные Законом №159-ФЗ.

В апелляционной жалобе, поданной Администрацией, ответчик просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование жалобы Администрация указала на отсутствие у Предпринимателя преимущественного права на приобретение нежилого помещения ввиду его самовольного занятия. По мнению подателя жалобы, испрашиваемое помещение не является арендованным имуществом, поскольку представленный Предпринимателем кадастровый паспорт помещения от 19.09.2011г. содержит сведения, отличающиеся от графического изображения помещения на плане, являющимся приложением № 2 к договору аренды № 129 от 19.05.2004г.; в нарушение п.п. 3.2.1, 6.1 договора Предприниматель не представила акт сдачи помещений в эксплуатацию и акт ввода объекта в эксплуатацию, что препятствует внесению изменений в договор аренды, касающихся объекта аренды.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонила, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

Извещенная о времени и месте судебного разбирательства Администрация представителя в судебное заседание не направила. Представитель Предпринимателя в судебном заседании возражала против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,   на основании договора аренды муниципального имущества № 129 от 19.04.2004г.  Администрация (арендодатель) передала ИП Рудневой Антонине Борисовне (арендатор) по акту приёма-передачи (Приложение №1) в аренду сроком до 30.05.2005г. нежилое помещение площадью 84 кв.м, расположенное в подвале жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Титова, 12, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (Приложение №2), для использования под магазин по продаже непродовольственных товаров и копировальный центр.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ и п. 6.5 договора его действие возобновлено не неопределенный срок.

Дополнительным соглашением № 352 от 24.07.2008г. в связи со сменой фамилии предпринимателя на Чеботарёву в договор аренды № 129 были внесены соответствующие изменения. В соответствии с пунктом 3.2.3   договора аренды № 129 Предприниматель обязана использовать помещение исключительно по прямому назначению.  

Из акта приема-передачи к договору аренды следует, что переданное помещение является подвалом жилого дома, не предназначено для организации торговли, не снабжено необходимыми для функционирования объекта торговли обособленными помещениями. Схема расположения предоставленных в аренду площадей  обозначена сторонами путём нанесения маркером его границ на  выкопировке из технического паспорта здания (Приложение №2 к договору), при этом оставшиеся площади представляют собой две обособленные части, не имеющие самостоятельных выходов и прямо не прилегающие к выходу.  В натуре границы переданных в аренду площадей сторонами не определены, перегородки либо какие-то ограждения, позволяющие определить границы предоставленных площадей и площадей, оставшихся в пользовании Администрации, на момент подписания акта приёма-передачи не установлены.   Инженерные сети и системы переданного в аренду помещения требуют ремонта, оконные и дверные блоки - замены.

В связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению Предпринимателем с согласия Администрация выполнены работы по реконструкции арендуемых помещений под магазин по продаже непродовольственных товаров по ул. Титова  в соответствии с проектом, разработанным ООО «Крошстрой».

В процессе рассмотрения заявления Предприниматель заказала кадастровый паспорт арендуемого помещения. По результатам инвентаризации было установлено, что площадь помещения, получившегося в результате реконструкции, составляет 84,4 кв.м. Реконструированное помещение сформировано как обособленный объект недвижимого имущества, в отношении него проведён кадастровый учёт, помещению присвоен номер 58, получен кадастровый паспорт, внесены соответствующие изменения в технический паспорт.

Письмом от 30.01.2012г. Администрация сообщила Предпринимателю об отказе в реализации преимущественного права выкупа, указав, что при сравнении данных кадастрового паспорта от 19.09.2011г. об арендуемом объекте с его графическим изображением на плане, являющемся приложением № 2 к договору аренды № 129, установлено их несоответствие. Поскольку изменения в договор аренды в части арендуемых площадей сторонами не вносились, Предприниматель самовольно заняла площадь подвала и ходатайствует о приобретении объекта, который в аренду не получала.

Полагая нарушенным преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявление рассмотрено судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из положений Закона № 159-ФЗ, установив, что Предприниматель соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ: не имеет задолженности по арендным платежам,  является субъектом малого предпринимательства исходя из условий, установленных статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения, установленного Законом Республики Карелия от 19.12.2008 № 1250-ЗРК «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Карелия или в муниципальной собственности и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества»; в отношении заявленного к выкупу помещения площадью 84,4 кв. м.  осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», т.е. помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости;  арендуемое имущество находится во  владении и   пользовании ИП Чеботарёвой непрерывно в течение   более двух лет до дня вступления в силу закона № 159-ФЗ в соответствии с договором аренды № 129.

Требование Администрации о необходимости предоставления акта ввода в эксплуатацию в качестве обязательного условия для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества суд отклонил, посчитав, что отсутствие акта ввода в эксплуатацию реконструированного объекта не свидетельствует об  отсутствии такого объекта и при соблюдении всех прочих  требований нормативных актов по данному вопросу не  может влиять на реализацию субъектом малого предпринимательства  своих прав.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Предпринимателя и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействиями) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

В силу ч.4  ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в ходе судебного разбирательства арбитражный суд должен проверить оспариваемые акты и действия, установить соответствуют ли они закону или иному нормативному правовому акту.

Суд также должен установить нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку именно с наличием такого нарушения связывается вероятность признания акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными.

На возможность оспаривания отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества указано в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009г. № 134 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008г., при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении  следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вывод о соответствии Предпринимателя требованиям Закона Администрацией не оспаривается.

Администрация также не оспаривает вывод суда об исполнении сторонами договора аренды № 129 от 19.04.2004г., в том числе в части внесения арендной платы в установленные сроки и из расчета площади помещений согласно кадастровому паспорту, выполненному 19.09.2011г.

Факт проведения Предпринимателем реконструкции в соответствии с требованиями нормативных актов и утвержденным проектом реконструкции  Администрацией также не оспаривается.

Как обоснованно указал суд в решении, акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта в действительности является доказательством того, что спорный объект построен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, то есть может быть использован по назначению и может быть введен в эксплуатацию.

Реконструкция и перепланировка арендуемого помещения осуществлялись в период действия Градостроительного кодекса РФ в редакции от 31.12.2005г., предусматривающей применение положений Кодекса и других нормативных актов РФ в случае, если при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23.08.2005г. № 2-25772/23  установлено, что устройство входа на месте оконного проема с разборкой подоконной части не нарушает конструктивных элементов и несущих конструкций дома. В результате проверки, проеденной Инспекцией строительного надзора Министерства строительства Республики Карелия, установлено, что нарушений обязательных требований нормативных актов в области строительства