Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А12-25299/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Из материалов дела следует, что Генералова Светлана Валерьевна является собственником встроенного нежилого помещения № VI, общей площадью 260 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2008  34 А А № 873430; Зыгов Игорь Леонидович является собственником встроенного нежилого помещения № V, общей площадью 180 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2008  34 А А № 873433.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 28.03.2013 между индивидуальным предпринимателем Зыговым Игорем Леонидовичем, индивидуальным предпринимателем Генераловой Светланой Валерьевной (Арендодатель) и ООО «Система безопасности» (Арендатор) заключен договор аренды № 2803/13, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во временное пользование следующие помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, - нежилое помещение общей площадью 157,4 кв.м., из них 6,2 кв.м. под торговую площадь.

Спорное имущество было передано арендодателем арендатору по акту № 1 приема-передачи от 28.03.2013.

Из материалов дела также следует, что между индивидуальным предпринимателем Зыговым Игорем Леонидовичем, индивидуальным предпринимателем Генераловой Светланой Валерьевной (Арендодатель) и ООО «Система безопасности» (Арендатор) ранее уже был заключен договор аренды № 2 складского помещения от 20.04.2009, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во  временное пользование следующие помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, - складское помещение общей площадью 260,5 кв.м., и договор аренды № 3 офисного помещения от 20.04.2009, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во  временное пользование следующие помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, - офисное помещение общей площадью 180 кв.м.

Также материалами дела подтверждается, что 01.08.2007 между ТСЖ «Конкордия» (Исполнитель) и собственниками Зыговым Игорем Леонидовичем и, Генераловой Светланой Валерьевной (Заказчик) заключен договор № 57/17Б на управление и содержание общего имущества, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений (помещения), согласно которому Заказчик, имея отдельное помещение, площадью 260,50 кв.м. по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, передает Исполнителю, а Исполнитель принимает на себя функции по обеспечению содержания указанного недвижимого имущества, самим зданием, придомовой территорией, обеспечению их содержания, капитального и текущего ремонта, а также оказание коммунальных услуг.

Таким образом, ТСЖ «Конкордия» осуществляет управление жилым и нежилым фондом, в том числе содержание общего имущества по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б., следовательно, ответчик несет ответственность за соответствие содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 17б, требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав вышеизложенные правовые нормы и исследовав материалы дела, считает, что в спорном арендуемом истцом нежилом помещении (подвале) находятся центральные сети инженерно-технического обеспечения - отопления, сети горячего водоснабжения, сети холодного водоснабжения, сети канализации, являющиеся общедомовым имуществом.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и организационно - методическими рекомендациями по подготовке к проведению отопительного периода и повышения надежности систем коммунального теплоснабжения, утвержденных Приказом Госстроя от 06.09.2000 за №203, управляющая компания осуществляет техническое обслуживание здания, что включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

В силу подпункта «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Пунктом 2.8 договора от 01.08.2007 № 57/17Б на управление и содержание общего имущества, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений (помещения) предусмотрено, что Заказчик обязуется предоставить доступ Исполнителю в помещение и места общего пользования, отгороженных дверью, для своевременного профилактического осмотра ее, проведения капитального и аварийного ремонта, для списания показаний с приборов учета.

Пунктом 2.6.8 договора аренды № 2 складского помещения от 20.04.2009 и договора аренды № 3 офисного помещения от 20.04.2009 также было предусмотрено, что Арендатор обязуется обеспечить доступ в рабочее время, а в аварийной ситуации и во внерабочее время представителей Арендодателя и коммунальных служб с целью хозяйственно-технического контроля за состоянием и эксплуатацией объекта аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно акту о затоплении нежилого помещения от 24.04.2013 из-за прорыва трубопровода горячего водоснабжения, проложенного под потолком в помещении, арендуемом истцом, произошло затопление трех кабинетов, приемной, коридора в левом крыле спорного помещения.

Из акта затопления нежилого помещения от 12.07.2013 следует, что 12.07.2013 в помещении, арендуемом ООО «Система безопасности», при замене трубопроводов не был закрыт вентиль обратки, оттуда сочилась вода с 00.00 час. до 09.00 час., в результате произошло затопление кабинета инженеров в правом крыле. Сети электропроводки залиты водой, 4-хсекционный шкаф для бумаг разбух, отошел шпон, на обоях под покраску потеки и разводы, принтер EPSON и техническая документация залиты водой.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом доказан факт того, что затопление спорного помещения произошло вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по содержанию и обслуживанию системы водопроводов дома 17б по бул. 30-летия Победы г. Волгограда.

Вместе с тем из материалов дела следует, что письмом от 05.09.2012 №121 ТСЖ «Конкордия» указывает, что между ответчиком и истцом 16.08.2012 достигнута устная договоренность, что силами ООО «Система безопасности» будет произведена замена лежаков ГВС, ХВС, обратка ГВС с металлических труб на полипропиленовые с оплатой ТСЖ «Конкордия». Однако работы до настоящего времени не произведены, что может повлечь аварийные ситуации в зимний период.

В данном письме ответчик просит истца разобрать потолок до 10.09.2012 года, так как замену труб придется произвести силами ТСЖ «Конкордия».

Письмом от 26.09.2013 № 138 ТСЖ «Конкордия» указывает на то, что центральные сети инженерно-технического обеспечения – отопление, ГВС, ХВС, канализация закрыты подвесным потолком, коробами, что делает невозможным доступ работников ТСЖ «Конкордия» к транзитным инженерным сетям согласно пункт3 3.4.5 Постановления Государственного Комитета РФ по строительству и ЖКХ № 170 от 27.09.2003, и просило для обеспечения надлежащей организации по обслуживанию подвала дома № 17б до 01.10.2013 обеспечить доступность прохода ко всем элементам подвала согласно пункту 3.4.1 Постановления № 170 от 27.09.2003 путем демонтажа подвесного потолка, коробов, кафельной плитки, которые закрывают общедомовые сети инженерно-технического обеспечения дома 17б – отопление, ГВС, ХВС, канализацию и т.д.

Письмом от 15.10.2008 № 862 ТСЖ «Конкордия», направленным директору ООО «Система безопасности», сообщает следующее: «на протяжении десяти дней 15 квартир выше расположенные над офисом остались без подачи горячей воды, в вашем офисе забит лежак горячей воды. Неоднократные обращения к Воробьеву Евгению, мастеру вашей организации, ни к чему не привели. Просим Вас срочно разобраться в данной ситуации и обеспечить доступ сантехникам ТСЖ «Конкордия» для проведения ремонтных работ, т.е. разобрать короб, закрывающий трубы горячего и холодного водоснабжения».

Актом обследования нежилого помещения от 12.11.2008 в составе представителей ответчика установлено, что произошло затопление, в результате которого выявлено, что владельцем помещения нарушена проектная документация, т.е. замена чугунного канализационного стояка на пластмассовый. Кроме того, установлено, что часть трубопровода горячей воды владельцами помещения заменена с металлического на полипропиленовый трубопровод. Засор образовался в полипропиленовом трубопроводе обратной подачи горячей воды, устранен сотрудниками ООО «Система безопасности» самостоятельно. Указанный акт вручен истцу 09.12.2008.

Предписаниями от 18.11.2008 № 899, от 08.12.2008 № 900 ТСЖ «Конкордия», направленными в адрес ООО «Система безопасности», Зыгову И.Л., Генераловой С.В., просило обеспечить доступ к стояку слива сточных вод в помещении № 6 дом № 17б Бульвар 30-летия Победы для устранения протекания воды.

Также в данных предписаниях ТСЖ «Конкордия» указало на то, что при осмотре вышерасположенной квартиры № 39 обнаружена неисправность в стояке, но для замены части стояка необходим доступ и в спорное помещение.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что отсутствие доступа к инженерным сетям привело к тому, что ответчик не смог своевременно провести соответствующие работы во избежание аварийных ситуаций.

Также неоднократные обращения ТСЖ «Конкордия» в адрес собственников спорного помещения и истца и продолжающееся случаи затопления свидетельствуют о том, что технологических отверстий, обеспечивающих свободный доступ к трубопроводной арматуре (о чем сообщал истец ответчику письмом от 16.10.2008) недостаточно, чтобы провести соответствующий осмотр и устранить возникшие повреждения трубопровода.

Таким образом, судебная коллегия считает, что ТСЖ «Конкордия» предпринимались меры по получению доступа к общедомовому имуществу в целях предотвращения каких-либо аварийных ситуаций и проведения работ по устранению возникших повреждений, следовательно, ответчиком надлежащим образом исполнялись возложенные на него обязанности.

Однако материалами дела подтверждается, что собственники спорного имущества и истец своевременно не обеспечили вход, разбор навесного потолка, коробов, закрывающих инженерные сети дома для осмотра, выявления несоответствия состояния сетей и предотвращения возникновения каких-либо аварийных ситуаций.

С учетом изложенного апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что истцом не доказана вина ответчика в причиненном ООО «Система безопасности» ущербе и противоправность поведения ответчика при исполнении своих обязанностей.

Вместе с тем отсутствие вины причинителя вреда исключает возможность  привлечение к имущественной ответственности в виде возмещения вреда.

Доводы истца о том, что в письме ООО «Система безопасности» от 03.07.2013 исх. №123 указано, что истец уведомил ответчика исходящим от 20.05.2013 №16 о