Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2009 по делу n А12-4386/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                        Дело № А12-4386/2009

31 июля 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Жевак И.И., Пригаровой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания                      Ханиной А.Н.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Контакт» Туркина А.А., действующего по доверенности от 22.12.2008, Половинко С.Н., действующего по доверенности от 22.04.2009, представителя администрации Волгограда Кузнецовой И.В., действующей по доверенности от 31.05.2007 № 05-НД/37, представителя закрытого акционерного общества «САКСЭС» Рыковой Е.А., действующей по доверенности от 05.05.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Контакт»  (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2009 года по делу № А12-4386/2009 (судья Наумова М.Ю.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Контакт»  (г. Волгоград)

к администрации Волгограда (г. Волгоград)

заинтересованные лица: закрытое акционерное общество «САКСЭС» (г. Волгоград), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области (г. Волгоград), комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград), комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда (г. Волгоград)

о признании недействительным постановления,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Контакт» (далее – ООО «Контакт») с заявлением о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 21.12.2007 № 2803 «Об утверждении проекта границ, предоставлении земельного участка (учётный № 8-130-2)», которым закрытому акционерному обществу «САКСЭС» предоставлен в аренду земельный участок площадью 17064 кв.м по ул. 40 лет ВЛКСМ в Красноармейском районе Волгограда (учётный № 8-130-2) для эксплуатации двухэтажного кирпичного здания клуба «Строитель» и танцевальной площадки, постановления  администрации Волгограда от 24.12.2008 № 2688 «Об утверждении проекта планировки, совмещённого  с проектом территории».

Определениями суда от 11.03.2009, от 26.03.2009, от 14.04.2009 в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены закрытое акционерное общество «САКСЭС» (далее – ЗАО «САКСЭС»), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда.

Определением суда от 04.05.2009 требование ООО «Контакт» о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 24.12.2008 № 2688 выделено в отдельное производство.

Решением суда первой инстанции от 12.05.2009 в удовлетворении заявленных ООО «Контакт» требований отказано.

ЗАО «Контакт» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

ЗАО «САКСЭС» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация Волгограда возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, представила отзыв на апелляционную жалобу.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 16 95845 3, № 410031 16 95846 0, № 410031 16 95844 6. Комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы  в отсутствие его представителя. Судом ходатайство удовлетворено. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы участников процесса, апелляционный суд пришёл к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Требования ООО «Контакт» подлежат удовлетворению, поскольку оспоренное постановление принято администрацией Волгограда с нарушением норм  действующего законодательства и нарушает права и законные интересы в сфере коммерческой и иной экономической деятельности заявителя и неопределённого круга лиц. 

Как следует из материалов дела, ЗАО «САКСЭС» в соответствии со свидетельствами о регистрации права от 08.09.2003 № 34 АА 427696, от 17.09.2001 № 34 АА 896729 (т.3 л.д.48-49) является собственником двух объектов недвижимости – здания клуба и танцевальной площадки.

14 ноября 2007 года в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, обладая исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, ЗАО «САКСЭС» обратилось в комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении земельного участка.

21 декабря 2007 года администрацией Волгограда принято постановление от 21.12.2007 № 2803 «Об утверждении проекта границ, предоставлении земельного участка (учётный № 8-130-2)»  (т.1 л.д.152).

Пунктом 1 постановления утверждён проект границ земельного участка (учётный № 8-130-2) площадью 17064 кв.м. Утверждённый проект границ содержит опечатку в номере участка (т.3 л.д.108).

В соответствии с пунктом 2 постановления указанный земельный участок предоставлен закрытому акционерному обществу «САКСЭС» в аренду на 10 лет для эксплуатации двухэтажного кирпичного здания клуба «Строитель» и танцевальной площадки.

24 января 2008 года между администрацией Волгограда и ЗАО «САКСЭС» заключён сроком на 10 лет договор аренды земельного участка площадью 17064 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 40 лет ВЛКСМ.

ООО «Контакт», посчитав, что постановление администрации принято с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства, нарушает его права и законные интересы, обжаловало его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на пропуск заявителем срока на обжалование ненормативного акта, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, пришёл к выводу, что постановление администрации от 21.12.2007 № 2803 принято в соответствии с требованиями статей 33, 35, 36, 69 Земельного кодекса РФ, а также что заявитель не представил доказательств нарушения своих прав оспоренным постановлением.

Апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Статья 36 Земельного кодекса РФ предоставляет владельцу объекта недвижимости приоритетное право на приобретение земельного участка под ним (пункт 1 названной статьи). Но данное преимущество распространяется только на землю, необходимую для использования объекта (пункт 7).

Предоставление на льготных условиях земельного участка большей площадью, чем фактически требуется для эксплуатации сооружения, не основано на законе и нарушает права возможных претендентов на его получение, поскольку для этого действующим земельным законодательством предусмотрены другие процедуры.

 Учитывая, что в иных предусмотренных законом случаях получение земли предполагает более сложную процедуру либо проведение конкурса, незаконное предоставление приоритетного права на приобретение земельного участка исключает возможность продажи его с торгов, что влечёт соответствующие потери для местного бюджета.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учётом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, указанными нормами предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощённой процедуре, предусмотренной статьёй 36 Земельного кодекса РФ, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество.

Размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учётом назначения находящегося на нём объекта.

Как видно из материалов дела, площадь танцевальной площадки составляет 1527,6 кв.м, а общая площадь двух этажей здания клуба – 1509,2 кв.м. Площадь предоставленного земельного участка – 17064 кв.м.

Апелляционная коллегия считает, что в данном случае не имеется доказательств необходимости использования земельного участка, многократно превышающего совокупную площадь находящихся на нём объектов.

В нарушение положений статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ администрация не представила правового обоснования определения размеров участка, предоставленного для эксплуатации разрушенных объектов недвижимости.

Представители администрации и ЗАО «САКСЭС» в судебном заседании не смогли дать пояснения по поводу необходимости использования земельного участка площадью 17064 кв.м.

Апелляционная коллегия на основании имеющихся в материалах дела документов пришла к выводу, что фактически земельный участок предоставлен для строительства трёхэтажного торгово-развлекательного центра площадью 49000 кв.м. Эксплуатация находящихся на участке объектов не планировалась. Размеры участка определялись в соответствии с границами объекта запланированного строительства. Ранее администрацией согласовывалось ЗАО «САКСЭС» размещение на спорном земельном участке торгово-развлекательного центра, но соответствующее постановление от 19.07.2006 № 1567 отменено судом (т.1 л.д.25-27).

Утверждение о том, что предполагалась реконструкция здания  клуба и танцевальной площадки, опровергнуто материалами дела, поскольку строительство на месте разрушенного здания клуба трёхэтажного торгово-развлекательного центра площадью 49000 кв.м с подземной парковкой не подпадает под понятие реконструкции. На предоставленных в дело планах объекты собственности ЗАО «САКСЭС» обозначены как подлежащие сносу.

Не основан на доказательствах вывод суда первой инстанции о пропуске ООО «Контакт» предусмотренного для обращения с данным заявлением срока. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что заявителю было известно о принятии оспоренного постановления до получения письма от 15.01.2009 № ар137-09 (т.1 л.д.18). Не имеется оснований полагать, что заявитель узнал о спорном ненормативном акте 02 сентября 2008 года при участии в публичных слушаниях, поскольку данный акт предметом обсуждения не являлся и в протоколе публичных слушаний не упоминается (т.3 л.д.32-38).

Более того, из заявления, поданного в суд, следует, что на момент обращения заявитель текстом постановления не располагал.

Апелляционная коллегия считает, что предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ срок заявителем не пропущен. Доказательств обратного не имеется.

Противоречит фактическим обстоятельствам и собранным доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае права заявителя не нарушены. Из материалов дела видно, что реализация ЗАО «САКСЭС» проекта, для которого предоставлен земельный участок, предполагает снос принадлежащего заявителю кафе «Лакомка» и иных расположенных рядом объектов. Кроме того, если бы предоставление спорного участка для строительства осуществлялось в установленном законом порядке, заявитель наряду с другими лицами имел возможность претендовать на его получение. Издание оспоренного ненормативного акта лишило его данной возможности.

Несостоятельны ссылка администрации на заключение комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 21.08.2007 № 1755 и доводы о соответствии утверждённых границ землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Градостроительная и землеустроительная документация позволяла сформировать спорный земельный участок в указанных границах, но не для целей эксплуатации находящихся на нём разрушенных объектов. И поэтому предоставляться он должен был по соответствующей процедуре, а не на льготных условиях.

Кроме того, апелляционная коллегия установила, что на спорном земельном участке расположены три объекта недвижимости, правообладатели которых администрацией не выявлены.  Указанные объекты обозначены на всех имеющихся в материалах дела планах как подлежащие сносу (например, т.3 л.д.79).

Администрация пояснила, что бесхозными в установленном законом порядке данные объекты не признаны, сведениями об их владельцах не обладает.

В таком случае предоставление земельного участка ЗАО «САКСЭС»