Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2009 по делу n А12-4286/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                        Дело N А12-4286/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  30 июля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен  05 августа 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Камериловой В.А.,

судей  Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Пальцевой О.А.,

стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.06.2009  по делу А12-4286/2009, судья Моторина Е.В.,

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс 07», г. Волгоград

третье лицо: Комитет земельных ресурсов  Администрации Волгограда, г. Волгоград

о взыскании 573799 руб. 48 коп.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс 07» о взыскании 573799 руб. 48 коп., из которых 479813 руб. 28 коп. задолженность по арендной плате за период с 18.07.07 по 31.02.08,  и 93 986 руб. 20 коп. - неустойка за период с 18.07.07 по 31.12.08.

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  увеличил исковые требования и просит суд взыскать с ответчика 696455 руб., из которых 567411 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.07.07 по 31.03.09, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11028 руб. 38 коп. за период с 11.08.07 по 21.04.08, неустойку в размере 118015руб. 17 коп. за период с 22.04.08 по 31.03.09.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет земельных ресурсов  Администрации Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.06.2009  по делу А12-4286/2009 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 484181 руб. 71 коп., неустойка в размере 30000 руб., проценты за пользование чужими денежными  средствами в размере 7062 руб. 78 коп.

Не согласившись с принятым решением, администрации Волгограда обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт. которым взыскать с ответчика  задолженность по арендной плате в размере 567411. 45 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами  в размере 11028, 38 руб., неустойку за  просрочку платежа в размере 118015,17 руб., всего 696455 руб.

По мнению подателя апелляционной жалобы, направление  в адрес  арендатора  извещения от 30.05.2008 не изменяет  согласованный  сторонами  механизм определения  арендной платы, а потому  не требует  согласия  со стороны  арендатора.

Заявитель считает, что формулировка  пункта 2.8 Договора охватывает возможность изменения порядка (способа) расчета  арендной платы, а потому Извещение от 30.05.2008 следует расценивать  как уведомление  о наступлении последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера  арендной платы.

Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 21 декабря 2007 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 7828.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 24.03.2055 года земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:34:06 00 40:0031, площадью 6033 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, Советский район, ул. Инструментальная, 8а, в границах, указанных в прилагаемом Плане земельного участка.

Земельный участок предоставлен для эксплуатации мебельного цеха с пристройками без установки ограждения.

Государственная регистрация данного договора произведена 22 апреля 2008 года.

Срок аренды установлен сторонами с 18.07.2007 года по 24.03.2055 года.

Согласно п. п. 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату в установленном размере равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 договора.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу,  судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Суд, частично отказывая в удовлетворении исковых требований,  правомерно указал на то обстоятельство, что условиями договора от 21.12.07 № 7828, заключенного между истцом и ответчиком не предусмотрено одностороннего изменения арендной платы арендодателем, поскольку в соответствии с пунктом 2.8 договора арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.8. договора аренды земельного участка от 21 декабря 2007  N 7828 арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы на момент подписания договора составил 284093,97  руб.

Согласно пункту 2.8. договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчету арендной платы  за земельный участок  к договору аренды земельного участка от 21.12.2007 № 7828,  размер арендной платы за земельный участок в сумме 284093 руб. 97 коп.  складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2007 – 47,09 руб./кв.м. умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 6033 кв.м.

В соответствии с извещением от 30.05.2008 к договору № 7828 со ссылкой на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 №212-ФЗ; постановление Главы администрации  Волгоградской  области  от  06.12.2007  №2033;  решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008г. №3/84), применяемого при расчете  размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 350392 руб. 62 коп., расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 2970,81руб./кв.м. на площадь земельного участка - 6033 кв.м.) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0115, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,70, коэффициента категории арендатора – 1, коэффициента индексации – 1.

Кроме того, уведомление содержит сведения об изменении реквизитов арендодателя и об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.

Таким образом, направленное Арендодателем извещение от 30.05.2008  по своей сути является внесением изменений в пункт 2.8 договора аренды № 7828 от 21.12.2007, который определяет размер арендной платы.

При этом договором аренды земельного участка № 7828 от 21.12.2007 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.

Согласно части 1 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Таким  образом, вывод суда  первой инстанции о взыскании арендной платы, исходя из суммы годовой арендной платы в 2008 году - 284093 руб. 97 коп., является верным.

Кроме взыскания суммы основного долга, истец заявил требование о взыскании пени в сумме 118015 руб. 17 коп.

При расчете пени истец ссылался на пункт 2.9 договора, согласно которому Арендатор за каждый день просрочки срока исполнения обязательства по договору должен уплатить пени в размере 0,1% за каждый день  просрочки  от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что сумма пени явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре высокого ее процента (0,1% за каждый день просрочки), многократно превышающий размер ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, составляющей 12% годовых.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В этой связи размер пени правомерно снижен судом до 30000 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007  по 21.04.2008  также обоснованно удовлетворено в части, поскольку  соответствии с пунктом 1  статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При удовлетворении  взыскании долга в судебном порядке  суд может удовлетворить требование кредитора, исходя  из банковского процента  на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Судом первой инстанции правильно  применены положения названной нормы закона, верно  применена учетная ставка банковского процента и  установлено начало срока уклонения ответчика от исполнения обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора.

В силу изложенного, апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.06.2009  по делу А12-4286/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.

Председательствующий судья                                                              В.А. Камерилова

Судьи                                                                                                       О.И. Антонова

С.А. Жаткина