Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 по делу n А12-4499/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело N А12-4499/2009 29 июля 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего – судьи Т.Н. Телегиной, судей Н.А. Клочковой, А.Ю. Никитина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: истец, ответчик, третье лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1, пункта 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтового отправления от 06.07.2009                      №№ 90887, 90888, 90889, 90890, отчетом от 07.07.2009 об отправке определения от 03.07.2009 по факсимильной связи,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 мая 2009 года по делу               № А12-4499/2009, принятое судьей Е.В. Моториной,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Михайловка Волгоградской области,

к предпринимателю без образования юридического лица Костылеву Александру Ивановичу, г. Михайловка Волгоградской области,

о признании сделки по одностороннему расторжению договора аренды недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Березка» с иском к предпринимателю без образования юридического лица Костылеву Александру Ивановичу о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды нежилого помещения от 1 марта                     2005 года № 21-п/05.

     Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05, совершенное в форме уведомления от 26 января 2009 года.

     Решением от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                № А12-4499/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

     Не согласившись с принятым по настоящему делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Березка» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22 мая 2009 года отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение вынесено с нарушением норм материального права по неполно выясненным обстоятельствам, судом первой инстанции неправильно применены нормы пунктов 1, 2, 3 статьи 450, части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не рассмотрен вопрос о признании ничтожным пункта 6.2 заключенного договора аренды, не учтено производство реконструкции фасада стоимостью 1,7 млн. руб., необоснован вывод о перепланировке арендуемого помещения.

     Предприниматель без образования юридического лица Костылев Александр Иванович представил отзыв на апелляционную жалобу, считает, что решение принято с соблюдением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы не подтверждены материалами дела, просит решение оставить без изменения.

     Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области обратилось с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство подлежит удовлетворению.

     Как видно из материалов дела, Администрация г. Михайловки Волгоградской области (арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью «Березка» (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 91,2 кв. м, расположенное по адресу:                                         г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, 55, сроком с 1 марта 2005 года по                   28 февраля 2015 года. Арендодатель подтвердил свое право собственности на сдаваемое в аренду нежилое помещением свидетельством о государственной регистрации права от                     6 января 2005 года серии 34 АВ № 186216. Права и обязанности арендодателя и арендатора определены в разделах II, III договора, платежи и расчеты – разделе IV договора, ответственность сторон – в разделе V, особые условия договора – в разделе VI заключенного договора. Во исполнение пункта 2.1.1 договора стороны оформили и подписали акт приема-передачи от 1 марта 2005 год, который являлся неотъемлемой частью договора аренды. Поскольку договор аренды нежилого помещения от 1 марта                             2005 года № 21-п/05 заключен на срок более одного года, то он был зарегистрирован в установленном законом порядке на основании норм статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Пунктом 3.1.4 арендатор обязывался выполнить реконструкцию фасада арендуемого помещения, в соответствии с эскизами, выданными Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации г. Михайловки, произвести благоустройство территории, прилегающей к арендуемому помещению; пунктом 3.1.5 – не производить переоборудования и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

     В момент действия договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05 произошла смена собственника, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 января 2007 года серии 34 АА № 353537.  Новый собственник нежилого помещения (ответчик) и арендатор (истец) оформили дополнительное соглашение от 6 марта 2007 года об изменении договора аренды нежилого помещения от                 1 марта 2005 года № 21-п/05, которое было зарегистрировано 18 мая 2007 года, что не отрицается сторонами и подтверждено регистрационной записью (т. 1, л.д. 39).

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

     Пунктом 5.2 договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05 стороны согласовали, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае выражения арендатором в письменной форме несогласия с изменением арендной платы, сроков и порядка ее внесения, невыполнения иных условий договора.

     Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

     Пунктом 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

      Пунктами 4.2, 4.3 заключенного договора определены условия и порядок изменения размера арендной платы: арендная плата может изменяться в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора уведомления о внесении изменений в настоящий договор; в случае изменения арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки. Арендатор дал согласие на применение условий о размере и порядке изменения размера арендной платы, изложенной в договоре.

     В соответствии с условиями пункта 4.2 договора аренды арендодатель направлял арендатору уведомления об изменении размера арендной платы от 5 июля 2007 года – с              1 августа 2007 года до 6092 руб. 54 коп., от 29 декабря 2007 года – с 1 января 2008 года до 45600 руб., от 26 июня 2008 года – с 5 июля 2008 года до 18520 руб.48 коп.

     Письмами от 10 июля 2007 года, от 7 июня 2008 года № 019 арендатор не соглашался с изменениями предложенного  размера арендной платы.

     Письмами от 23 октября, от 15 декабря 2007 года, от 16 мая 2008 года, от 25 июня, от 25 сентября 2008 года арендодатель предупреждал арендатора о погашении задолженности по арендной плате, необходимости выполнения реконструкции фасада, урегулировании спорных отношений, устранении несанкционированной реконструкции нежилого помещения, расторжении договора аренды от 1 марта 2005 года № 21-п/05.

     Письмом от 18 декабря 2007 года арендатор в нарушение тридцатидневного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил арендодателю о своем согласии оплачивать арендную плату в размере 6092 руб. 54 коп., но не произвел необходимой государственной регистрации дополнительного соглашения, оплату за аренду нежилого помещения по новой ставке произвел только с              1 января 2008 года.

     В порядке правил пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

     Арендодатель первоначально предложил изменить размер арендной платы с 1 августа 2007 года, арендатор необоснованно отклонил данное предложение, на последующие предложения об изменении арендной платы истец не дал согласия, чем нарушено право арендодателя на ежегодное изменение размера арендной платы в силу закона.      

     Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     В силу положений пунктов 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года № 21-п/05, не представил доказательства, что после получения писем-предупреждений арендодателя предпринял все необходимые меры для погашения задолженности по арендной плате или урегулирования спора иным образом.

     Суд первой инстанции дал правомерную оценку обстоятельствам изменения арендуемых площадей в результате реконструкции нежилого помещения, в обоснование чего приняты технические паспорта по состоянию на 2 ноября 2004 года, на 31 марта                2008 года, акт приема-передачи нежилого помещения от 1 марта 2005 года к заключенному договору аренды.

     Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, нормы материального права применены правильно, не установлено нарушений норм процессуального права. 

     При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                             № А12-4499/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березка» без удовлетворения.

     Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

     Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий по делу,

судья Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда -                                                                                      Т.Н. Телегина

Судьи Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда -                                                                                      Н.А. Клочкова

                                                                                                                             А.Ю. Никитин