Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2009 по делу n А57-16211/08-18. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Судом первой инстанции было  установлено, что порядок передачи спорных земельных участков без проведения торгов определен в постановлении администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области №  655 от 25 октября 2006 года «О предоставлении земельного участка в аренду ОАО «Сельхозтехника» сроком на сорок девять лет». (л.д. 30-31 т.1).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания пункта 1 статьи 165 ГК РФ следует, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрено такого последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды земельного участка как его недействительность, следовательно, наступают последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, и договор считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно штампам на договорах и выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленных Перелюбским отделом УФРС по Саратовской области, подписанные 25 октября 2006 года договоры прошли государственную регистрацию, а, следовательно, были заключены только 12.04.2008 г., то есть за пределами установленного в постановлении №  655 от 25 октября 2006 года срока его действия.  Судебной коллегией  установлено, что на дату заключения оспариваемых договоров решение органа местного самоуправления, соответствующее положениям пункта 2 статьи 10 Закона Российской Федерации от 24.07.2002 г. №  101-ФЗ, пункта 5 статьи 34, статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которого предоставлялись спорные земельные участки, утратило свою силу и не могло быть указано в договорах в качестве правового основания для предоставления земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В оспариваемых договорах аренды, датированных 25 октября 2006 года, вступивших в силу 25 октября 2006 года, со сроком действия с 25 октября 2006 года по 25 октября 2055 года, объектами аренды являются земельные участки с кадастровыми №№ 64:24:150202:60, 64:24:140104:51 и 64:24:130206:26. Согласно кадастровым планам указанных земельных участков, представленным в материалы дела, дата внесения указанных номеров в государственный кадастр недвижимости 14 марта 2008 года. До указанной даты земельные участки имели иные кадастровые номера. Следовательно,  по мнению судебной коллегии, земельные участки с такими кадастровыми номерами не могли выступать объектами права аренды в исследуемых договорах.

Как было указано ранее, 12 марта 2008 года, администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области повторно инициирован порядок передачи в аренду находящихся в муниципальной собственности 17 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В печатном издании «Целинник» № 20 (9419) в соответствии с Распоряжением Правительства Саратовской области от 01.03.2003 г. № 50-Пр была размещена информация о том, что поступило заявление о предоставлении 17 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду сроком на сорок девять лет, в том числе и двух земельных участков, являющихся объектами оспариваемых договоров аренды.

27 февраля 2008г. ОАО «Сельхозтехника»  подало заявление о предоставлении в аренду  семнадцати земельных участков, в том числе и спорных (л.д. 135 т.1).

В первом заявлении, возвращенном администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области истцу, последний просил передать ему в аренду на 49 лет все земельные участки, перечисленные в объявлении, напечатанном в газете «Целинник» от 12.02.2008 года № 20 (9419).

Из пояснений  начальника отдела земельно-имущественных отношений Администрации района Скудиной М.В. данных в суде первой инстанции, следует, что  13 марта 2008г. СХПК «Красноармеец» действительно  подал заявление на все земельные участки, указанные в газете «Целинник», которое было зарегистрировано в журнале, однако впоследствии возвращено  в связи с несоответствием формы заявления  нормам закона (л.д. 24 т.4). 

Однако Администрация не предоставила надлежащих доказательств того, по какой именно форме должно быть подано заявление о предоставлении земельного участка.

СХПК «Красноармеец» заявил о намерении участвовать в конкурсе на право заключения договоров аренды. В связи с тем, что было подано два заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду об претендента и СХПК «Красноармеец», и ОАО «Сельхозтехника» получили уведомление от Администрации  о том, что эти земельные участки будут предоставлены в аренду на торгах (аукционе).

Судом первой инстанции неправильно были применены положения земельного законодательства, а именно Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которого земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду исключительно на торгах.

Согласно статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено пунктом 3 статьи 38 ЗК РФ, собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Согласно пункту 4 названной статьи порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным Кодексом РФ.

Общие положения о торгах, организации и порядке их проведения предусмотрены статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков - Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, действовавшими на момент заключения спорных договоров.

Из материалов дела следует, и подтверждается пояснениями лиц, участвующих в деле, что торги (аукцион) в порядке статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации не проводились. Тем не менее, Перелюбским отделом УФРС по Саратовской области 12 апреля 2008 года осуществлена государственная регистрация договоров аренды, которые были зарегистрированы за регистрационными номерами 64-64-32/001/2008-550 (л.д.42 т.1), 64-64-32/001/2008-554 (л.д. 18 т.2), 64-64-32/001/2008-552 (л.д. 19 т.3).

Орган местного самоуправления решения, соответствующего положениям пункта 2 статьи 10 Закона Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, пункта 5 статьи 34, статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которого предоставляются спорные земельные участки, не принимал. Постановление администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области №  655 от 25 октября 2006 года «О предоставлении земельного участка в аренду ОАО «Сельхозтехника» сроком на сорок девять лет» утратило свою силу и не могло быть указано в качестве правового основания для предоставления земельных участков в договорах, которые были заключены 12 апреля 2008 года.

Исследуя оспариваемые договоры аренды с точки зрения соблюдения процедуры передачи в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и являющихся землями сельскохозяйственного назначения, инициированные администрацией Перелюбского муниципального района 19 августа 2006 года и повторно 12 марта 2008 года, судебная коллегия  приходит к выводу о том, что договоры противоречат нормам статей 29, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 9, 10 и 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и у суда первой инстанции не имелось правовых оснований  для отказа в удовлетворении исковых требований.

Необходимость соблюдения выше указанных требований законодательства обусловлена тем, что объектом аренды явились находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.  Правовое регулирование их оборота осуществляется в соответствии с указанными законами.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что  спорные  договоры аренды земельных участков, заключенные между ОАО «Сельхозтехника» и Администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области, заключены с нарушением установленного гражданским и земельным законодательством порядка, в связи с чем являются недействительными в силу ничтожности.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд  применяет последствия недействительности данных сделок. В результате исполнения ничтожных сделок ОАО «Сельхозтехника» фактически пользуется предоставленными ему земельными участками. Поскольку ничтожные сделки не подлежат исполнению, ОАО «Сельхозтехника» обязано возвратить Администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области спорные земельные участки.

Остальные требования в части применения последствий, а именно прекращения договоров аренды трех земельных участков находящихся в государственной собственности, зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области и обязания УФРС произвести государственную регистрацию прекращения договоров аренды трех земельных участков путем погашения записей о договорах аренды в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав (далее по тексту ЕГРП) и записи об ограничении (обременении) вещных прав аренды в подразделе III-1 ЕГРП не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судебная коллегия считает, что условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, однако в данном случае указанные сделки являются недействительными в силу их ничтожности , следовательно действия, совершенные в виде сделок, не порождают юридических последствий, то есть не влекут в данном их возникновение, а потому и не подлежат прекращению.

Исковые требования обязывающее УФРС совершить определенные действия так же не подлежат удовлетворению, поскольку они предъявлены к Администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области, с. Перелюб, ОАО «Сельхозтехника», с. Перелюб, которые являются ненадлежащими ответчиками по данному требованию. Истец к Управлению ФРС по Саратовской области с данным требованием не обращался.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в решении обстоятельств дела, установленных арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, которые подлежали применению, что в силу требований ч.1,2 ст. 270 Арбитражного процессуального Кодекса РФ является основаниями  для отмены обжалуемого решения арбитражного суда Саратовской области.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен, судебные расходы  относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру  удовлетворенных исковых требований. Согласно п. 5 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются  по правилам, установленным настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 281-ФЗ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

            Поскольку на момент вынесения решения в суде первой инстанции и рассмотрения апелляционной жалобы изменения в пункт 1 статьи 333.37 НК РФ, внесенные  Федеральным законом от 25.12.2008 № 281-ФЗ, вступили в силу с ООО «Сельхозтехника» подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 3000 рублей.

            В связи с тем, что заявителем при подаче апелляционной жалобы была оплачена государственная пошлина, с ООО «Сельхозтехника» в пользу  СХПК «Красноармеец» подлежат взысканию денежные средства в возмещение  судебных расходов  за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Руководствуясь статьями  110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение арбитражного суда  Саратовской области от 12 мая 2009 года по делу №А57-16211/08-18 отменить.

Признать недействительными в силу ничтожности следующие договоры аренды земельных участков, заключенные между ОАО «Сельхозтехника» и Администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области:

на земельный участок площадью 1.640.000