Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу n А55-23803/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

– 1057467 тыс. руб. и сроком ввода в эксплуатацию в IV кв. 2012 года в размере 1508280 тыс. руб. (с разбивкой по годам, начиная с 2012 года по 2015 год включительно).

23.12.2010 Государственное автономное учреждение Самарской области «Центр размещения рекламы» (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью «Славичстрой» (сторона 2) заключили договор № 23/12 (т.1 л.д. 24) об инвестиционных условиях строительства административного здания общей проектной  площадью 32760, 75 кв.м. с чистовой отделкой. По условиям договора, ООО «Славичстрой» обязуется построить здание на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке площадью 5508,40 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0105002:0029, расположенным по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дерябинской и Самойловской, в соответствии с утвержденной проектной документацией, а истец обязуется финансировать строительство здания и по окончании строительства оформить право собственности Самарской области на здание. Земельный участок под строительство предоставлен ООО «Славичстрой» его собственником на основании договора аренды от 03.07.2008 № 262 (т.1 л.д. 50), регистрация которого произведена в установленном законом порядке 04.07.2008.

Согласно пункту 3.1.7. договора № 23/12, в период действия договора, ООО «Славичстрой» осуществляет целевое использование денежных средств, полученных от ответчика. Контроль за целевым использованием денежных средств осуществляется истцом в порядке, предусмотренным договором, по справкам о стоимости выполненных работ и затрат и актам сдачи-приемки выполненных работ.

В соответствии с пунктами 1.3. договора, право требования передачи здания (объекта незавершенного строительства) в собственность Самарской области возникает с момента начала строительства. Истец, по окончании строительства, обеспечивает оформление права собственности Самарской области на здание (объект незавершенного строительства), что установлено пунктом 3.4. договора №  23/12.

18.02.2011 ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Славичстрой» (заемщик) заключили генеральное соглашение № 56 на открытие невозобновляемой рамочной кредитной линии для финансирования затрат по проекту строительства первой очереди офисного здания с подземным паркингом в границах улиц Дерябинской и Самойловской на срок до 30.06.2014 с лимитом с 21.02.2011 по 30.06.2014 1114086000 руб. (т.1 л.д. 115).

В последующем, заключено дополнительное соглашение от 07.10.2011 № 5/1 к генеральному соглашению № 56 с увеличением суммы лимита до 1325533256 руб. В общей сложности, к генеральному соглашению заключено 11 дополнительных соглашений.

В рамках генерального соглашения № 56, кредитор и заемщик заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 24.02.2011 № 57 (т.3 л.д. 25) для финансирования затрат по проекту строительства первой очереди офисного здания с подземным паркингом в границах улиц Дерябинской и Самойловской, которым определен  период действия лимита в сумме  386391000 руб. с 24.02.2011 по 31.08.2011.

В этот же день, 24.02.2011 ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Славичстрой» (залогодатель) заключили договор залога имущественных прав № 172 (т.1 л.д. 8), по которому предметом договора являются все имущественные права залогодателя на площади строящегося объекта в объеме 32760, 75 кв.м., указанные в приложении № 1 к договору. Указанные площади расположены в первой очереди офисного здания с подземным паркингом, находящимся по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дерябинской и Самойловской. В пункте 1.2. договора залога указано, что передаваемые в залог имущественные права принадлежат залогодателю на основании разрешения Главы городского округа Самара от 19.12.2011 № RU 63301000-216 на строительство первой очереди офисного здания с подземным паркингом, находящимся по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дерябинской и Самойловской; договора аренды земельного участка от 03.07.2008 № 262, заключенного с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В статье 2 договора залога № 172 отражено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Славичстрой», возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 24.02.2011 № 57, заключенный с ОАО «Сбербанк России».

Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр размещения рекламы» обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора залога имущественных прав от 24.02.2011 № 172 незаключенным.

24.12.2013 ОАО «Сбербанк России» (цедент) и ООО «СБК Уран» (цессионарий) заключили договор уступки прав (требований) (т.2 л.д. 107), по которому, в том числе, цедент передал цессионарию право требования с должника – ООО «Славичстрой» долга, процентов и неустойки за просрочку оплаты процентов по кредитным договорам, заключенным в рамках генерального соглашения № 56. Долг по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 24.02.2011 № 57 ООО «СБК Уран» не уступался, но в приложении № 1 к договор за порядковым номером 32 значится договор залога № 172.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2014 (т.2 л.д. 131) к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью СБК «Уран».

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», действовавшем на момент заключения сторонами договора № 172, залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что установлено статьей 10 Закона и частью 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 335 и частью 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. При этом залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Согласно статье 54 Закона, предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

При этом, как следует из содержания статьи 55 Закона, в договоре о залоге прав, наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 Закона, должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

Анализ указанных норм права свидетельствует о том, что существенными для договора залога являются условия о его предмете, условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, стоимость предмета залога, лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Заключая договор залога № 172, по которому предметом договора являются все имущественные права залогодателя на площади строящегося объекта в объеме 32760,75 кв.м., указанные в приложении № 1 к договору, ООО «Славичстрой» (залогодатель), по меньшей мере, должен был обладать имущественными правами на площади строящегося объекта, которые залогодержатель вправе, при наступлении соответствующих обстоятельств, в последующем реализовать.

Фактически ООО «Славичстрой» не обладало имущественными правами по договору от 23.12.2010 № 23/12 на площади строящегося объекта в объеме 32760,75 кв.м. ни на момент заключения договора залога № 172, ни на момент разрешения спора в рамках данного дела, осуществляя лишь строительство административного здания  на арендуемом земельном  участке с целью передачи его в собственность Самарской области и получения оплаты за строительные работы. При этом, право на получение оплаты возникало у ООО «Славичстрой» лишь при производстве конкретных работ, наличии определенных документов, составленных по результатам проведения этих работ и наличии заключения соответствующего контролирующего органа.

Правом распоряжения результатом проводимых ООО «Славичстрой» работ обладали только Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр размещения рекламы» и Самарская область, которые не были извещены о заключении договора № 172, как то предусмотрено статьей 55 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», действовавшем на момент заключения сторонами договора № 172.

Довод ОАО «Сбербанк России» о том, что имущественные права принадлежат залогодателю на основании разрешения на строительства и договора аренды земельного участка, необоснованны.

Разрешение на строительство является ненормативным актом государственного органа, дающего разрешение конкретному лицу осуществлять строительство, не являясь, при этом, имущественным правом.

В разрешении на строительство от 19.12.2011 № RU 63301000-216, выданным ООО «Славичстрой» (т. 1 л.д. 62) указано, что Глава городского округа Самара, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает строительство первой очереди офисного здания с подземным паркингом с соответствующими проектными характеристиками, находящимся по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дерябинской и Самойловской.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Анализируя права залогодателя, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 03.07.2008 № 262, заключенного с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (т.1 л.д. 50), арбитражный апелляционный суд установил, что в соответствии с пунктом 6.6. договора аренды, арендатор – ООО «Славичстрой» вправе использовать арендуемый участок или иные права по договору в качестве предмета залога, внесения вклада в уставный капитал юридических лиц, сдачи участка в субаренду лишь с письменного разрешения арендодателя – Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, уведомив его в 10-дневный срок заказным письмом. За нарушение обязательств, предусмотренных пунктами 6.2.-6.6., 6.12. договора, арендатор выплачивает штраф в размере 80% от месячной арендной платы за нарушение каждого указанного пункта договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора залога № 172, ООО «Славичстрой» не располагал никакими имущественными правами на площади строящегося объекта в объеме 32760, 75 кв.м., расположенные по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Дерябинской и Самойловской.

Не существовало ни договора, ни обязательства, на основании которых у ООО «Славичстрой» возникло бы имущественное право на площади строящегося объекта, существовало лишь право осуществлять строительство на арендуемом земельном участке.

В ходе судебного разбирательства ОАО «Сбербанк России» не доказано, что ООО «Славичстрой», возможно в будущем, станет собственником переданных в залог имущественных прав на площади строящегося объекта по договору от 24.02.2011.

На момент заключения договора залога № 172 ОАО «Сбербанк России» было осведомлено о наличии договора № 23/12, о проведении строительства за счет бюджетных средств, и о том, что Самарская область является единственном претендентом на регистрацию права собственности на возводимое административное здание, в связи с чем не вызывал сомнений вопрос о том, кто может претендовать на признание права по окончании строительства.

Таким образом, единственным правом, которое Залогодатель передал в залог - право осуществлять строительство, которое возникло из распорядительного акта Самарской области (разрешения на строительство), на арендуемом земельном участке, собственником которого являлась Самарская область, за которой в дальнейшем должно быть зарегистрировано право собственности на возводимый строительный объект - административное здание.

Относительно договора залога имущественных прав от 24.02.2011 № 172 необходимо отметить, что в нарушение требований действующего законодательства, сторонами не определен предмет договора. Какими правами обладал залогодатель на площади строящегося объекта в объеме 32760,75 кв.м., из текста договора установить невозможно.

К дате заключения договора № 172 ООО «Славичстрой» была осуществлена только часть строительных (подготовительных) работ, следовательно, правом требования денежных средств ООО «Славичстрой» не обладало и не могло передать их в залог.

Если стороны, заключившие договор залога, предполагали залог будущего права собственности на строящееся административное здание, то в договоре не указаны основания возникновения этого права у ООО «Славичстрой» в будущем, и которое могло возникнуть лишь при регистрации права в установленном законом порядке. Кроме того, исходя из положений ст. 55 Закона «О залоге», в договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 указанного Закона, должно