Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу n А55-104/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ), установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Положения, закрепленные ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации лишь устанавливают факультативное обстоятельство, установленное для определенного круга лиц, а именно правообладателей объектов недвижимости, так, земельное законодательство закрепило, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, по смыслу указанных норм, заключение спорного договора для Мелькина A.M. и ЗАО «Каркас» является обязательным, что и явилось поводом для обращения истца в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, при заключении договора стороны (Территориальное управление и ЗАО «Каркас») к соглашению не пришли по следующим условиям, изложенным в абзацах 3, 4, 6, 17 пункта 3.1, по п. 4.4.5, по абзацам 2, 3 пункта 5.2, п. 5.3, п. 5.4, 5.5, 9.8.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В абзацах 3 и 4 пункта 3.1 договора истец предусмотрел размер и условия внесения ЗАО «Каркас» арендной платы за других собственников объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке пропорционально доле в праве на арендуемый участок, а именно:

за долю Мелькина A.M. размер арендной платы составляет 146 873 руб. 28 коп. в год (абзац 3);

за долю иных собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на Участке, размер арендной платы составляет 822 478  руб. 58 коп. в год (абзац 4).

При изложении данных абзацев в своей редакции истец исходил из солидарной обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, и не представлением доказательств того, что остальные лица. Являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на участке, не осуществляют предпринимательскую деятельность.

ЗАО «Каркас» в протоколе разногласий предлагает данные абзацы из п. 3.1 исключить, поскольку считает, что включение в договор условия, обязывающее его уплачивать денежные средства за пользование земельным участком другими лицами противоречит положениям законодательства.

В соответствии со статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при разрешении споров, вытекающих из договора  аренды  земельного  участка  с  множественностью  лиц  на  стороне  арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.  Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Поскольку на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическому лицу Мелькину А.М., а доказательств использования их  в предпринимательских целях истцом не предоставлено, поэтому обязательства ЗАО «Каркас» и в последующем вступивших в договор всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер.

Следовательно, в данном случае суд находит обоснованными доводы ЗАО «Каркас» об исключении  абзацев 3 и 4 из пункта 3.1  договора.

Абзац шестой пункта 3.1 договора истцом предложен в редакции: « В случае перехода права на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном в аренду по Договору земельном участке, от ЗАО «Каркас» к иным лицам размер арендной платы с момента государственной регистрации указанного перехода права собственности подлежит перерасчету на основании рыночной стоимости земельного участка».

Истец мотивирует изложение данного условия договора тем, что ответчику, в связи с тем, что он переоформляет право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, размер арендной платы был установлен на основании подп. «а» пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, подп. «д» п.3 указанных Правил, то есть на основании кадастровой стоимости. По мнению истца, с момента государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, принадлежащего ЗАО «Каркас» прекращается, и отсутствуют основания для расчета арендной платы для новых арендаторов на основании подп. «д» п. 3 указанных Правил.

ЗАО «Каркас» в протоколе разногласий предлагает данный абзац пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «В случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном по договору  земельном участке, от Мелькина А.М., ЗАО «Каркас»  к иным лицам, права и обязанности по уплате  арендной платы переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме, что и у  прежнего собственника».

Обосновывая необходимость изложения данного условия договора в своей редакции, ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Никаких исключений из данного правила законодательством не предусмотрено. Следовательно, перерасчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельно­го участка в связи с переходом права собственности на объекты от ЗАО «Каркас» к иным лицам противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно указал на обоснованность доводов ответчика, соответствие их требованиям законодательства, поэтому абзац 6 п. 3.1 договора принял в редакции ответчика.

Истец в проекте договора абзац 17 пункта 3.1 изложил в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения». В обоснование истец ссылается на то, что в такой редакции условие договора не противоречит действующему законодательству (пунктам 8 и 9 Правил № 582, статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик в протоколе разногласий предложил данный абзац исключить из пункта 3.1 договора.

В соответствии с действующим законодательством, стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен, и органы государственной власти вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Таким образом, в случае изменения применяемых ставок или методик расчета, размер арендной платы может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Исходя из этого, включение данного условия в договор в редакции истца не соответствует законодательству, поэтому абзац 17 пункта 3.1 следует исключить из договора.

В проекте договора истец абзац 2 пункта 4.4.5 изложил в следующей редакции: «При  проведении  Арендодателем  проверок,  установленных пунктом  4.1.6 Договора, Арендатор обеспечивает представителям Арендодателя доступ на Участок, а также в находящиеся на нем объекты недвижимого имущества с целью их осмотра и фото-, видеофиксации».

Ответчик в протоколе разногласий данный абзац предложил в редакции: «При проведении арендодателем проверок, установленных пунктом 4.1.6 Договора, арендатор обеспечивает представителям Арендодателя доступ на участок, а также находящиеся на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве собственности с целью их осмотра и фото –, видеофиксации».

В обоснование изложения данного абзаца в своей редакции  ЗАО «Каркас» ссылается на то, что общество имеет право владения, пользования и распоряжения только теми объектами недвижимости, на которые у него зарегистрировано право собственности, поэтому ответчик может обеспечить доступ представителям арендодателя лишь к этим объектам недвижимости.

Как следует из материалов дела, помимо ЗАО «Каркас» на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие другому собственнику Мелькину А.М., поэтому возложение на ЗАО «Каркас» обязанности обеспечения доступа на объекты третьих лиц в целях осуществления арендодателем контрольных функций не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, абзац 2 пункта 4.4.5 договора следует принять в редакции ответчика.

В протоколе разногласий ответчик предложил дополнить пункт 4.4.5 договора абзацами следующего содержания:

- «О проведении проверки Арендодатель обязан письменно известить арендатора о проведении проверки не менее чем за 10 дней до ее проведения»,

- « В течение 10 дней с момента проведения проверки Арендодатель обязан направить письменное требование за необеспечение доступа Арендодателю на объекты недвижимости, принадлежащие Арендатору на праве собственности».

Также ответчик предложил пункт 5.3 дополнить абзацем следующего содержания: «Любая неустойка (штраф, пения), подлежащая уплате по настоящему договору оплачивается на основании предварительного письменного требования, направляемого заинтересованной стороной. В случае отсутствия указанного требования, неустойка (штраф, пеня) не начисляется и не взыскивается».

В обоснование дополнения пункта 4.4.5 и пункта 5.3 дополнительными условиями ответчик указывает на то, что предварительное извещение о возникновении подлежащей уплате неустойки (штрафа, пени) необходимо с целью своевременного информирования сторон о наличии имеющейся задолженности, а также избежания начисления процентов за просрочку уплаты и обращений в суд за взысканием.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия