Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А55-27147/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

02 сентября 2014 года                                                                                Дело № А55-27147/2013

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кувшинова В.Е., судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафроновой О.А.,

с участием в судебном заседании:

представителя закрытого акционерного общества «КоммунЭНЕРГО» - Дороховой Ю.П. (доверенность от 07.07.2014),

представителя Департамента управления имуществом городского округа Самары – Захаровой О.Н. (доверенность от 28.01.2014 № 124),

представителя муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» городского округа Самары – Захаровой О.Н. (доверенность от 27.01.2014),

представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 сентября 2014 года в помещении суда апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «КоммунЭНЕРГО»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2014 года по делу                                  № А55-27147/2013 (судья Харламов А.Ю.)

по заявлению закрытого акционерного общества «КоммунЭНЕРГО» (ОГРН 1076318001561, ИНН 6318160254), г.Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595),  г.Самара,

третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самары, г.Самара,

муниципальное унитарное предприятие «Жилсервис» городского округа Самары, г.Самара,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 25 октября 2013 года                    № 01/664/2013-512, об обязании зарегистрировать договор аренды,

УСТАНОВИЛ: 

закрытое акционерное общество «КоммунЭНЕРГО» (далее – общество, ЗАО «КоммунЭНЕРГО») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным сообщения от 25.09.2013 № 01/664/2013-512 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Росреестр) об отказе в государственной регистрации, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор № 000162М аренды имущества муниципальной казны - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, проезд 9 Мая, д. 14 «А» (т. 1 л.д. 4-5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент управления имуществом городского округа Самара, муниципальное унитарное предприятие «Жилсервис» городского округа  Самара (т. 1 л.д. 81, 150-151).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2014 по делу № А55-27147/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д.186-188).

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д.3-6).

Муниципальное унитарное предприятие «Жилсервис» городского округа  Самара апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Росреестр и Департамент управления имуществом отзывы на апелляционную жалобу не представили.

На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя Росреестра, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.

Представитель Департамента управления имуществом отклонил апелляционную жалобу.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 08.10.2010 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара - «арендодатель и ЗАО «КоммунЭНЕРГО» - «арендатор» заключен Договор №  000162М «Аренды имущества муниципальной казны», по условиям которого, арендодатель предоставил арендатору во временное пользование объект муниципальной собственности - комплекс имущества муниципальной казны, входящий в состав котельной 567 квартала, Литера Д1, этажность 1, площадь 417,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, проспект 9 Мая, д. 14 (т.1 л.д.20-26).

17.06.2013 ЗАО «КоммунЭНЕРГО» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации Договора от 08.10.2010 №  000162М.

Сообщением от 25.10.2013 №01/664/2013-512» Росреестр отказал ЗАО «КоммунЭНЕРГО» в государственной регистрации договора со ссылкой на абзацы 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с указанием на то, что данным обществом на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие, что ЗАО «КоммунЭНЕРГО» является лицом, обладающим правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, а также не представлены документы, требуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (т.1 л.д.31-34).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ЗАО «КоммунЭНЕРГО» в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований, правильно применил нормы материального права.

В соответствии со  статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 2 статьи 16 и пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом случае основанием для отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации указанного выше гражданско-правового договора послужило непредставление ЗАО «КоммунЭНЕРГО» документов, подтверждающих соблюдение требований части 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Из пункта 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует, что не привлечение оценщика влечет недействительность сделки в том случае, когда законодательством предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды не установлено, следовательно, в данном случае требование об обязательном проведении оценки объекта не является императивным.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что ошибочными являются доводы Росреестра о нарушении обществом требований  части 1 статьи 8 данного нормативного правового акта.

Данный вывод подтверждается позицией Федерального арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в постановлении от 29.04.2011 по делу № А55-18745/2010.

Суд первой инстанции правомерно признал обоснованными доводы Росреестра, что ЗАО «КоммунЭНЕРГО» не были соблюдены положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции».

Пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции» установлено общее правило, согласно которому заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

При этом указанная правовая норма содержит ряд исключений из данного правила.

В частности, ЗАО «КоммунЭНЕРГО» ссылается на подпункт 8 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

По смыслу данной правовой нормы Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не требуется обязательного проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды при наличии одновременно следующих условий:

- претендент на приобретение права аренды должен обладать правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения;

- передаваемое имущество является частью вышеназванной сети инженерно-технического обеспечения;

- передаваемая в аренду часть сети и сеть в целом являются технологически связанными.

В рассматриваемом заявлении ЗАО «КоммунЭНЕРГО» ссылается на то, что он является владельцем тепловых сетей, к которым присоединена спорная котельная с кадастровым номером 63:01:0000000:0:22473, при этом указывая на то, что котельная и сети представляют собой единый технологический комплекс и не могут эксплуатироваться отдельно друг от друга.

Судом первой инстанции установлено, что из содержания Приложения № 1 к Договору от 08.10.2010 № 000162М аренды имущества муниципальной казны - «Перечень имущества» следует, что в состав имущественного комплекса, передаваемого заявителю в пользование, входят котельные, тепловые сети, а так же оборудование для осуществления деятельности по передаче и распределению тепловой энергии (т.1 л.д.24).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлено в материалы настоящего дела  доказательств наличия у него права пользования сетями, отдельно от котельной.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный выводу, что при передаче в аренду заявителю имущественного комплекса, состоящего из котельной, оборудования и присоединенных к ней тепловых сетей, орган местного самоуправления должен был соблюсти требование законодательства о необходимости проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.

При этом наличие ранее заключенного договора аренды не порождает у заявителя преимущественного права на заключение нового договора.

Из  разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции», договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды указанного выше имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,